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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では平均予定利回りは5.81%（範囲3.5〜7.0%）で、不動産クラウドファンディング業界の標準的な水準に収まる。平均劣後比率10.5%（開示264件）は業界平均に近く、極端に厚い防御壁とは言えないものの一定の下支えは確保されている。個別ファンドは「SMART FUND」「森林再生」シリーズを中心にレジデンス（区分）が目立ち、住居系インカムを軸とした構成が中心。抽選式ファンドも多数存在し、月4件超の組成頻度と合わせて投資参加のチャンスは得やすい設計となっている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	290件
累計募集額	約248.7億円

累計290件・約248.7億円という規模は、地方発の事業者としては十分な運用実績を示している。月あたり約4.26件のペースで組成されており、案件供給の安定性は高い。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約8,600万円（248.7億円÷290件）となり、小口・中規模案件が中心の構成と推計される。なお正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社TSONは2008年8月設立、資本金1億円、本社を愛知県名古屋市に置く非上場企業であり、代表者は金子勇樹氏。主要事業は不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング事業に加え、不動産AIの開発、戸建・賃貸住宅の設計・施工管理などを展開している（不動産特定共同事業許可 愛知県知事第6号、宅地建物取引業免許 国土交通大臣（1）第10513号）。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの評価として、赤字から黒字へのV字回復により損益面では改善が進む一方、自己資本比率9.1%という財務基盤の薄さが引き続き重石となっており、収益力と財務安全性のギャップが目立つ状態にある。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、戸建・賃貸住宅の設計・施工管理を本業として展開しており、これらの住宅供給機能はクラファンの対象物件（レジデンス系が中心）と親和性が高いと考えられる。物件の供給から運用までを自社機能で担える可能性がある点は、シナジーとして評価できる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社かどうかは公開情報からは確認できない。ただし住宅の設計・施工を本業とする事業者がクラファン物件を扱う場合、売主やPMが自社・グループ関連となる利益相反リスクには構造的に留意が必要である。

クラファン依存度

運営会社HPによると2025年5月に売上高50億円を達成（未検証）とされ、蓄積データでも2025年度売上高は約51.3億円。ただし本業の設計・施工とクラファン事業それぞれの売上内訳は公開情報からは確認できないため、依存度の定量評価は困難である。

契約上の注意点

• 免許は不動産特定共同事業許可（愛知県知事第6号）であり、契約形態が第1号事業に該当する場合、匿名組合出資は事業者の財産と明確に分離されず、事業者破綻時に倒産隔離が働かない構造となる可能性がある。倒産隔離の有無は契約形態次第のため要確認。
• 自己資本比率9.1%と財務余力が限定的なため、事業者の信用リスクが投資家の元本回収に影響を及ぼす可能性がある点は構造的なリスクとして認識しておきたい。
• 劣後比率は平均10.5%（開示264件）であり、この水準を超える価格下落が生じた場合は投資家（優先出資）の元本にも毀損が及ぶ構造となる。
• 抽選式ファンドが多く投資機会は得やすい一方、募集完了後の中途解約は原則制限され流動性が低いため、運用期間中の資金拘束を前提とする必要がある。
• レジデンス（区分）中心の構成であり、対象物件・地域の不動産市況変動が運用成績に直接影響する。