総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り5.83%は業界水準と比較してやや高めの設定であり、6〜7%台のファンドが中心を占めている。ファンド一覧からは「SMART FUND」シリーズと「森林再生」シリーズの2系統が確認でき、土地・開発案件が多く含まれることからキャピタルゲイン型の比率が高いと推測される。累計募集額約227億円を262件で割ると1ファンドあたり平均約8,700万円となり、中規模案件が中心である。愛知県内の案件が多く、地域密着型の組成戦略が特徴的である。募集方式の詳細は公開データからは確認できないが、高頻度組成により投資機会は相対的に得やすい環境にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	262件
累計募集額	約227.0億円

2020年11月のサービス開始から約4年間で262件のファンドを組成しており、月平均7件超という高頻度での案件供給を実現している。累計募集額は227億円に達し、2024年9月時点で公式発表された「運用額100億円突破」とも整合する成長軌道を描いている。運用終了184件、運用中77件、募集中1件というステータス内訳から、順調に償還サイクルが回っていることが確認できる。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社TSONは2008年8月に名古屋市で設立された非上場企業で、資本金1億円、名古屋本社と東京本社の二本社体制を敷いている。代表者は金子勇樹氏。当初は広告・マーケティング事業からスタートし、賃貸住宅開発や分譲住宅事業を経て、2019年以降はAI「勝率一番」の開発によりPropTech領域へと事業転換を図った。不動産特定共同事業許可は愛知県知事第6号を取得しており、2020年11月から「TSON FUNDING」としてクラウドファンディング事業を展開している。

財務分析（BS/PL）

自己資本比率9.1%は不動産クラウドファンディング事業者として低水準であり、財務レバレッジの高い経営構造となっている。売上高は2023年度47億円から2025年度51億円へと回復基調にあり、経常損失2,977万円から経常利益8,120万円への黒字転換は評価できるが、純資産が2024年度5.9億円から2025年度5.6億円へ微減している点は資本蓄積の停滞を示唆している。

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主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社は戸建・賃貸住宅の設計・施工管理、分譲住宅事業、AI「勝率一番」による不動産テック事業を展開しており、物件開発から販売までの一貫体制を有している。クラウドファンディングで組成される土地・開発案件は、自社の開発ノウハウや販売チャネルと直結しており、本業とのシナジーは高い。

関連当事者取引のリスク

ファンド一覧に「SMART FUND」「森林再生」といった自社ブランド名を冠したシリーズが多数含まれており、自社開発物件をファンド化している可能性が高い。この場合、物件の仕入価格や開発利益の妥当性について利益相反リスクが存在し、第三者評価の有無や価格算定プロセスの透明性が重要となる。

クラファン依存度

2025年度の売上高51億円に対して、クラウドファンディング事業の累計募集額227億円（約4年間）から推計すると、年間50億円超の資金調達規模となり、本業の売上規模と同等かそれ以上の資金フローを生み出している。クラファン事業が事業ポートフォリオの中核を占めている可能性が高く、事業依存度は相応に高いと推測される。

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契約上の注意点

• 倒産隔離の有無: 公開データからは第1号事業（倒産隔離なし）と特例事業（SPC活用）の内訳が確認できないため、事業者の倒産リスクが投資家資産に及ぶ可能性について個別ファンドごとの確認が必要である。

• 劣後出資比率の非開示: 個別ファンドの劣後出資比率が公開されていないため、優先劣後構造による投資家保護の実効性を事前に判断できない。契約成立前書面での確認が不可欠となる。

• キャピタルゲイン型のリスク: 土地・開発案件が多く含まれることから、売却価格の変動リスクや開発遅延リスクがインカム型と比較して高い。市況悪化時には想定利回りを下回る可能性がある。

• 地域集中リスク: 愛知県内の案件が中心であり、地域経済や不動産市況の影響を受けやすい。ポートフォリオ分散の観点からは他地域案件との組み合わせが望ましい。

• 事業者の財務リスク: 自己資本比率9.1%という財務体質は、不動産市況の悪化や大型案件の失敗時に資本毀損リスクを高める要因となる。第1号事業の場合、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ点に留意が必要である。