総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り14.24%は業界水準を大きく上回る攻めの設定で、利回り重視の投資家に強く訴求する。一方、平均劣後比率は2.4%と薄く、レジデンス区分・商業オフィス・物流施設など用途は分散するがキャピタル型を含む高利回り案件が中心とみられる。募集は抽選式を含む複数方式で、月あたり約7.29件（概算）という高頻度組成により参加機会は得やすい。平均募集額は約5.78億円（概算）と規模は大きめだが、多数のファンドが継続的に供給されるため個人投資家の参加余地は確保されている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	51件
累計募集額	約294.8億円

累計募集額約294.8億円を51件で組成しており、事業立ち上げから短期間で急速に規模を拡大している。運用終了20件・運用中29件・募集中2件という内訳から、月あたり約7.29件（概算）の高頻度で新規案件が供給されている計算になる。1ファンドあたりの平均募集額は約5.78億円（概算）と比較的大型で、都内中心の物件を用途分散させながら組成している傾向がうかがえる。なお正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営はTORCHES株式会社（トーチーズ）で、資本金は1億円、免許は不動産特定共同事業として徳島県知事第2号を取得している。上場は非上場で、主要事業内容および代表者名は取得したデータからは判別できなかった。設立年・本社所在地についても運営会社HPから取得したテキスト範囲では明確な記載が確認できず、公開情報の開示は限定的である。

財務分析（BS/PL）

結論として、TORCHESの財務は「自己資本比率93.2%・現金1億円超という強固な安全性」と「営業利益率1.8%という収益性の薄さ」が同居する、立ち上げ期特有のバランスである。守りは固いが稼ぐ力の本格化はこれからという段階と評価できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPから取得したテキストは社名情報にとどまり、クラファン以外の本業の具体的内容は取得データからは判別できない。したがって本業とクラファン事業の相互補完関係については、公開データの範囲では明確な評価ができない。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件売主がグループ会社かどうかを示すデータは取得できていない。そのため利益相反リスクの有無を断定することはできないが、非上場かつ開示情報が限定的な事業者では、取引構造の透明性を投資家自身が確認する姿勢が求められる。

クラファン依存度

2025年度売上高4,577.4万円に対し累計募集額約294.8億円という規模差から、収益構造の中心が不動産特定共同事業による運営報酬等にあると推測される（推測）。本業を別立てで示すデータが乏しく、実質的にクラファン事業への依存度が高い可能性がある。

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契約上の注意点

• 匿名組合（第1号事業）型のため倒産隔離がない：個別ファンド一覧はいずれも第1号事業スキームとみられ、投資家の出資は運営会社の財産と明確に分離されない。運営会社が破綻した場合、出資金が保全されない可能性がある。
• 劣後出資の薄い案件が混在：平均劣後比率2.4%で、劣後0.0%や3.0%のファンドも存在する。劣後クッションが薄い案件では、対象不動産の価格下落が投資家元本に直接波及しやすい。
• 高利回りに相応するリスク：利回り18.0%に達する案件は、それだけ収益源となる物件・スキームのリスクが高い可能性がある。利回りの高さは安全性の裏付けではない点に注意。
• 運営実績年数が短い：財務が急改善したのは直近2年であり、長期の運用実績はこれから蓄積される段階。過去の景気循環を通じた運用検証ができない。
• 開示情報が限定的：主要事業・代表者・所在地等の基本情報が公開データから確認しづらく、投資判断に必要な情報は投資家自身が公式サイト・法定書面で補完する必要がある。