総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り13.35%は業界平均（一般的な市場データでは5〜7%程度）を大きく上回る攻めの設計である。レジデンス区分と土地・開発案件が中心で、短期キャピタルゲイン型の色彩が強い。累計募集額約155.1億円を31件で割ると1ファンドあたり平均約5億円と大型案件が多く、投資機会の規模感は十分である。運用中18件・運用終了9件・募集中3件という状況から、月1.3件程度のペースで組成されており、投資機会の頻度は中程度。ただし劣後出資比率が公開されていないため、安全性設計の透明性に課題が残る。

トラックレコード

累計募集額155.1億円を31件で達成しており、1ファンドあたり平均約5億円という大型案件中心の運営である。2023年度の売上高73.4万円から2025年度4,577.4万円への急成長は、ファンド組成ペースの加速を反映している。月あたり約1.3件の組成頻度は、投資家にとって定期的な投資機会を提供する水準である。運用終了9件の実績があるが、公開データからは正常償還率や元本毀損の有無は確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

TORCHES株式会社は資本金1億円の非上場企業である。徳島県知事第2号の免許を取得しており、不動産特定共同事業を主要事業としている。本社所在地や代表者名、設立年等の詳細情報は運営会社HPから十分に取得できなかったが、地方免許での運営という点が特徴的である。

財務分析（BS/PL）

自己資本比率93.2%は極めて健全な水準であり、負債740.3万円に対して現金1億円超を保有する強固な財務体質である。売上高は2023年度73.4万円→2024年度3,025.2万円→2025年度4,577.4万円と継続的に拡大しているが、営業利益率1.8%（2025年度）は事業立ち上げフェーズにおける投資先行を示している。2024年度の特別利益6,224.2万円が財務改善の主因であり、通常の事業収益力は発展途上である。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPから主要事業の詳細が十分に取得できなかったため、本業とクラファン事業の相互補完関係は評価困難である。不動産特定共同事業免許を取得していることから、クラファン事業が主軸事業である可能性が高い。

関連当事者取引のリスク

公開データからはマスターリース先、PM先、物件売主等の関連当事者取引の有無は確認できない。グループ会社構成や取引関係の透明性については、投資前に個別ファンドの契約成立前書面等で確認が必要である。

クラファン依存度

売上高4,577.4万円（2025年度）に対して累計募集額155.1億円という規模から、クラファン事業が収益の中核を占めていると推測される。本業の多角化状況が不明なため、クラファン市場の変動が経営に与える影響度は高いと考えられる。

契約上の注意点

• 倒産隔離の有無: 公開データからは第1号事業（匿名組合型）と特例事業（任意組合型）の比率が確認できない。匿名組合型の場合、事業者倒産時に投資資金が他の債権者との配当競合に巻き込まれるリスクがある。
• 劣後出資比率の非開示: 個別ファンドの劣後出資比率が公開されていないため、事業者がどの程度のリスクを負担しているかが不透明である。高利回り設計において、この情報欠落は投資判断上の重大な制約となる。
• 地方免許のリスク: 徳島県知事免許は都道府県単位の免許であり、国土交通大臣免許と比較して監督体制や事業規模の面で差異がある。事業者の信用力評価において考慮すべき要素である。
• 財務の特別利益依存: 2024年度の当期純利益6,372.1万円のうち特別利益が6,224.2万円を占めており、通常の事業収益力は限定的である。営業利益率1.8%という水準は、継続的な収益基盤の構築途上であることを示している。
• 個別ファンド評価の低さ: 累計31件中A評価以上が0件という結果は、案件選定基準や運用品質に構造的な課題がある可能性を示唆している。高利回りがリスクの高さを反映している可能性について、投資家は慎重に検討すべきである。