FUNDROP　40号「東京都北区」賃料保証×再組成

総評

ポイント

鑑定評価なしで5,500万円の妥当性は検証不能

本ファンドの物件取得価格5,500万円に対し、不動産鑑定士による鑑定評価は実施されていない。書面には「類似エリア・類似物件との取引事例比較、収益還元法により妥当性を判断」とあるが、その算定根拠の詳細は開示されていない。築35年の木造アパート（延床112.88㎡）を5,500万円で評価することの合理性を、投資家が独自に検証する手段がない。事業者の「自己査定」を信じるしかない構造だ。

グループ会社マスターリースの功罪

賃料収入の全額がグループ会社「四葉地所株式会社」からのマスターリース賃料（月額290,960円・年間約349万円）で構成される。空室リスクは事業者グループが負担するため、投資家にとっては賃料の安定性が担保される。一方で、マスターリース賃料の水準が市場賃料と比較して適正かどうかの検証材料がない。書面には「解約不可」の条項があり、運用期間中の賃料減額リスクは限定的だが、四葉地所の信用力に依存する構造であることは認識すべきだ。

劣後比率27.3%は木造築古のバッファとして妥当か

劣後出資1,500万円（27.3%）は、不動産クラファンとしては手厚い水準。物件価格が27%下落しても優先出資者の元本は毀損しない計算だ。ただし、築35年木造という物件特性を考慮すると、建物の残存価値はほぼゼロに近い。土地（99.17㎡）の価値が出口価格を左右する。仮に土地のみの価値が4,000万円を下回る場合、劣後バッファを食い潰す可能性がある。

7ヶ月の短期運用は出口リスクを圧縮

運用期間7ヶ月（2026年7月〜2027年2月）は、不動産市況の変動リスクを最小化する設計。インカム型のため、売却益への依存度は低い。ただし、契約終了時には対象不動産の売却等が必要となり、売却先が見つからない場合は最大3ヶ月の期間延長が可能。事業者の固有財産への買い戻しも選択肢だが、その場合の価格決定プロセスは不透明だ。

事業者の実績は堅調だが財務データは非開示

ONE DROP INVESTMENTは43件のファンド運用実績があり、元本割れ・分配遅延の実績はない。平均利回り6.01%、平均劣後比率21.5%と、本ファンドは同社の標準的な設計に沿っている。一方、財務データ（自己資本比率・営業CF等）は提供されておらず、事業者の財務健全性を定量的に評価することはできない。書面記載の貸借対照表によれば、2025年12月期の純資産は約5.1億円、流動負債は約12.2億円と、短期的な資金繰りへの依存度が高い構造が読み取れる。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都北区上十条5-28-13
物件種別	共同住宅（木造アパート）
構造	木造スレートぶき2階建
築年月	平成2年3月24日（築35年）
延床面積	112.88㎡（1階56.98㎡・2階58.78㎡）
土地面積	99.17㎡（セットバック部分9.1㎡含む）
テナント	四葉地所株式会社（マスターリース）
稼働率	100%（マスターリース契約のため）

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型であり、配当原資はマスターリース賃料のみ。書面にはNOI（純営業収益）の明示がないため、開示情報から推計を試みる。

項目	金額
年間賃料収入	3,491,520円
管理費	▲115,220円（賃料の3.3%）
火災保険料	非開示（推計▲30,000円）
固都税	非開示（推計▲150,000円）
推計NOI	約3,196,300円

※管理費は書面記載の「賃料収入の3.3%」を適用。火災保険料・固都税は一般的な木造アパートの水準から推計。

• 推計キャップレート: 3,196,300円 ÷ 55,000,000円 = 約5.8%
• 配当原資: インカムゲイン型（賃料収入のみ）

投資家への予定分配率5.5%に対し、推計NOI利回り5.8%はほぼ整合的。ただし、火災保険料・固都税の実額が開示されていないため、実際のNOIが推計を下回る可能性は排除できない。

市場価格検証

近隣取引事例データは「中古マンション等」が中心であり、木造アパート一棟の直接比較は困難。参考として、北区内の土地付き建物取引を確認する。

比較項目	ファンド物件	参考取引（西ケ原・木造）	乖離率
土地面積	99.17㎡	55㎡	+80%
取引価格	55,000,000円	20,000,000円	+175%
㎡単価（土地）	約554,600円	約363,600円	+52%

西ケ原の取引事例（築58年・木造・土地55㎡・2,000万円）と比較すると、本ファンドの土地㎡単価は約52%高い。ただし、上十条は十条駅徒歩圏であり、西ケ原とは立地条件が異なる。

近隣取引データの中央値（㎡単価約88万円）はマンション専有面積ベースであり、土地付き一棟物件との直接比較は適切ではない。公開取引データによる厳密な価格検証は実施できなかった。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）

上十条5丁目の公示地価・路線価から土地価値を概算する。

• 北区上十条エリアの路線価水準: 概ね30〜40万円/㎡（一般的な市場データに基づく推計）
• 本物件の土地面積: 99.17㎡（セットバック後の有効面積は約90㎡）
• 土地持分相当額の概算: 90㎡ × 35万円 = 約3,150万円

築35年木造の建物残存価値はほぼゼロと見做すのが保守的。土地のみの価値で出口価格を評価すると、取得価格5,500万円との乖離は約2,350万円（約43%）となる。

出口シナリオ

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観（収益物件として売却）	5,500万円	元本全額償還
基本（土地値＋α）	4,000万円	劣後出資で吸収、元本全額償還
悲観（土地値のみ）	3,000万円	劣後1,500万円超過、優先出資一部毀損

悲観シナリオでは、物件価格が3,000万円（取得価格比▲45%）まで下落すると、劣後バッファ1,500万円を超過し、優先出資者の元本が毀損する。ただし、7ヶ月の短期運用で45%下落が発生する蓋然性は低い。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	5.8%→6.8%	▲約760万円（▲14%）	バッファ内
キャップレート+2%	5.8%→7.8%	▲約1,400万円（▲25%）	バッファ内
土地価格▲20%	3,150万円→2,520万円	▲約630万円	バッファ内
マスターリース解約	賃料ゼロ	NOIゼロ、配当停止	元本毀損リスク

物件価格が約1,500万円（27.3%）下落するまで、優先出資者の元本は無傷。キャップレートが2%上昇しても劣後バッファ内に収まる。最大のリスクはマスターリース先（四葉地所）の信用毀損だが、グループ会社であるため事業者の経営状況と連動する。

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契約上の注意点

• 利害関係人取引: 対象不動産は事業者の自己保有物件であり、マスターリース先もグループ会社。取得価格・賃料水準の妥当性を第三者が検証する仕組みがない。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合勘定は事業者の固有財産と分別管理されるが、信託法上の分別管理とは異なり、事業者破綻時には保全されない。
• 中途解約不可: やむを得ない事由（事業者の重大な契約違反等）がない限り、投資家からの中途解約は認められない。
• 期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大3ヶ月の期間延長が可能。延長時の追加配当の有無は明記されていない。
• 急傾斜地崩壊危険箇所: 書面に「急傾斜地崩壊危険個所 箇所番号：027号」との記載あり。土砂災害リスクを認識した上での投資判断が必要。

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結論

劣後比率27.3%と短期7ヶ月運用は堅実な設計だが、鑑定評価なし・NOI非開示という透明性の低さが足を引っ張る。グループ内取引の妥当性を投資家が検証できない以上、事業者への信頼が投資判断の全てとなる。