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最終更新 2026-10-19

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FUNDROP

FUNDROP　44号「東京都目黒区」賃料保証×再組成

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: A】 A 中目黒・築3年、利回り6%、劣後20.0%、借入ゼロ。骨格は教科書どおりでも、足元は残り約5年9ヶ月の借地で、家賃を払うのは身内。費用の裏付けは自己申告止まり、ただし12ヶ月ならバッファ内。

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TORCHES

No.68 福岡市博多区・中央区ホテルファンド

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: C】 C 利回り16%の看板の裏は、鑑定なしの23.17億円を約10カ月で売り切るキャピタル一本勝負。劣後比率1.0%は価格1%の下落で溶ける薄紙、書面に賃料実績は皆無。静観が妥当。

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TSON

SMART FUND153号（岐阜県大垣市楽田町A棟【第2期】）

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: B】 B 新築メゾネット6戸、手取り6%の裏でファンドが稼ぐべきは年8.2%。推計NOIでは約250万円足りず、売却益頼みの設計。劣後10%は盾だが薄い。インカム重視という看板と中身は別物。

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みらファン

みらファン第51号(東京都大田区)

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: B】 B 30日で戻る元本の出口は、鑑定なし・事業者算定4.27億円の身内の数字。満室もグループ借上げ12戸頼みで、賃料は割高の可能性。劣後20.0%は、キャップレート+1%で価値が約17%下がる局面を吸収しきれない。B判定は慎重な余剰資金限定。

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SENSE OWNERS

No.05 大阪府茨木市藤の里二丁目PJ

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: B】 B 利回り14%・劣後43.3%の看板の裏で、運用開始時に損失を受け止める劣後は2,110万円、物件価格の1.4%。出口は拘束力なしの意向表明書20億円と、2028年2月に切れる地上権付き更地の売却頼み。想定どおり売れればの話。

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CONDO

仙台市つばさ南小泉スタンダードレール再投資終了

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予定利回り

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募集額

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運用期間

【Rating: A】 A 年8.1%・借入ゼロ・劣後10.0%と数字は整うが、固定賃料1,244万円は実賃料1,051万円を約2割上回る下駄履き。劣後10.0%のバッファは薄く、配当の源泉は建物でなく親会社の財布。ただし親会社の財務は未開示。

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