2026/04/15
利回り不動産54号ファンド（リースバックバルクPJ第2回）
【Rating: B】 利回り7.0%の8物件バルク、その中身は100%子会社へのマスターリース。鑑定なし2.2億円の価格は"身内の言い値"、劣後10%は2,200万円の薄氷。前ファンドからの物件引き継ぎで、出口は永続ロールオーバーの予感。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.0%", "募集額": "2.0億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産55号ファンド（沖縄県読谷村VILLA PJ 1号棟）
【Rating: C】 年利7.5%の看板の裏にあるのは、鑑定なし2.87億円・テナント未定・建物未完成の三拍子。劣後10%は建築コスト超過で即座に蒸発し、売却価格が10%下がれば投資家の元本が溶ける。配当原資は売却益100%——買い手が現れなければ、絵に描いた餅すら食べられない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "2.6億円", "運用期間": "18ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産56号ファンド（千歳市マンションバリューアップPJ）
【Rating: B】 NOI利回り9.9%の豊かな実りの裏に、鑑定なし・費用非開示・築34年RCの三重の霧。劣後10%（1,600万円）は千歳の賃貸需要が揺らげば一瞬で蒸発する薄氷。100%子会社へのML賃料が命綱の、親子間取引ファンド。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.0%", "募集額": "1.4億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産57号ファンド（沖縄県南城市VILLA PJフェーズ1）
【Rating: C】 利回り10%の全額が売却益頼み、㎡単価40.8万円は周辺相場の10倍超——更地に2億1,700万円を託し、別ファンド建築後の一体売却を待つギャンブル。NOIゼロ・鑑定なし・出口は自社買取の三重苦を、劣後10%の紙の盾で防げるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "2.0億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産58号ファンド（京都町屋再生プロジェクトVol.2）
【Rating: C】 利回り8.0%の正体は、築58年木造の"改修後売却益"100%依存。鑑定なし1.4億円の価格根拠は「近隣事例」のみ、NOI・工事費・賃料すべて非開示。劣後10%は売却価格▲10%で即溶解する薄氷の防波堤。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.0%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産59号ファンド（大和市区分マンションリースバック）
【Rating: B】 利回り5.2%の看板の裏側は、鑑定なし2,400万円に劣後10%という薄氷。築18年区分マンションが8%下落すれば元本毀損、NOI非開示で配当原資はブラックボックス、100%子会社へのマスターリースで利益相反の三重苦。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "1,737万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産60号ファンド（沖縄県読谷村VILLA PJ 2号棟）
【Rating: B】 利回り10%は「まだ存在しない建物」の売却益に全賭け。沖縄の更地にRC4階建VILLAを新築し2.87億円で売り抜ける計算だが、鑑定評価なしで価格の妥当性は闇の中。購入希望者ありと謳うも契約書なし、建築コスト15%上振れで劣後バッファは即死、工期遅延なら15ヶ月が5年に化ける。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "2.6億円", "運用期間": "15ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産61号ファンド（世田谷上馬区分バルクPJ第2回）
【Rating: B】 利回り6.5%の裏で回るのは、親子100%のマスターリース・鑑定評価なし・劣後比率10%という「身内完結」の三角形。築41年バルクの土地値は取得価格の97%をカバーするが、第47号からの着せ替えスイッチングで流動性は実質延長される。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.5%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産62号ファンド（福井県レジデンスバルクPJ）
【Rating: C】 利回り12%の裏側は、鑑定なし・築37年軽量鉄骨アパート混在・100%子会社MLの三重構造。出口は「自己組入or再ファンド化」と事業者裁量に丸投げ、劣後10%では霧は晴れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0%", "募集額": "4,500万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産63号ファンド（新橋テナントビル）
【Rating: C】 利回り10%の看板の裏側は、築57年・借地権・子会社ML先という三重苦。鑑定評価なしの3.85億円は事業者の言い値、劣後10%では出口で躓けば優先出資も即転落。新橋の立地を買うには、代償が重すぎる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "3.5億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産64号ファンド（赤坂テナントビル）
【Rating: B】 利回り10%の赤坂案件、しかし鑑定なし5.5億円は「事業者の言い値」。マスターリース先は100%子会社という身内完結型、借地権付き区分所有で出口は再ファンド化前提。劣後10%は最低限の防波堤、賃料10%下落でバッファはほぼ消失。赤坂ブランドと情報の薄さ、天秤にかける案件。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "5.0億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/15
利回り不動産65号ファンド（京橋テナントビル）
【Rating: B】 利回り10%の看板の裏側は、築50年超・借地権・鑑定なし・耐震診断なしの四重苦。劣後比率10%はストレステストで即座に突き破られ、出口は「自社買い戻し」頼み。月額640万円のML賃料はグループ会社という身内取引。健康診断なしで6.5億円の保険に入るようなもの。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "5.8億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
