総評

ファンド組成パターン

KORYO Fundingの平均予定利回りは4.51%（範囲4.5%〜4.8%）と、インカム型を中心とした堅実な水準に設定されている。平均劣後比率28.9%は業界の一般的な水準（10〜20%台）と比較しても厚めで、安全性設計を重視した組成姿勢がうかがえる。物件はレジデンス（区分・一棟）に特化しており、対象種別がわかりやすい。募集方式は先着・抽選が混在し、直近では抽選式も複数見られるため、少額から機会を得やすい構成。累計27件・約14.0億円から逆算すると1ファンドあたり平均約5,200万円規模で、参加ハードルは比較的低いと推測される。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	27件
累計募集額	約14.0億円

累計27件・約14.0億円を組成し、うち運用終了23件・運用中3件・募集中1件という内訳。募集頻度は月あたり約0.53件程度で、コンスタントとまではいかないペース。1ファンドあたり平均約5,200万円規模（概算）で、レジデンス特化の小〜中規模ファンドが中心となっている。正常償還・元本毀損に関する内訳は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象外とする。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

香陵住販株式会社は昭和56年（1981年）設立、資本金393,002,000円（2025年9月末）、茨城県水戸市南町に本社を置く不動産事業者である。代表取締役会長は薄井宗明氏、代表取締役社長は金子哲広氏が務める。東京証券取引所スタンダード市場に上場（証券コード3495）し、不動産売買・仲介・賃貸管理・建設業などを幅広く展開。クラウドファンディングは不動産特定共同事業許可（茨城県知事 第2号）に基づき運営されている。

財務分析（BS/PL）

売上・利益ともに右肩上がりで、上場企業として一定の透明性と財務規律が担保されている点は評価できる。一方で直近純利益には固定資産売却益という一過性要因も含まれるため、本業ベースの実力値は営業利益率9.3%の安定推移で見るのが妥当。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営母体は賃貸仲介件数・管理戸数で茨城県内トップクラスの実績を持つ地場不動産大手であり、物件の仕入れ・管理・賃貸ノウハウをクラファン事業に直接活かせる関係にある。レジデンス特化のファンド組成は、本業の賃貸管理基盤と高い親和性を持つ。

関連当事者取引のリスク

事業目的には不動産売買・賃貸管理・建設業が含まれ、対象物件の売主・管理者がグループ内で完結する可能性がある。この場合、物件価格設定や賃料設定において利益相反が生じうる点に留意が必要だが、具体的な取引構造は公開データからは確認できない。

クラファン依存度

本業の売上高は約107.9億円（2025年度）に対し、クラファンの累計募集額は約14.0億円にとどまる。クラファン事業は本業の補完的な位置づけであり、収益源の中核ではないと考えられる。裏を返せば、事業継続性が単一のクラファン収益に依存していない構造といえる。

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契約上の注意点

• 運営は不動産特定共同事業許可（茨城県知事 第2号）に基づく事業であり、一般的に第1号事業に該当する。この形態では特例事業（SPCによる倒産隔離）のような仕組みは想定されず、運営事業者の信用リスクが投資家に及びうる点に留意が必要。
• 劣後出資により一定のクッションはあるものの、対象不動産の価格下落が劣後出資比率を超えた場合には、元本割れの可能性がある。
• 予定利回り（平均4.51%）はあくまで想定であり、賃料収入の変動や売却価格次第で分配・償還が計画通りに進まないリスクがある。
• ファンドの多くがレジデンス（区分・一棟）に集中しており、住宅市場・特定地域の需給変動の影響を受けやすい構造。物件種別・地域の分散は限定的。
• 運用中・募集中ファンドが計4件存在するため、これらの最終的な運用結果は現時点の公開データでは確認できない。