No.34 港区白金台3丁目ファンド

総評

物件概要

項目	内容
所在地	東京都港区白金台二丁目164番6他5筆
物件種別	土地(6筆)・建物2棟(RC造4階建+木造2階建)
構造	RC造陸屋根4階建・木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
築年月	1985年12月(RC)・1971年12月(木造)
延床面積	RC:485.96㎡・木造:324.90㎡
土地面積	636.28㎡(約192坪)
テナント	24件(立退き予定)
稼働率	データなし

収益構造とNOI分析

本ファンドは売却益100%依存のキャピタルゲイン型であり、賃料収入に関する情報は一切開示されていない。書面には「全賃料収入 金1,682,800円/月」との記載があるが、これは現状の賃貸借契約に基づく数字であり、立退き予定のため将来の収益源とはならない。NOI・管理費・固都税・保険料などの費用項目も非開示。配当原資は「対象不動産の売却益」のみであり、売却価格が想定を下回れば配当ゼロまたは元本毀損のリスクが直結する。

配当原資の構造:

• インカムゲイン: なし(立退き予定のため賃料収入は考慮外)
• キャピタルゲイン: 売却益100%依存(想定売却価格・想定利回りともに非開示)

事業者は「配当利回りは実績に応じて変動」「不動産市況や売却価格の状況によって利回りが変動し、想定を下回る場合がある」と明記しており、16.0%という数字は確約ではなく期待値に過ぎない。NOI非開示・鑑定評価なしの状況で、売却益の蓋然性を検証する手段が投資家側に存在しない点が最大の問題だ。

市場価格検証

近隣取引事例データ(港区元麻布・白金・高輪エリア)によれば、中古マンションの㎡単価中央値は約183万円、平均値は約227万円だ。ただし、これらは区分所有マンションの取引事例であり、本ファンドのような土地6筆+建物2棟の一体取引とは性質が異なる。

比較項目	ファンド物件	近隣中央値	備考
㎡単価	約375万円	約183万円	土地面積636.28㎡で算出
取引価格	23.9億円	-	一体取引のため直接比較困難

ファンドの㎡単価375万円は、近隣マンション中央値183万円の約2.0倍だ。ただし、本物件は土地の希少性(約192坪のまとまった規模)・立地(白金台駅徒歩4分)・用途自由度(権利調整後)などの付加価値があるため、単純比較は適切ではない。問題は、これらの付加価値を定量化する鑑定評価が存在しないことだ。

サイトでは「地価10年で72.9%上昇」(2016年87.9万円/㎡→2026年152.0万円/㎡)と強調するが、これは公示地価の推移であり、本物件の取得価格23.9億円の妥当性を直接証明するものではない。親会社仕入れ価格20.1億円との乖離3.8億円(18.9%)について、地価上昇トレンドだけで説明するのは無理がある。

土地評価と出口シナリオ

港区白金台3丁目の公示地価は152.0万円/㎡(2026年)。本物件の土地面積636.28㎡を乗じると、土地評価額は約9.7億円(推計)となる。ただし、これは更地前提の評価であり、現状は建物付き・賃借人24件が存在するため、実勢価格はこれを下回る可能性が高い。

出口シナリオは以下の3パターンが想定される:

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響	前提条件
楽観	28億円以上	元本全額償還+利回り16%達成	権利調整完了・更地化・市況好転
基本	23.9億円	元本全額償還・配当ゼロ	現状評価額での売却
悲観	20億円以下	元本毀損(劣後1.0%で吸収不能)	権利調整難航・市況悪化

楽観シナリオは、権利調整が順調に完了し、更地または用途自由度の高い状態で売却できた場合を想定する。ただし、立退き交渉の難航・追加費用の発生・市況悪化などのリスクが顕在化すれば、基本シナリオ以下に陥る可能性が高い。劣後比率1.0%では、物件価格が2,390万円下落しただけで個人投資家の元本毀損が始まる。

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	23.9億円→22.7億円	▲1.2億円下落	劣後2,389万円を大幅超過・元本毀損
売却価格▲10%	23.9億円→21.5億円	▲2.4億円下落	元本毀損率▲8.9%
立退き費用+1億円	売却益から控除	配当原資▲1億円	利回り大幅低下または元本毀損

劣後比率1.0%(2,389万円)という薄いバッファでは、売却価格が想定を5%下回っただけで1.2億円の損失が発生し、個人投資家の元本は即座に毀損する。キャピタルゲイン型ファンドにおいて、売却価格の変動リスクを1%の劣後で吸収できると考えるのは非現実的だ。立退き費用・権利調整費用・売却時の仲介手数料などの追加コストが発生すれば、配当原資はさらに圧迫される。

契約上の注意点

• 関連当事者取引: 親会社エムトラストから20.1億円で取得予定の物件を、個人投資家には23.9億円で評価。価格形成プロセスの透明性が欠如。
• 第1号事業(倒産隔離なし): 本ファンドは不動産特定共同事業法第1号事業であり、SPC(特例事業)ではない。事業者が破産した場合、匿名組合財産は保全されない。
• 鑑定評価なし: 物件価格23.9億円の妥当性を検証する第三者評価が存在しない。
• NOI・賃料情報非開示: 収益性の検証に必要な基礎データが一切開示されていない。
• 権利調整の不確実性: 立退き交渉の進捗・費用・完了時期が不明。出口戦略の具体性が欠如。
• 配当利回り変動制: 16.0%は確約ではなく期待値。売却価格次第で大幅に変動または配当ゼロのリスクあり。

結論

白金台の地価上昇ストーリーと約192坪の希少性は魅力的だが、投資判断に必要な客観データが致命的に不足している。劣後比率1.0%では売却価格の僅かな変動も吸収できず、親会社仕入れ価格との18.9%乖離も説明不足だ。余剰資金で「白金台の将来性に賭ける」投資家向け。