2026/05/03
No.34 港区白金台3丁目ファンド
【Rating: B】 B 劣後比率1.0%という薄皮一枚のバッファで23.9億円の親会社仕入れ案件を支える構造。白金台の地価上昇ストーリーは魅力的だが、鑑定評価なし・NOI非開示・テナント情報ゼロの三重苦で、投資判断に必要な客観データが致命的に不足している。配当原資は売却益100%依存、利回り16.0%の実現は「権利調整後の売却価格次第」という一点張り。親会社エムトラストから20.1億円で仕入れた物件を23.9億円で評価し <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "23.7億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/04/25
No.33 渋谷区恵比寿2丁目ファンドⅡ
【Rating: B】 B 劣後比率1.0%という紙のような安全バッファで23.9億円の物件を支える構造。利回り16.0%の魅力は認めるが、鑑定評価なし・NOI非開示・親会社からの相対取引という三重苦が透明性を著しく損なう。恵比寿×広尾の立地ブランドと隣地一体開発の出口ストーリーに賭けるなら、劣後1%が吹き飛ぶリスクを飲み込む覚悟が要る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "23.7億円", "運用期間": "9.5ヶ月"} -->
2026/04/21
No.32 福岡県福津市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: N】 N 契約書面は閲覧可能だが、肝心の賃料収入が月額1万円という異常値を示し、NOI算出が不可能。蓄電池用地という特殊用途に対し、鑑定評価なし・賃料根拠不明・出口戦略未記載の三重苦。劣後比率1.0%では投資判断に必要な情報が致命的に欠損しており、分析不能。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/04/19
No.31 港区白金台2丁目ファンド
【Rating: D】 D 利回り16%の甘美な数字の裏側は、賃料ゼロ・鑑定なし・劣後1.0%の三重苦。13.3億円の木造築38年が6ヶ月で売れなければ、投資家の財布は空室コストで静かに削られる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "13.2億円", "運用期間": "6.0ヶ月"} -->
2026/04/15
【サービス評価】TORCHES
2026/04/15
No.1 大田区山王2丁目ファンド
【Rating: C】 利回り15%の正体は、賃料ゼロ・更地の売却益オンリー。劣後10%では土地価格▲10%で即座に元本毀損、親会社からの転売で鑑定なし。半年で1.65億円超の買い手を見つける自信があるなら。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.2%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/04/15
No.2 江戸川区平井1丁目ファンド
【Rating: C】 年間賃料282万円で3.5億円の土地に利回り15%を約束——この数式が成立するのは、4億円超で売り抜けた時だけ。鑑定なし・親会社取引・劣後10%の三拍子で、水害エリアの更地化ギャンブルに身を投じる覚悟はあるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "3.2億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/04/15
No.3 台東区浅草3丁目ファンド
【Rating: C】 年利15%の裏側は賃料収入わずか1.84%、差額1,400万円は半年後の転売益頼み。築40年・鑑定なし・親会社から2.41億円で仕入れた浅草ビル、劣後10%では出口の失敗を支えきれない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.1%", "募集額": "2.2億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/04/15
No.4 品川区東大井5丁目ファンド
【Rating: C】 利回り15%の看板の裏側は、賃料ゼロ・鑑定ゼロ・買い手ゼロのトリプルゼロ。親会社から買った5億円の更地を6ヶ月で高値転売できなければ配当は蜃気楼、劣後10%では土地価格10%下落で即死亡。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.2%", "募集額": "4.6億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/04/15
No.5 新宿区若葉1丁目ファンド
【Rating: C】 新宿区更地103㎡を1.87億円で仕入れ、3ヶ月で売り抜ける短期勝負。賃料ゼロ・鑑定なし・劣後3%の三重苦に、親会社から3,050万円抜く関連取引が追い討ち。利回り10%の正体は「売れる前提」の空手形。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.5%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "3ヶ月"} -->
2026/04/15
No.6 豊島区池袋2丁目ファンド
【Rating: D】 4.19億円の物件に劣後比率3.0%という紙一枚の防御壁。鑑定評価なし・NOI非開示・利回り未記載の三重苦に加え、組成時報酬4,064万円が初日に消える構造。池袋の土地に賭けるギャンブル。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.0%", "募集額": "4.1億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/04/15
No.8 世田谷区代田1丁目ファンド
【Rating: C】 賃料ゼロ・鑑定なし・親会社から1.5億円で仕入れた築30年戸建を、3ヶ月で転売して利回り12%を捻出する錬金術。劣後10%は売却価格が1割下振れた瞬間に蒸発し、市場相場との4000万円の乖離が優先出資者の首を絞める。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0%", "募集額": "1.4億円", "運用期間": "3ヶ月"} -->
