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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは6.90%、平均劣後比率は10.8%（開示25件平均）で、いずれも不動産クラウドファンディング業界の中庸〜やや堅実な水準に位置する。ファンドはレジデンス（区分・一棟）を対象とした「開発型」が中心で、キャピタル寄りの開発案件が主体の傾向が見られる。個別ファンド名にキャンペーン付帯が多く、募集方式は抽選式を含む形で機会が提供されている。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約3.93億円と、少額分散したい個人投資家にとっても一定の参加余地があると考えられる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	25件
累計募集額	約98.2億円

累計募集額は約98.2億円に達し、運用終了10件・運用中14件・募集中1件と一定の運用実績を積み上げている。組成頻度は運営規模から概算で月1.25件程度と活発で、投資機会は得やすい部類に入る。1ファンドあたりの平均募集額は約3.93億円（概算）で、開発型レジデンスを軸とした中規模案件が中心の構成となっている。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、ダーウィンアセットパートナーズ株式会社は2009年9月18日設立、資本金1億円、本社を東京都港区に置く非上場企業で、代表者は男松祐次氏である。主要事業は投資不動産の売買・仲介・賃貸・管理、新築アパート「BASE」・新築マンション「D-STYLE」シリーズの企画開発、不動産クラウドファンディング、海外不動産、建築請負、エネルギー事業と多岐にわたる。不動産特定共同事業の免許は東京都知事 第163号を保有している（宅地建物取引業は国土交通大臣（1）第10526号）。

財務分析（BS/PL）

総括すると、トップライン・営業利益は伸長しているものの、自己資本比率6.1%という薄い資本の上に借入主導の拡大が乗っている構造であり、成長の勢いと財務の耐久力がトレードオフの関係にある点が本事業者の最大の評価軸となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は新築アパート「BASE」・新築マンション「D-STYLE」の自社開発ブランドを持ち、不動産の売買・仲介・管理まで一貫して手掛けている。開発型レジデンスを主軸とするファンド構成と本業の開発・販売機能は補完関係にあると考えられ、案件供給面でのシナジーが見込まれる。

関連当事者取引のリスク

自社開発物件をファンドの投資対象とする場合、物件の売主や管理主体がグループ内に存在する構造となり得る。マスターリース先・PM先・売主がグループ会社であるか否かの詳細は公開情報からは確認できないが、開発から運営までを内製する事業モデルである以上、利益相反の可能性を念頭に置いた確認が望ましい。

クラファン依存度

2024年度の売上高79.2億円に対し、クラウドファンディングは多角化された事業ポートフォリオの一部と位置づけられる。本業の不動産開発・販売が収益基盤の中核と推測され、クラファン単独への依存度は相対的に高くないと考えられるが、事業別セグメントの内訳は公開情報からは確認できない。

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契約上の注意点

• 匿名組合型（第1号事業）である点 — 本サービスは不動産特定共同事業法上の第1号事業（東京都知事 第163号）による組成であり、特例事業に見られる倒産隔離の仕組みは備えていない。事業者の信用リスクがファンドに影響し得る。
• 劣後出資比率は平均10.8% — 劣後出資による一定の元本保護機能はあるものの、業界で見られる20%超の高水準案件と比べると防御幅は中程度で、想定を超える価格下落時には元本毀損の可能性が残る。
• 事業者の財務レバレッジ — 自己資本比率6.1%と低めで、経常利益が0.07億円まで圧縮されている構造であり、事業者の信用力が償還原資に影響し得る点に留意が必要である。
• 開発型案件が中心 — レジデンスの開発案件は完成・売却までの期間や市況変動の影響を受けやすく、稼働済み物件のインカム型と比べて価格変動リスクの性質が異なる。
• ファンド評価の蓄積が限定的 — 全25件のうちRE:Insight AIによる評価済みは2件のみで、A以上は0件。第三者的な評価データの母数が少なく、実績評価は今後の蓄積を待つ必要がある。