総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り8.65%（範囲6.0%〜10.0%）、平均劣後比率13.9%と、利回り・安全性設計ともに業界水準を上回る積極的な設計傾向が読み取れる。物件はレジデンス（区分・戸建）に集中しており、中古戸建リノベーションや区分マンションを中心としたキャピタル寄りのプロジェクトが目立つ。累計17件に対し1ファンドあたりの平均募集額は概算で約4,000万円規模と小口で、個人投資家が参加しやすい水準に収まっている。募集方式は抽選式のファンドが複数含まれ、先着一本槍ではない点は投資機会の得やすさに寄与する。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	17件
累計募集額	約6.8億円

累計募集額は約6.8億円、うち16件が運用終了・1件が運用中というステータス構成で、設立後に着実にファンドを回転させてきた様子がうかがえる。組成頻度は月あたり概算0.47件程度と決して高頻度ではなく、投資機会は限定的に訪れるペース。1ファンドあたりの規模は概算で約4,000万円と小型中心であり、少額から複数ファンドへの分散を志向する投資家に馴染みやすい規模感といえる。なお正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認不可能なため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社は汐留プロパティ株式会社で、2017年4月24日設立、資本金は1億円、本社は東京都港区東新橋一丁目1番21号 今朝ビル6階に所在する。代表者は代表取締役社長の大原龍氏で、同社は非上場。主要事業は不動産の売買・仲介・賃貸・管理および不動産投資コンサルティングで、リースバックや不動産相続など複数の不動産ソリューション事業を展開する。免許は不動産特定共同事業（東京都知事 第164号）のほか、宅地建物取引業（東京都知事(2)第100663号）、賃貸住宅管理業（国土交通大臣(02)第0001680号）を保有する。

財務分析（BS/PL）

売上高約13.7億円に対し営業利益約4.4億円と収益性は良好な一方、自己資本比率27.0%は資本の厚みとしては中程度で、収益力と財務余力のバランスをどう見るかが評価の分かれ目となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社は不動産売買・買取・中古住宅再生を本業とし、公式サイト上でも中古住宅再生を事業として掲げている。ファンドの多くが中古戸建リノベーションや区分マンション再生型である点と本業は親和性が高く、物件の仕入れ・再生ノウハウをクラファン案件に活用する補完関係がうかがえる。

関連当事者取引のリスク

物件の売主・買取主体・管理主体がグループ内で完結しやすい事業構成であり、仕入れから出口までを自社で担う場合、価格設定や出口評価に利益相反が生じる余地がある。取得可能な公開データからは各ファンドの取引相手を個別に特定できないため、関連当事者取引の実態は断定できない。

クラファン依存度

売上高約13.7億円に対し累計募集額は約6.8億円（複数年累計）であり、本業である不動産ソリューション事業が収益の中核と推測される。クラファン事業は本業の一部を占める位置づけで、単一事業への依存度は高くないと考えられる。

---

契約上の注意点

• 汐留ファンディング1号が匿名組合型（第1号事業）で組成されており、特例事業に見られる倒産隔離の仕組みは基本的に働かない。運営会社の信用リスクがファンドの安全性に直結する構造である。
• 匿名組合契約では投資家は運営の業務執行に関与できず、出資金は運営会社の財産と法的に分別されにくいため、運営会社の経営状況がリターンに影響を及ぼす。
• 劣後出資は損失の一次的な緩衝にとどまり、平均劣後比率13.9%を超える価格下落・損失が生じた場合は投資家の元本にも影響が及ぶ。
• 運営元は非上場（自己資本比率27.0%）であり、上場企業に求められる継続的な情報開示義務の対象外であることから、外部からの財務・運営モニタリングには限界がある。
• 組成頻度が月0.47件程度と限定的であるため、希望するタイミング・条件のファンドに投資できるとは限らず、抽選式では資金拘束と落選のリスクも伴う。