総評

ファンド組成パターン

平均予定利回りは6.85%（範囲5.0%〜10.1%）で、不動産クラウドファンディングの業界水準として中位からやや高めのゾーンに位置する。平均劣後比率10.8%は一般的な10〜20%レンジの下限寄りで、防御設計はやや控えめといえる。公開ファンドはレジデンスの開発型（区分・一棟）が中心で、キャピタル寄りの性格が強い。各号にはえらべるPayやAmazonギフトカード等のキャンペーンが付帯するケースが目立つ。1ファンドあたりの平均募集額は約3.82億円（累計約91.7億円÷24件の概算）で、規模感は個人投資家が参加しやすい水準にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	24件
累計募集額	約91.7億円

2022年6月のサービス開始から累計24件・約91.7億円を募集しており、月あたり約1.26件の組成ペースを維持している。内訳は運用中13件・運用終了10件・募集中1件で、運用終了案件を10件積み上げている点は運用実績の蓄積として評価できる。1件あたりの募集額は概算で約3.82億円と、比較的まとまった規模のファンドを継続的に組成する傾向が見られる。なお正常償還・元本毀損の状況は公開データからは確認できないため、本レポートでは断定しない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

ダーウィンアセットパートナーズ株式会社は2009年9月18日設立、資本金1億円、本社を東京都港区南青山1-1-1 新青山ビル東館3Fに置く不動産会社である。代表取締役は男松祐次氏。非上場で、投資不動産の売買・仲介・賃貸管理、新築アパート・マンションの開発（「BASE」「D-STYLE」シリーズ）、海外不動産、不動産クラウドファンディング等を手掛ける。不動産クラウドファンディング事業は不動産特定共同事業の認可（東京都知事 第163号）に基づき、2022年6月に「DARWIN funding」として開始された。

財務分析（BS/PL）

総括すると、売上・営業利益は3年間で順調に伸びる一方、自己資本比率6.1%という薄い資本と支払利息の重さにより経常段階では利益がほぼ残っていない構造であり、成長の勢いと財務の余力が相反する状態にあるといえる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社は新築アパート・マンションの自社開発ブランド（「BASE」「D-STYLE」）とアセットマネジメント・賃貸管理事業を有しており、開発型ファンドの物件供給や運用管理と本業が補完し合う構造が想定される。自社開発力を持つ事業者がクラファンで開発型案件を組成する形は、ソーシング面でのシナジーが働きやすい。

関連当事者取引のリスク

開発型ファンドの性質上、物件の開発主体・売主・管理先が運営会社またはグループ会社となる可能性がある。この場合、物件取得価格や賃料設定の妥当性が第三者評価を経ずに決まる利益相反リスクが構造的に生じうるため、各号の物件情報と取引関係の開示を確認することが望ましい。

クラファン依存度

2024年度の売上高は約79.2億円と規模が大きく、売買・開発・海外不動産等を含む多角的な事業構成である。この規模に対しクラファンの累計募集額は約91.7億円（3年間）であり、クラファンは資金調達・事業成長の一手段という位置づけで、本業への依存が過度に集中している構図ではないと推察される。

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契約上の注意点

• 本サービスは不動産特定共同事業法上の第1号事業（東京都知事 第163号）に基づく匿名組合型スキームと考えられ、特例事業のような倒産隔離（SPCによる資産分離）は前提とされていない。運営事業者の信用リスクが投資家に及ぶ構造である点を理解する必要がある。
• 匿名組合型では出資対象が運営事業者のバランスシート上に置かれるため、自己資本比率6.1%という財務レバレッジの高さが、事業者破綻時のリスクとして相対的に大きく作用しうる。
• 劣後出資比率は号によって10.0%〜20.0%と幅があり、劣後10.0%の案件では価格下落に対するクッションが限定的となる。各号の劣後比率を個別に確認することが重要である。
• 公開ファンドは開発型のレジデンスが中心で、キャピタルゲイン依存度が相応にある。開発・売却の進捗や不動産市況の変動が想定利回りの実現可能性に影響する点に留意が必要である。
• キャンペーン特典（えらべるPay等）は利回りとは別枠の付帯的インセンティブであり、ファンド本体の収益性・安全性の評価とは切り分けて判断することが望ましい。