TORCHES ・ 2026/07/21
No.52 長野県飯山市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い蜜に隠された劣後比率1.0%という紙一枚の防波堤。5.2億円の山間地に鑑定なし、月額賃料1万円、売却先の詳細も闇の中。蓄電池市場の成長ストーリーは魅力的だが、情報の霧が晴れるまで静観が賢明。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
TORCHES ・ 2026/07/19
No.50 渋谷区広尾3丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%の甘美な数字に惑わされるな。劣後比率わずか1.0%——14.5億円の物件が1%下落した瞬間、その薄皮は破れ投資家の財布が剥き出しになる。鑑定なし・賃料なし・売却先なしの三重苦を「広尾ブランド」で塗り固めた、情報の非対称性が極大化した構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16%", "募集額": "14.4億円", "運用期間": "5.0"} -->
TORCHES ・ 2026/07/19
No.51 港区芝2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という甘美な果実の正体は、劣後比率わずか1.0%——物件価格が1%下落すれば優先出資者が即被弾する薄氷構造。鑑定なし・賃料なし・売却先未定の三重苦を抱え、2.15億円の妥当性を検証する術は存在しない。借地権×キャピタル一本勝負という構図は、当たれば豪華だが外せば丸焦げになる博打に近い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "2.1億円", "運用期間": "6.0ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/07/18
「AI勝率一番180」48号（三重県桑名市星川＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の果実を手にするには、180日後の「第2期」という次のドアを開けねばならない。鑑定なし・NOI不明・LTV38.7%の銀行借入が優先出資より先に並ぶ構造。劣後10%は出資額ベースの話であり、事業総額では6.14%に縮む。黒字転換した事業者の自己資本比率9.1%も心許ない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "180日"} -->
property+ ・ 2026/07/17
Branche千代田ファンド3
【Rating: B】 B 利回り3.5%・劣後20%・親会社MLという三重の防壁は堅固に見えるが、鑑定額との7%乖離が劣後を実質13%へ削る。運営費用ゼロ開示でNOI検証不能、身内取引のフルコースに第三者の目は届きにくい。償還実績ゼロの出口は未知数。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "0万円", "運用期間": "8ヶ月"} -->
B-Den ・ 2026/07/16
B-Den第33号【金沢市・長町せせらぎビル】
【Rating: B】 B 利回り3%は市場平均の半分以下——その代償として得るのは劣後比率25%と6ヶ月の短期決戦。築40年の銭湯ビルという出口の狭さは否めないが、鑑定評価2.16億円が取得価格を8%上回る構造はバッファとして機能する。ただし買い手候補は限定的、流動性リスクは数字に表れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "194日"} -->
くじらファンディング ・ 2026/07/16
くじら34号
【Rating: C】 C 利回り7.8%の古民家投資、その実態は鑑定なし・NOI非開示・築年不詳という霧の中のギャンブル。劣後比率16.7%が唯一の命綱だが、事業者の自己資本比率1.4%という薄氷の足場では心許ない。飛騨高山の観光需要に賭けるなら、溶けても痛くない額で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.8%", "募集額": "5,000万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
不動産クラファン ・ 2026/07/15
No.01 東京都中央区八丁堀PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘い果実、しかし劣後比率0%という丸腰で戦場に立つ構造。LTV95%超のレバレッジは、物件価格5%下落で元本が炎上する導火線。売却先確定を謳いながら金額非開示、鑑定評価もなし。22億円の妥当性を検証する術なく、投資家はブラックボックスに資金を投じる賭けを強いられる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0％", "募集額": "2億円", "運用期間": "318日"} -->
TSON ・ 2026/07/15
SMART FUND135号（愛知県豊田市梅坪駅【2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%・劣後比率10.1%と数字だけ見れば堅実だが、足元の土地は借地権という「借り物」。NOI実額は霧の中、出口で待つのは買い手探しの長期戦か。築1年9ヶ月の輝きが褪せる前に売り抜けられるかは、借地権市場の気まぐれ次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,720万円", "運用期間": "304日"} -->
利回りくん ・ 2026/07/14
第5期 ニュー上馬マンション（ID：184）
【Rating: C】 C 利回り3%・劣後5%・賃料非開示——数字で語れない案件ほど危ういものはない。鑑定16%ディスカウントの仕入れは光るが、NOI検証不能のブラックボックス構造。東証上場シーラの看板だけが頼りの、信頼貯金を切り崩す一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "987万円", "運用期間": "6か月"} -->
Jointo α ・ 2026/07/14
エリア分散型アルファアセットファンド第十七弾
【Rating: B】 B 東証プライム上場・穴吹興産の看板を背負った20戸分散型ファンド。だが劣後比率10%はシリーズ平均23.3%の半分以下、利回り3.0%も市場下限に近い。築40年超の物件が混在し、鑑定評価額は非開示。分散の安心感と情報開示の薄さが同居する、上場企業の信用力頼みの設計。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "4.4億円", "運用期間": "183日"} -->
FUNDROP ・ 2026/07/14
FUNDROP 41号「東京都八王子市」賃料保証×再組成
【Rating: B】 B 利回り8%・劣後30%の数字は悪くないが、その足元は借地権という砂上の楼閣。築35年×鑑定なし×NOI非開示の三重苦で、1.23億円の妥当性は霧の中。6ヶ月後、買い手が現れなければ劣後バッファは単なる気休めに終わる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "1.2億円", "運用期間": "6 ヶ月"} -->
