TORCHES ・ 2026/04/15
No.27 板橋区中丸町ファンド
【Rating: D】 利回り11%の看板を掲げた更地に、賃料収入ゼロ・テナント未定・鑑定評価なしの三拍子。2.64億円の物件を守る劣後バッファはわずか264万円＝1.0%。親会社から割高取得した空箱を3ヶ月で転売する博打。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "11.0%", "募集額": "2.6億円", "運用期間": "3ヶ月"} -->
TORCHES ・ 2026/04/15
No.26 渋谷区恵比寿2丁目ファンド
【Rating: D】 年間賃料614万円で19.4億円を買う——グロス利回り0.32%という数字が物語るのは、インカムなき砂上の楼閣。劣後1.0%は売却手数料で消し飛び、旧耐震・鑑定なし・NOI非開示の三拍子。利回り16%の正体は、10ヶ月で23億円の買い手を見つける奇跡への賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0%", "募集額": "19.2億円", "運用期間": "10ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/04/15
みらファン第23号(群馬県館林市)
【Rating: B】 年額2,040万円のマスターリースという舞台装置の裏で、NOI・鑑定・借地料が霧の中。劣後20%×LTV0%の堅い骨組みと5.5ヶ月の短期設計は及第点だが、借地権付きコンテナホテルの出口は「R9の看板」が色褪せた瞬間に消える。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/04/15
みらファン第25号(岐阜県大垣市)
【Rating: B】 月額67万円の賃料は見えるが、NOIは霧の中。鑑定なし9,110万円の値札に劣後比率20%が唯一の命綱だが、築36年・浸水深5m超の地方店舗を誰が買うのか。出口は蜃気楼。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "6,720万円", "運用期間": "5ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/04/15
みらファン第29号(富山県中新川郡)
【Rating: B】 劣後20%の防護壁があっても、3ヶ月で富山県人口1.8万人の町のコンテナホテルを誰に売る？鑑定なし3.62億円の"言い値"に、NOI非開示という霧がかかる短期勝負。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.0%", "募集額": "2.8億円", "運用期間": "3ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/04/15
みらファン第26号(栃木県那須塩原市)
【Rating: B】 利回り5.8%×劣後20%の盾は頼もしいが、鑑定なし・NOI非開示・借地権という三重の霧が視界を奪う。築1年4.19億円のコンテナホテル、その価格は事業者の「言い値」。8.5ヶ月で逃げ切れるなら余剰資金の出番。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "9ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/04/15
みらファン第33号(愛知県豊橋市)
【Rating: B】 新築9,000万円の値札に鑑定評価なし、センチュリー21一本釣りで年600万円を稼ぐ構造。劣後比率20%のクッションはあるが、6ヶ月半の短期決戦で出口の買い手次第。NOI非開示の霧の中、インカムだけでは利回り5.8%は届かない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "6,840万円", "運用期間": "7ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/04/15
利回り不動産84号ファンド（東京・神奈川賃貸住宅＜5戸＞）
【Rating: B】 利回り7.0%は計算上は筋が通るが、鑑定なし・築52年含む5戸バルク・劣後10%の薄い防護壁という三重苦。70号からの「回転寿司」設計で出口は事業者の匙加減次第。余剰資金で様子見が賢明。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.0%", "募集額": "1.7億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/04/15
利回り不動産47号ファンド（世田谷上馬区分バルクPJ）
【Rating: B】 築40年・鑑定なし・1億4,300万円の値札は100%子会社へのML賃料が唯一の裏付け。劣後10%では賃料2割減で即座に元本毀損、利回り5.5%の見返りに売却益は事業者が総取り。天井なし・床ありの非対称リスク。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/04/15
利回り不動産48号ファンド（両国シェアハウス再生PJ）
【Rating: B】 利回り6.5%の正体は、インカム1.77%＋売却益4.73%のハイブリッド構造。築57年RC造を更地化して売り抜ける賭けだが、鑑定評価なし・劣後比率10%の薄氷・NOI利回り2.49%という三重苦。両国駅徒歩3分・148㎡の更地に165万円/㎡の買い手がつくか、全てはその一点に懸かる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.5%", "募集額": "2.2億円", "運用期間": "18ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/04/15
利回り不動産49号ファンド（リースバックバルクPJ）
【Rating: B】 利回り7.0%の誘惑の裏で、2.52億円の値札には鑑定評価という裏付けがゼロ。劣後10%の薄い盾と無借金構造が唯一の救いだが、関連当事者との三角取引が透明性を曇らせる。メニュー表なき寿司屋のおまかせコース、余剰資金で味見する程度に。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.0%", "募集額": "2.3億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/04/15
利回り不動産50号ファンド（リブタス中野江原町PJ第3回）
【Rating: B】 利回り7.3%・劣後10%・築3年という表札の奥に、2年半前の鑑定書と親子間マスターリースという薄氷が見える。NOI非開示で配管図は非公開、借地権で出口は狭く、賃料10%ダウンで劣後バッファは溶ける。85件・元本割れゼロの実績だけが頼りの綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.3%", "募集額": "7,110万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
