総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り6.07%は業界平均を1〜2ポイント上回る水準であり、ミドルリスク・ミドルリターン型の商品設計が中心と推察される。劣後出資比率が非公開のため安全性設計の詳細は不明だが、利回り水準から推測すると10〜20%程度の劣後設定が想定される。募集方式や平均募集額の詳細データは未取得だが、累計募集額49.9億円を38件で割ると1ファンドあたり約1.3億円となり、中規模案件が中心と見られる。運用終了26件・運用中11件という内訳から、運用期間6〜12ヶ月程度の短期回転型ファンドが主流と考えられる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	38件
累計募集額	約49.9億円

累計募集額49.9億円は、2023年期の売上高2.8億円から2025年期の6.9億円への急成長と連動しており、クラウドファンディング事業が事業拡大の主軸となっていることが読み取れる。月あたり1件超のペースで組成されており、投資機会の提供頻度は安定している。1ファンドあたりの平均募集額は約1.3億円と、個人投資家が参加しやすい中規模案件が中心となっている。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社みらいアセットは、株式会社みらいホールディングス（2004年設立、資本金9,100万円）傘下のグループ会社として、不動産コンサルティング・仲介・管理等を主要事業とする。本社は名古屋市西区の名古屋ルーセントタワー5階に所在し、みらい経営（経営コンサル）、ミネルヴァ債権回収、アットイン（マンスリーマンション運営）、Cross Border Relocations Japan（リロケーション）と同一フロアに入居している。不動産特定共同事業法に基づく愛知県知事第3号の免許を取得しており、グループ全体の役職員数は384名（2025年3月現在）に達する。

財務分析（BS/PL）

自己資本比率は2023年期の28.2%から2025年期には8.0%へと急低下しており、総資産の急拡大（6.9億円→21.4億円）に自己資本の積み上げが追いついていない状況にある。売上高は2.8億円から6.9億円へと2.4倍に成長し、営業利益も845万円から9,127万円へと10倍超に急増しているが、経常利益3,415万円・当期純利益2,480万円と営業段階から最終利益への圧縮が大きく、財務コストや一時的費用の影響が顕著に表れている。

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主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

みらいアセットは不動産コンサルティング・仲介・管理を本業としており、クラウドファンディング事業との親和性は高い。グループ内にマンスリーマンション運営のアットイン、債権回収のミネルヴァ債権回収を擁しており、物件ソーシング・運営管理・出口戦略の各局面でグループシナジーを発揮できる体制にある。

関連当事者取引のリスク

公開データからは個別ファンドの物件取得先やマスターリース先の詳細が確認できないが、グループ内に不動産管理・運営会社を複数擁する構造上、関連当事者取引が発生している可能性は高い。グループ会社間取引による利益相反リスクや、市場価格との乖離リスクについては、投資家自身が契約成立前書面等で確認する必要がある。

クラファン依存度

2025年期の売上高6.9億円に対して累計募集額49.9億円という規模感から、クラウドファンディング事業が収益の相当部分を占めていると推察される。本業の不動産コンサル・仲介事業との収益バランスは不明だが、急成長の原動力がクラファン事業にあることは財務データからも明らかであり、事業依存度は高いと見られる。

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契約上の注意点

• 倒産隔離の有無: 公開データからは第1号事業（匿名組合型）か特例事業（SPC型）かの内訳が確認できない。匿名組合型の場合、事業者の倒産リスクが投資家に直接影響する点に留意が必要
• 劣後出資比率の非開示: 個別ファンドの劣後出資比率が公開されておらず、投資家保護の定量的な水準が不透明。優先劣後構造の有無や比率は投資判断の重要要素であり、契約前の確認が不可欠
• 自己資本比率8.0%のリスク: 事業者の財務基盤が脆弱であり、不動産市況の悪化や金融環境の変化に対する耐性が低い。事業者破綻時には匿名組合型ファンドの投資家が影響を受ける可能性がある
• 関連当事者取引の透明性: グループ内に不動産管理・運営会社を擁する構造上、物件取得・管理・出口の各局面で利益相反が生じうる。取引の公正性や市場価格との整合性は個別に検証が必要
• キャッシュフローデータ未開示: 営業CF・投資CF・フリーCFが未記載のため、実際の資金繰りや現金創出力が評価できない。営業利益9,127万円に対して当期純利益2,480万円という乖離の背景も不透明