総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは5.96%、利回り範囲は5.0%〜10.0%と、堅実なインカム型を主軸に一部高利回り案件を織り交ぜる構成である。平均劣後比率22.0%は業界標準を上回る水準で、下方リスクへの配慮がうかがえる。ファンドの多くが「その他」区分での組成となっており、募集方式には抽選式も含まれるため、資金が集中しやすい人気案件でも投資機会を得やすい。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約1.41億円と、参加のハードルは比較的抑えられている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	45件
累計募集額	約63.3億円

累計45件・約63.3億円という実績は、運営会社の売上が2年で約4.8倍に伸びた成長期と重なっており、募集規模の拡大基調がうかがえる。ステータス別では運用終了31件・運用中13件・募集中1件と、既に大半の案件が運用を終えている点が特徴。組成頻度は月あたり約0.93件のペースで、1ファンドあたりの平均募集額は概算約1.41億円と中規模帯に位置する。なお、正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

プラットフォーム「みらファン」を運営するのは、愛知県名古屋市西区牛島町の名古屋ルーセントタワーに本社を構える株式会社みらいアセットである。同社は不動産コンサルティング（相続・事業承継・事業再生・財産管理）、不動産仲介・管理等を主要事業とし、みらいホールディングス（2004年1月設立、代表取締役 磯部悟）を中核とするみらいグループの一員である。資本金は1億円で、非上場。不動産特定共同事業の免許は愛知県知事 第3号を取得している。

財務分析（BS/PL）

急成長と財務基盤の増強を同時に進める過渡期にあり、事業拡大の勢いは明確な一方、自己資本比率の水準は今後の負債コントロール次第という評価になる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

みらいアセットは不動産仲介・管理、相続・事業承継・事業再生といった不動産コンサルティングを本業としており、物件の目利きや管理ノウハウはクラファン事業と補完関係にある。グループには債権回収（ミネルヴァ債権回収）やマンスリーマンション運営（アットイン）を担う会社も存在し、不動産バリューチェーンを内包する構造となっている。

関連当事者取引のリスク

グループ内にマンスリーマンションや民泊施設の管理運営会社を抱えるため、ファンド対象物件の売主・管理先がグループ会社となる可能性は否定できない。公開データからは個別ファンドの取引先までは特定できないが、グループ内取引が生じる場合は利益相反への配慮が投資判断上の確認ポイントとなる。

クラファン依存度

運営会社の2026年3月期売上高約31.9億円に対し、クラファン累計募集額は約63.3億円（複数期の累計）である。本業の不動産コンサルティング・仲介・管理が収益の中核を担うと推測され、クラファン事業は資金調達・事業拡大の一手段として位置づけられていると見られる。

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契約上の注意点

• 匿名組合型ファンドの倒産隔離: 第1号ファンドは匿名組合型（不動産特定共同事業法の第1号事業）であり、SPCを用いた特例事業のような倒産隔離スキームとは異なる。運営事業者の信用リスクがファンドに影響し得る点に留意が必要である。
• 自己資本比率の水準: 2026年3月期の自己資本比率16.0%は業界標準（20〜30%）よりやや低く、急成長に伴う負債増加局面にある。事業者信用リスクを重視する場合は財務推移の継続確認が望ましい。
• 非上場ゆえの情報制約: 運営会社は非上場でキャッシュフロー計算書が未開示のため、資金繰りの詳細検証には限界がある。
• 劣後比率のばらつき: 平均劣後比率は22.0%と手厚いが、案件により20.0%〜39.0%と幅がある。個別ファンドごとの劣後比率を確認したうえで投資判断を行うことが望ましい。
• 経常段階での費用増: 2026年3月期は経常利益が営業利益を大きく下回っており、借入金利など財務コストの増加が推測される。金利環境の変化が収益に影響する可能性がある。