2026年3月の不動産クラウドファンディング市場

サマリー

新規36ファンド、募集総額145億円。前月比33%増の組成数ながら、平均利回りは7.1%と前月の7.9%から低下。劣後比率は13.4%へ厚み増す。量の拡大と質の引き締め、市場は防火壁を高く積み上げる局面に入った。

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市場全体の動き

指標	2026年3月
新規組成ファンド数	36件
募集総額	145.5億円
平均利回り（予定）	7.1%
平均劣後比率	13.4%
募集中件数（月末時点）	0件

前月27件から36件へ、組成数は9件増加した。募集総額145億円は今年度に入って最大規模。一方で平均利回りは前月7.9%から7.1%へ、約0.8ポイントの低下を見せた。数を打って利回りを抑える——典型的な「量から質へ」の転換パターンだ。

特筆すべきは劣後比率の変化。前月10.0%から13.4%へ、約3.4ポイントの上昇。事業者が自己資金を厚く積む姿勢は、市場への慎重なシグナルと読める。月末時点で募集中ファンドがゼロという事実も、供給がスムーズに消化されていることを示している。需給バランスは依然として売り手優位の構図だ。

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プラットフォーム別の活動量

順位	プラットフォーム	新規組成数	平均利回り
1	TSON	9件	5.7%
2	TORCHES	6件	14.5%
3	利回りくん	5件	4.5%
4	みらファン	3件	5.3%
5	TOMOTAQU	2件	6.8%

TSONが9件で首位。平均利回り5.7%は市場平均を下回るが、安定路線を貫く姿勢が見える。対照的にTORCHESは6件ながら平均14.5%という突出した高利回り。開発系・土地系ファンドを主軸に攻めの姿勢を崩さない。

利回りくんは5件・4.5%と控えめな水準。両者の差は単なる利回り競争ではなく、ビジネスモデルの違いを映し出している。高回転・低利回り型と、低回転・高利回り型。投資家は自身のリスク許容度に応じた選択を迫られる構造だ。

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アセットクラス別の動向

アセットクラス	件数	平均利回り
レジデンス（区分）	18件	6.8%
レジデンス（戸建）	5件	5.2%
ホテル・旅館	5件	8.0%
土地	3件	6.0%
土地・開発	2件	15.1%
オフィス	2件	8.9%
ヘルスケア	1件	3.0%

レジデンス系が全体の64%を占める。区分マンションが18件・6.8%、戸建が5件・5.2%。出口の見えやすさが組成しやすさに直結する構図は変わらない。

高利回りの源泉は土地・開発の2件、平均15.1%。開発リスクを取る代わりの対価だが、劣後比率の薄さ（後述）には留意が必要だ。ホテル・旅館は5件・8.0%と堅調。観光需要の回復を背景に、稼働率改善への期待が織り込まれている。ヘルスケアは1件のみ、利回り3.0%。キャッシュフローの安定性と引き換えにリターンは控えめ。アセットの性質が利回りに素直に反映されている。

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利回り帯別の分布

利回り帯	件数	構成比
〜4%	3件	8.3%
4〜6%	16件	44.4%
6〜8%	8件	22.2%
8〜10%	1件	2.8%
10%〜	7件	19.4%

ボリュームゾーンは4〜6%帯の16件、全体の44%を占める。市場の「標準品」はこの水準に収斂しつつある。6〜8%帯が22%で続き、8〜10%帯はわずか1件。この「谷間」は偶然ではない。7%を超えると事業者の採算が厳しくなり、10%超は開発リスク込みでないと成立しにくい構造的な断層だ。

10%超が7件・19%存在するが、うち6件はTORCHES発。高利回り帯の厚みは特定プラットフォームへの集中を意味する。分散投資を考えるなら、この偏りを認識しておく必要がある。

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注目ファンド

ファンド名	プラットフォーム	利回り	劣後比率	所在地
No.24 福岡県糟屋郡 系統用蓄電池用地ファンド	TORCHES	18.0%	1.0%	福岡県糟屋郡久山町
No.23 山梨・甲州リゾートホテル用地ファンド	TORCHES	17.0%	1.0%	山梨県甲州市
No.22 港区南麻布3丁目ファンド	TORCHES	15.0%	1.0%	東京都港区南麻布
No.25 新宿区矢来町ファンド	TORCHES	13.0%	1.0%	東京都新宿区矢来町
利回り不動産84号ファンド（募集中止）	利回り不動産	12.1%	10.0%	-

利回り上位5件中4件がTORCHES。いずれも劣後比率1.0%と極めて薄い。高利回りの裏側にある構造を端的に示している。蓄電池用地、リゾート開発用地など、伝統的な収益不動産とは異なるアセットが並ぶ。出口戦略の不透明さと引き換えのリターン設計だ。利回り不動産84号は募集中止となっており、組成段階での慎重な判断がなされた形跡がある。

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来月以降の論点

劣後比率の上昇傾向は、市場参加者のリスク認識が変化しつつあることを示唆している。利回り低下と劣後比率上昇の組み合わせは、事業者側が「守り」に入り始めたサインとも読める。

4〜6%帯への集中が進む一方で、10%超の高利回り帯は特定プラットフォームが牽引する構図。この二極化が続くのか、それとも中間帯（6〜8%）が再び厚みを増すのか。来月以降のアセットクラス構成、特に開発系ファンドの組成動向が一つの指標になる。レジデンス偏重の現状が続くなら、利回りの緩やかな低下トレンドは当面継続するだろう。