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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り8.65%（範囲6.0%〜10.0%）は業界水準と比較して高めの設定。平均劣後比率13.9%は業界水準並みで、初期の1〜6号では17.0〜20.0%と厚めだった一方、7号以降は10.0〜14.0%へと低下する傾向が見られる。物件はレジデンス（区分・戸建）に特化し、リノベーション転売等のキャピタル型が中心。累計募集額約6.8億円を17件で割ると1ファンドあたり平均約4,000万円規模で、小口投資家でも参加しやすい設計といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	17件
累計募集額	約6.8億円

RE:Insight AIの集計では、累計17件のうち16件が運用終了、1件が運用中というステータス構成。累計募集額は約6.8億円で、1ファンドあたり平均約4,000万円と中小規模のファンドが積み上がる形。月あたり約0.47件という組成ペースは、案件を厳選して出す方針とも読めるが、投資機会の絶対数は限定的。なお、元本毀損件数やデフォルト件数は公開データからは確認できないため、償還の質そのものは本レポートでは判定していない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、汐留プロパティ株式会社は2017年4月24日設立、資本金1億円、本社を東京都港区に置く企業で、代表者は大原龍氏。上場市場は非上場で、不動産の売買・仲介・賃貸管理を軸に、不動産特定共同事業やリースバック事業、相続事業、ホテルコンサルティング事業など多角的な不動産関連事業を展開しているとされる（宅地建物取引業 東京都知事（2）第100663号／不動産特定共同事業 東京都知事 第164号／賃貸住宅管理業 国土交通大臣(02)第0001680号）。

財務分析（BS/PL）

売上高約13.7億円に対し営業利益約4.4億円で営業利益率は31.8%と高水準にある一方、自己資本比率27.0%は不動産事業者としては中程度で、収益力の高さと財務バッファの厚みのバランスをどう見るかが評価の分かれ目となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、汐留プロパティは不動産の売買・仲介・賃貸管理を本業とし、クラウドファンディングで組成されるレジデンス案件と対象領域が重なる。物件の仕入れ・リノベーション・管理までを本業で内製できる場合、ファンド運用面でのシナジーは働きやすいと考えられる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるか否かは、公開情報からは確認できない。本業が不動産売買・管理である以上、売主やPM業務がグループ内で完結する可能性は構造的に否定できず、利益相反の観点で個別ファンドの開示確認が望ましい。

クラファン依存度

本業売上高約13.7億円に対し、累計募集額約6.8億円は複数年の累計値であり、単年ベースでのクラファン事業の収益寄与度は公開情報からは確認できない。多角的な不動産事業を掲げる規模感から、クラファンは事業ポートフォリオの一部と位置づけられると推察される。

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契約上の注意点

• 本プラットフォームのファンドは不動産特定共同事業の第1号事業（免許：東京都知事 第164号）に基づくと見られ、特例事業（倒産隔離型SPCスキーム）ではない。事業者自身が契約主体となるため、事業者の信用リスクがファンドに直接影響し得る。
• 匿名組合型スキームの場合、投資家は物件の直接的な所有権を持たず、事業者の運用に依存する構造となる。事業者の経営状況が償還に影響する可能性がある。
• 運営事業者は非上場であり、四半期開示等の継続的な財務モニタリング手段が限られる。財務状況の把握は公表される範囲に依存する。
• キャピタル型（リノベーション転売等）が中心とみられるため、不動産市況の下落局面では想定利回りや償還スケジュールに影響が生じるリスクがある。
• 劣後比率は案件により10.0%〜20.0%と幅があり、後期案件では低下傾向が見られるため、各ファンドの劣後出資比率を個別に確認することが重要。