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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り14.54%は業界水準を大幅に上回る一方、平均劣後比率2.2%は業界平均（一般に10〜30%程度）と比べ明確に薄い。個別ファンド一覧を見ると、劣後10.0%と劣後3.0%が混在し、リセール案件では劣後0.0%も確認できるなど設計にばらつきがある。物件用途はレジデンス区分・商業オフィス・物流施設など多様で、キャピタル狙いの高利回り志向がうかがえる。累計56件のうち募集中は1件で、抽選式ファンドも含まれ、投資機会自体は得やすい水準にある。1ファンドあたりの平均募集額は約5.67億円（概算：317.6億円÷56件）と規模は大きめ。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	56件（運用中32件 / 運用終了23件 / 募集中1件）
累計募集額	約317.6億円

RE:Insight AIの集計では、累計56件・約317.6億円という規模はサービス開始からの期間を踏まえると活発な組成状況を示している。組成頻度は月あたり概算7件程度と高頻度で、投資機会の供給ペースは速い。1ファンドあたり約5.67億円（概算）と規模感は中〜大型に寄っており、募集総額を押し上げている。なお正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できないため、本項では言及しない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営事業者はTORCHES株式会社で、資本金は1億円、不動産特定共同事業の免許は徳島県知事第2号を保有する。運営会社HPによると設立年・本社所在地・代表者名・主要事業はいずれも記載が確認できず、非上場企業であることを含め、外部から検証可能な企業情報は限定的である。免許登録地が徳島県である点は、事業展開地域を検討する際の一つの着眼点となる。

財務分析（BS/PL）

2023年度の債務超過状態からわずか2期で自己資本比率93.2%まで転換した点は評価できるが、営業利益率1.8%と本業の稼ぐ力はまだ薄く、財務の安全性が先行し収益性が後追いする"立ち上げ途上"の構図と総括できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPでは主要事業が「不明」とされており、クラファン以外の本業内容は公開情報からは確認できない。したがって本業とクラウドファンディング事業の補完関係についても、現時点で客観的な評価はできない。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件売主がグループ会社に該当するかは公開情報からは確認できない。利益相反の有無を判断する材料が乏しいため、投資検討時には個別ファンドの開示書面で取引関係を確認することが望ましい。

クラファン依存度

主要事業が不明であるため、本業収益に対するクラファン事業の位置づけは公開情報からは確認できない。ただし2025年度売上高4,577.4万円という規模に照らすと、事業全体が発展途上の段階にあることがうかがえる。

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契約上の注意点

• 提供データ上、ファンドは不動産特定共同事業の第1号事業（匿名組合型）が中心とみられ、特例事業（SPCを用いた倒産隔離スキーム）ではないため、事業者が倒産した場合に出資財産が事業者の財産と分別されにくい構造上のリスクがある。
• 匿名組合型では投資家は事業者への出資者の立場であり、物件そのものの所有権を持たない。事業者の信用力がリターンと元本回収に直結する点に留意が必要。
• 平均劣後比率2.2%と薄いため、対象物件の価格下落や賃料収入減が生じた際、投資家元本が毀損する可能性が相対的に高まる設計となっている。
• 平均予定利回り14.54%は「予定」利回りであり確定利回りではない。運用結果次第で予定を下回る、あるいは元本が減少する可能性がある。
• 運用中ファンドが32件と多い一方、運用終了23件の償還結果は公開データからは検証できないため、過去実績のみをもって将来の安全性を判断することはできない。