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最終更新 2026-10-06

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CONDO

仙台市つばさ南小泉スタンダードレール再投資終了

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【Rating: A】 A 年8.1%・借入ゼロ・劣後10.0%と数字は整うが、固定賃料1,244万円は実賃料1,051万円を約2割上回る下駄履き。劣後10.0%のバッファは薄く、配当の源泉は建物でなく親会社の財布。ただし親会社の財務は未開示。

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TSON

SMART FUND151号（東京都江戸川区篠崎駅C棟【2期】）

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【Rating: B】 B 利回り6.1%、劣後10%、サブリース付き。一見すると堅実な構成だが、足元の土地は借りもの。出口で売れるのは建物だけ、買い手は限られる。鑑定なし・費用明細なしで1億350万円の妥当性は霧の中。ML先1社への依存が重く、その信用力が揺らげば劣後バッファは砂上の楼閣と化す。

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らくたま

らくたま49号（麻布十番プロジェクト）

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運用期間

【Rating: B】 B 利回り6.1%の配当原資は"まだ見ぬ買い手"の財布の中。賃料収入ゼロ・鑑定なし・道路非接道という三重苦を、劣後21.3%が支えるが、築52年の区分所有ビルに2.35億円の値札が通るかは隣地開発の成否次第。青写真が崩れれば、劣後バッファは霧散する。

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DARWIN funding

募集ファンド第51弾！分配率8.1％★DARWIN funding 開発型48号

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【Rating: B】 B 利回り8.1%という果実は、「4.7億円で建てて5.2億円で売る」という皮算用の上に実っている。鑑定なし・NOIなし・賃料想定なしの三重苦に加え、事業者の自己資本比率はわずか6.1%。劣後10%のバッファは売却価格が1割下落した瞬間に蒸発する薄さ。出口が開くかは神のみぞ知る。

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TOMOTAQU

トモタクCF133号（函館一棟マンション）

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【Rating: B】 B 築41年・鉄骨造の"骨董品"に8,500万円の値札。鑑定なし・グループ内マスターリース・自己資本比率4.9%という三重の霧の中、劣後10%は売却価格9.5%下落で消える薄氷。函館の人口減少エリアで1年後の買い手探しは、地図なき航海に等しい。

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TORCHES

No.66 福井県勝山市系統用蓄電池用地ファンド

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【Rating: C】 C 利回り18%の甘美な果実、その正体は劣後比率わずか1.0%という紙一重の綱渡り。売却先「契約済み」を謳いながら価格は非開示、5.24億円の地上権を誰がいくらで買うのか闇の中。鑑定なし・出口不透明・バッファ皆無の三重苦、高利回りの代償を払うのは投資家自身。

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