総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは5.81%（範囲3.5%〜7.0%）、平均劣後比率は10.5%（判明している259件の平均、全285件中）で、いずれも業界標準的な水準にある。直近ファンドを見ると「SMART FUND」（土地・開発、物流施設）と「森林再生」（その他）が両輪で、キャピタル志向の案件を中心にインカム型を組み合わせるハイブリッド構成が目立つ。募集方式は抽選式も一部に見られ、先着型に偏らないため参加機会は比較的得やすい。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約8,600万円（245.1億円÷285件）と、個人が参加しやすい規模感といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	285件
累計募集額	約245.1億円

運営会社HPによると、2020年11月の「TSON FUNDING」開始から、2024年9月に運用実績200ファンドを突破し累計運用額100億円に到達。現在は累計285件・約245.1億円まで拡大しており、着実な成長軌道にある。RE:Insight AIの集計では月あたり約4.25件の組成ペースで、内訳は運用終了198件・運用中85件・募集前1件・募集中1件。1件あたり約8,600万円（概算）と中規模帯の案件が中心で、継続的に新規機会が供給されている。なお正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社TSONは2008年8月設立、資本金1億円の非上場企業で、代表者は金子勇樹氏。名古屋本社（愛知県名古屋市中村区）と東京本社（東京都中央区日本橋）の二本社体制をとる。主要事業は不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング事業に加え、不動産AIの開発、戸建・賃貸住宅の設計・施工管理など。不動産特定共同事業許可（愛知県知事第6号）のほか、宅地建物取引業免許（国土交通大臣（1）第10513号）、建設業許可を保有する。

財務分析（BS/PL）

総括すると、赤字体質から黒字へV字回復し収益構造は改善している一方、自己資本比率9.1%と財務の厚みは薄く、成長性と安全性のバランスをどう保っていくかが今後の焦点となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、TSONは戸建・賃貸住宅の設計・施工管理を本業に持ち、AI「勝率一番」による不動産分析を強みとする。自社の住宅開発・施工ノウハウとAIによる案件評価が、ファンドの物件選定・組成と補完関係にあると考えられる。

関連当事者取引のリスク

公開データからは、マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるかどうかは確認できない。ただし自社で開発・施工を手がける事業構造上、グループ内で物件が供給される可能性があり、利益相反の観点では組成条件の確認が望ましい。

クラファン依存度

2025年度の売上高は約51.3億円で、住宅開発・施工など複数事業を擁する。クラウドファンディング事業単独の売上内訳は公開データからは不明だが、住宅事業を基盤としつつAI・ファンド事業を成長ドライバーに据える構造がうかがえる。

---

契約上の注意点

• 本プラットフォームは不動産特定共同事業許可（愛知県知事第6号）に基づく事業であり、取得データ上は第1号事業に該当する形態と考えられる。特例事業（SPCを用いた倒産隔離スキーム）である旨は公開データからは確認できず、事業者の信用リスクがファンドに影響しうる点に留意が必要。
• 自己資本比率9.1%（2025年度）と財務レバレッジが高い状態にあり、事業者の財務状況が運用継続や償還に影響を及ぼす可能性がある。
• 平均劣後比率は10.5%（259件平均）で、市場価格の下落等による損失がこの劣後出資分を超えた場合は、投資家の元本にも影響が及ぶ構造となる。
• 直近ファンドには土地・開発型など運用期間中に価格変動を受けやすい類型が含まれ、想定どおりに売却・収益化が進まない場合、予定利回りや償還時期が変動するリスクがある。
• ファンドrating集計では、評価済み12件のうちA以上は0件（全285件中の評価済みは12件のみ）であり、個別ファンドの質は各募集ページで個別に精査する必要がある。