総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計によると、平均予定利回り7.45%・平均劣後比率10.6%で、利回りは業界上位水準ながら劣後比率は業界標準（20〜30%）を下回る水準にとどまる。商業施設を対象とした案件が目立ち、キャピタル/インカムのタイプ区分は公開データからは明確に分類しきれない。募集方式では抽選式が34件確認され、先着に不慣れな投資家にも参加機会が開かれている。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約2.34億円と規模感があり、投資家層を広く受け入れられる設計である。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	90件
累計募集額	約210.4億円

累計募集額は約210.4億円に達し、設立から着実に規模を拡大してきた。組成頻度は概算で月1.43件程度と、案件供給は比較的コンスタントである。1ファンドあたりの平均募集額は約2.34億円で、中規模案件を中心に組成している傾向がうかがえる。運用終了が75件、運用中が12件と、償還を経たファンドが実績の大半を占める。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

「利回り不動産」を運営するのは株式会社ワイズホールディングス（2014年8月設立、資本金1億円）で、本社は東京都港区虎ノ門の城山トラストタワー33階に置く。代表者は和泉隆弘氏および萩公男氏。非上場企業であり、主要事業は不動産開発事業・不動産特定共同事業・不動産仲介事業・不動産賃貸事業と、不動産バリューチェーンを幅広くカバーしている。不動産特定共同事業の免許は東京都知事第143号を取得している。

財務分析（BS/PL）

営業利益率の大幅改善と純資産の積み増しで収益力は上向いているが、自己資本比率9.9%という低めの資本構成が成長スピードに追いついておらず、収益改善を資本増強にどう転換していくかが今後の見どころとなる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社は不動産開発・仲介・賃貸を本業とし、グループには自社分譲物件の開発・企画・施工を担う株式会社ワイズデベロップメントを擁する。開発から販売までを内製できる体制は、クラファン対象物件の供給パイプラインと相互補完関係を持ちうる。

関連当事者取引のリスク

グループ内に開発会社（ワイズデベロップメント）や仲介・管理会社（スリーワイズエステート）を抱える構造上、対象物件の売主やPM先がグループ会社となる可能性は否定できない。この場合、価格設定や取引条件に利益相反リスクが生じうるため、個別ファンドの物件取得スキームの確認が望ましい。

クラファン依存度

2025年度の売上高は78.8億円で、不動産開発・仲介・賃貸を含む総合的な事業構成となっている。累計募集額約210.4億円のクラファン事業は成長ドライバーの一つと位置づけられるが、本業全体の収益に占める比率は公開データからは正確には特定できない。

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契約上の注意点

• 本プラットフォームは不動産特定共同事業（東京都知事第143号）に基づく第1号事業の形態と推測される。特例事業（倒産隔離型SPCスキーム）とは異なり、運営会社の信用力が投資家保護に直結する構造である点に留意が必要。
• 匿名組合型出資では、投資家は物件そのものの所有権を持たず、運営会社との契約に基づく分配を受ける立場となる。運営会社の財務・信用状況が投資リスクに影響する。
• 平均劣後比率は10.6%であり、対象物件の価格下落が劣後出資分を超えて発生した場合、投資家の元本が毀損する可能性がある。劣後比率の水準はファンドごとに確認が必要。
• 自己資本比率9.9%と財務余力が限定的なため、運営会社の経営環境の変化がファンド運営に与える影響を継続的に確認することが望ましい。
• 予定利回りはあくまで想定であり、運用実績によって実際の分配が変動する可能性がある。