【サービス評価】property+

総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り4.51%は業界標準レンジの中央値に位置し、過度なリスクテイクを避けた堅実設計。利回りレンジは0.0%〜10.0%と幅広いが、直近9件は3.2%〜4.0%に集中しており、実質的には安定志向の商品構成といえる。募集方式の詳細は公開データから確認できないが、累計27.5億円を37件で割ると1ファンドあたり約7,400万円と中規模。レジデンス区分が中心で、インカムゲイン型の比率が高いと推測される。組成頻度は月1件未満（37件÷運営期間）と控えめで、投資機会の頻度は限定的。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	37件
累計募集額	約27.5億円

2016年2月の事業譲受による実質的な事業開始から約8年で累計37件を組成。年間平均4〜5件のペースは大手プラットフォームと比較すると控えめだが、親会社変遷（レオパレス21→一建設）を経ても継続的に運営されている点は評価できる。現在36件が運用中、1件が募集前のステータスで、償還完了ファンドの公開実績は確認できない。デフォルト件数・元本毀損実績については公開データから検証不可能なため、RE:Insight AIでは評価対象外とした。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社リビングコーポレーションは2015年8月設立（2016年2月に旧SBIライフリビングより不動産事業を譲受）、資本金1億円、本社を東京都渋谷区に構える非上場企業。代表取締役社長は鈴木英樹氏。主要事業は投資用物件を中心とした不動産の企画開発・売買・賃貸借・仲介・運営・管理で、建築設計・施工事業も手掛ける。不動産特定共同事業許可は東京都知事第150号を取得。2019年12月より一建設株式会社（東証プライム上場、飯田グループホールディングス傘下）の完全子会社として運営されている。

財務分析（BS/PL）

財務データが未取得のため定量分析は省略する。

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主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

投資用不動産の企画開発・売買を主力事業とし、自社で物件の仕入れから設計・施工、賃貸管理まで一貫対応できる体制を構築。クラファン事業は本業で培った物件目利き力と管理ノウハウを活用する形で展開されており、相互補完関係は強い。一建設グループの物件供給網も活用可能な立場にある。

関連当事者取引のリスク

公開データからは個別ファンドの物件売主・PM委託先の詳細が確認できないが、自社で賃貸管理業登録（国土交通大臣（1）第351号）を保有しており、グループ内でのマスターリース・PM業務の可能性がある。利益相反リスクの有無は契約成立前書面等での確認が必要。

クラファン依存度

本業の不動産売買・賃貸管理事業の規模に対し、クラファン事業（累計27.5億円）は補完的位置づけと推測される。財務非開示のため定量評価はできないが、一建設グループ全体の事業ポートフォリオから見れば、クラファン事業への過度な依存リスクは低いと考えられる。

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契約上の注意点

• 倒産隔離の有無が不明：個別ファンドが第1号事業（任意組合型）か特例事業（SPC型）かの情報が公開データから確認できず、運営会社倒産時の投資家保護スキームが判断できない
• 劣後出資比率の非開示：優先劣後構造の有無・比率が明示されておらず、元本毀損リスクに対するバッファーの厚みを評価できない
• 中途解約の制限：不動産特定共同事業の一般的な構造として、運用期間中の任意解約は原則不可または制限付きとなる可能性が高い
• 親会社保証の不在：一建設グループ傘下だが、個別ファンドへの親会社保証や債務保証は確認できず、あくまで運営会社単体のリスクを負う構造
• 情報開示の粒度：運用報告・分配実績の開示頻度・詳細度が公開情報からは不明で、投資後のモニタリング体制を事前評価しにくい