総評公式サイトを見る →

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.51%と業界の中では控えめの水準で、その分平均劣後比率28.9%と厚めの安全性設計が特徴となっている。組成ファンドはレジデンス（区分・一棟）を中心としたインカム型が27件中全件を占め、賃料収益ベースの安定志向が明確。募集方式は先着が主体だが抽選式も10件確認でき、資金力による不利が生じにくい機会も一定数用意されている。累計募集額約14.0億円を27件で割ると1ファンドあたり平均約5,200万円（概算）規模で、小口投資家でも参加しやすい水準といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	27件
累計募集額	約14.0億円

RE:Insight AIの集計では、累計27件・約14.0億円を組成し、うち23件が運用終了、4件が運用中となっている。募集頻度は月あたり約0.53件（概算）で、組成ペースは緩やかな部類に入る。1ファンドあたりの平均募集額は約5,200万円（概算）規模で、大型化よりも小〜中規模ファンドを積み重ねる運営スタイルがうかがえる。なお正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、香陵住販株式会社は昭和56年10月5日設立、資本金393,002,000円、茨城県水戸市に本社を置く不動産事業者で、代表者は金子哲広氏。東京証券取引所スタンダード市場に上場しており、不動産の売買・賃貸借・仲介・管理を軸に、建設業、損害保険代理業、不動産鑑定評価、再生可能エネルギー事業、駐車場・コインランドリー運営、不動産特定共同事業、金融商品取引業まで幅広く展開している（宅地建物取引業免許 国土交通大臣（5）第7026号、不動産特定共同事業に関連する各種登録を保有と自己申告）。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIとしては、売上・利益ともに緩やかな右肩上がりで自己資本比率も30%台を維持しており、地域密着型の不動産事業者として財務のバランスは総じて安定した部類にあると評価する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、本業として不動産の売買・管理・仲介・鑑定評価まで一貫して手掛けており、これらの機能はクラウドファンディング対象物件の仕入れ・運用・管理と補完関係を持ちうる。自社の管理・仲介網を活かした物件供給が可能な点は、組成基盤として合理性がある。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるか否かは公開情報からは確認できない。本業で管理・仲介機能を自社保有していることから、物件の売主やPM先が関連当事者となる可能性は構造上想定され、利益相反の有無は個別ファンドの開示書面で確認する必要がある。

クラファン依存度

本業の売上高は直近で約107.9億円規模であるのに対し、クラウドファンディングの累計募集額は約14.0億円にとどまる。本業の収益規模に対してクラファン事業の位置づけは限定的であり、事業全体がクラファンに依存する構造ではないと考えられる。

契約上の注意点

• 不動産特定共同事業に基づく匿名組合型スキームでは、投資家は事業者を通じて間接的に運用へ参加するため、事業者自体の信用リスクの影響を受ける。倒産隔離を前提とする特例事業（SPC活用）か否かは公開データからは確認できないため、各ファンドの契約形態を個別に確認する必要がある。
• 劣後出資は投資家の元本に対する緩衝材だが、対象不動産の価格下落が劣後出資額を超える場合は優先出資（投資家）の元本にも毀損が及ぶ可能性がある。平均28.9%という水準は下落局面での保護に寄与するが、損失を完全に排除するものではない。
• 運用中ファンドが4件存在するが、これらの最終的な償還結果は現時点では確定していない。過去23件の運用終了実績が今後の全ファンドの結果を保証するものではない。
• 予定利回りはあくまで想定値であり、賃料収入の変動や空室、売却時の価格次第で実際の分配額が下振れする可能性がある。
• 中途解約の可否や換金性はファンドごとに条件が異なるため、資金拘束期間を事前に確認する必要がある。