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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの分析では、平均予定利回り6.08%・平均劣後比率30.4%という組み合わせは、利回りより安全性設計に軸足を置いたバランス型と評価できる。物件はオフィス・商業施設・レジデンス・土地と多様で、賃料収益を軸とするインカム型の比重が相対的に高い傾向がうかがえる。累計45件に対し募集中は1件と回転が早く、抽選式の案件も多いため、先着型に比べて参加機会は得やすい構造。1ファンドあたりの平均募集額は約1.11億円（概算：累計49.7億円÷45件）で、少額から複数案件へ分散しやすい規模感となっている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	45件
累計募集額	約49.7億円

RE:Insight AIの集計では、累計45件・約49.7億円を組成し、うち29件が運用終了、15件が運用中、1件が募集中という内訳。サービス開始からの組成頻度は概算で月あたり約1.67件と、コンスタントな供給ペースを維持している。1件あたりの平均募集額は約1.11億円（概算）で、極端な大型案件に偏らず中規模を中心に積み上げている点が特徴。なお正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できないため、本評価では言及を控える。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社フロンティアグループは2008年8月設立、資本金1億円、本社を東京都千代田区に置く非上場企業で、代表者は金子嘉德氏。主要事業は不動産の買取再販・仲介、不動産賃貸、クラウドファンディング、事業投資開発、太陽光発電と多角的に展開しているとされる。不動産特定共同事業の免許（東京都知事第180号）を保有し、宅地建物取引業・賃貸住宅管理業の登録も併せて申告している。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの総括として、自己資本比率が9.0%（2022年度）から20.3%（2025年度）へ着実に改善し財務体質は強化されている一方、売上・利益が縮小局面にあるため、「安全性は改善・成長性は減速」という相反する動きをどう捉えるかが評価の分かれ目となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、買取再販・仲介・賃貸といった不動産本業を長年展開しており、物件の仕入れ・運用ノウハウがクラウドファンディング事業と補完関係にある可能性がある。ただし各ファンド物件が本業由来かどうかは公開情報からは確認できない。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社かどうかについては、公開情報からは確認できない。買取再販を本業とする事業者では売主がグループ側となる構造も一般的にあり得るため、個別ファンドの開示書面で当事者関係を確認することが望ましい。

クラファン依存度

運営会社HPによると年間賃料収入5億円達成等の自己申告があり（未検証）、売上高71.2億円（2025年度）規模の本業に対しクラウドファンディング事業の位置づけは限定的と推測される。ただし事業別の収益内訳は公開情報からは確認できない。

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契約上の注意点

• 匿名組合型（第1号事業）による組成：らくたま1号は不動産特定共同事業の第1号事業に基づく匿名組合型。特例事業（第3号・第4号）と異なり倒産隔離の仕組みは限定的で、運営会社の信用リスクが投資家に及ぶ構造である点に留意が必要。
• 運営会社が非上場：株式会社フロンティアグループは非上場のため、上場企業に比べ開示情報が限定的で、リアルタイムの財務モニタリングがしにくい。
• 元本・分配は保証されない：平均劣後比率30.4%は下落時のクッションとして機能するが、劣後出資割合を超える価格下落が生じた場合は元本毀損の可能性がある。劣後比率13.0%と薄い案件（秋葉原号）も存在する点に注意。
• 事業者の収益が縮小傾向：売上高が2年で約20%減少しており、運用中15件の期間中に事業環境がさらに変化するシナリオも想定した判断が求められる。
• 中途解約の制約：匿名組合出資は運用期間中の流動性が乏しいのが一般的であり、資金拘束期間を許容できるかの事前確認が重要となる。