総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り4.51%は業界平均（5〜6%台）をやや下回る水準で、利回り4.5〜4.8%の狭いレンジに全26件が収まる保守的な設計。区分マンション・一棟レジデンスが中心で、インカム型かキャピタル型かの内訳は公開データからは判別不可だが、賃貸管理を本業とする事業者特性からインカム重視の可能性が高い。募集方式は先着と抽選が混在し、累計募集額13.3億円を26件で割ると1ファンドあたり約5,100万円と小規模。月あたりの組成頻度は約0.8件（26件÷約32ヶ月）と低く、投資機会は限定的である。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	26件
累計募集額	約13.3億円

累計募集額13.3億円は26件で達成しており、1ファンドあたり平均5,100万円と小口案件が中心。運用終了20件・運用中6件というステータス内訳から、一定のファンド回転は確認できるものの、月あたり0.8件程度の組成ペースは業界内では低頻度に分類される。公式サイトでの元本毀損実績の開示は確認できず、デフォルト件数も公開データからは検証不可能なため、償還実績の評価は保留とせざるを得ない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

香陵住販株式会社は1981年10月設立、資本金3.9億円、茨城県水戸市に本社を置く非上場の総合不動産会社。代表取締役会長は薄井宗明氏、代表取締役社長は金子哲広氏が務める。不動産売買・賃貸仲介・賃貸管理・建設業を主要事業とし、従業員232名（臨時85名含む）を擁する地域有力企業である。不動産特定共同事業許可は茨城県知事第2号を取得し、宅地建物取引業免許は国土交通大臣（5）第7026号。

財務分析（BS/PL）

自己資本比率34.5%は不動産業界の標準を上回る健全水準で、4年間で31.7%から改善傾向にある。売上高は77.6億円（2022年）から107.9億円（2025年）へ39.0%成長し、営業利益も7.2億円から10.0億円へ38.7%増加と、本業の拡大が着実に進行している。販売用不動産が前年比77.4%増の59.3億円と急増している点は、事業拡大フェーズにおける在庫投資の積極化を示すが、CF情報がないため流動性の詳細評価は困難である。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

賃貸仲介・管理・建設を一貫して手がける事業構造は、クラファン対象物件の仕入れ・運営・出口戦略すべてにおいて内製ノウハウを活用できる強みとなる。全国賃貸住宅新聞の「賃貸仲介件数ランキング」で県内1位、「管理戸数ランキング」で県内3位を獲得する実績は、地域における物件情報網と運営力の裏付けである。

関連当事者取引のリスク

公開データからは個別ファンドの物件売主・PM委託先・マスターリース先の詳細が確認できないが、本業で賃貸管理・建設を手がける事業者である以上、自社グループが関与する可能性は否定できない。利益相反リスクの有無は契約成立前書面等で個別に確認する必要がある。

クラファン依存度

年商107.9億円に対し累計募集額13.3億円（約3年間）は年間換算で4〜5億円程度と推計され、本業収益に対するクラファン事業の比重は極めて小さい。クラファンは本業の補完的位置づけにとどまり、事業リスクの分散という観点では健全だが、逆に言えばクラファン事業への経営資源投下の優先度が低い可能性もある。

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契約上の注意点

• 劣後出資比率の非公開: 26件すべてで劣後比率が開示されておらず、優先劣後構造の有無・水準が外部から検証不可能。投資判断に必要な情報が欠落している。
• 第1号事業 vs 特例事業の区別不明: 公開データからは匿名組合型か任意組合型か、倒産隔離の有無が判別できない。第1号事業（匿名組合）の場合、事業者倒産時に投資資金が保全されないリスクがある。
• 小規模ファンドの流動性リスク: 平均募集額5,100万円と小口案件が中心のため、先着方式では瞬間的に満額成立し投資機会を逃す可能性が高い。抽選方式も混在するが、頻度が低く計画的な投資が困難。
• 情報開示の不足: 元本毀損実績・デフォルト件数・個別ファンドの劣後比率推移など、投資判断に必要な情報が公式サイトで確認できず、透明性の観点で業界水準を下回る。
• 地域集中リスク: 茨城県を中心とした物件が想定されるため、地域経済の停滞や災害リスクが複数ファンドに同時影響する可能性がある。