No.39 港区高輪1丁目ファンド

総評

ポイント

鑑定評価なしで6.35億円の妥当性は検証不能

本ファンド最大の問題点は、不動産鑑定士による鑑定評価が未取得であることだ。契約書面には「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」と記載されているが、その算定根拠は一切開示されていない。6.35億円という取得価格が適正なのか、投資家には判断する材料がない。しかも取得先は親会社のエムトラスト株式会社であり、関連当事者取引である。第三者による客観的な価格検証がない状態で、親会社から高値で買わされるリスクを投資家は負っている。

劣後比率1%は「ないも同然」のバッファ

優先劣後構造を採用しているものの、劣後比率はわずか1%（635万円）に過ぎない。6.35億円の物件価格に対し、1%の下落で劣後出資は消滅する。港区の一等地とはいえ、不動産市況の変動で1%程度の価格変動は日常茶飯事だ。事実上、投資家は物件価格の下落リスクをほぼ全額負担する構造になっている。「優先劣後構造あり」という文言に安心してはならない。

更地ゆえにNOIは存在せず、配当原資は100%売却益依存

本ファンドの対象は更地であり、賃貸収入は発生しない。契約書面にも「賃貸借契約数：該当なし」「全賃料収入：該当なし」と明記されている。つまり、投資家への配当原資は100%キャピタルゲイン（売却益）に依存する。6ヶ月という短期運用で15%の利回りを実現するには、取得価格6.35億円に対して約4,700万円以上の売却益が必要となる。売却先が確定していない状態で、この売却益を確保できる保証はどこにもない。

事業者の戦略ストーリーと書面の乖離

サイトでは「高輪ゲートウェイシティのグランドオープン」「地価10年で80%上昇」「再開発による発展期待」と華々しいストーリーが語られている。しかし書面を見ると、これらの将来期待を裏付ける具体的な売却先候補や、デベロッパーとの交渉状況は一切記載されていない。「市場動向や不動産需要を見極めながら、適切なタイミングでの売却」という曖昧な表現に留まっている。再開発の恩恵を受けるのは確かかもしれないが、6ヶ月という短期間でその恩恵が売却価格に反映される保証はない。

事業者の財務基盤は脆弱

TORCHES株式会社の直近期（FY2025）の売上高は約4,577万円、営業利益は約82万円に過ぎない。自己資本比率93.2%と財務安全性は高いが、これは事業規模が小さいことの裏返しでもある。累計調達額248億円に対し、償還済みファンドは13件のみ。運用中ファンドが24件と多く、今後の償還が順調に進むかは未知数だ。親会社エムトラスト株式会社の信用力に依存する構造であり、グループ全体の財務状況を確認できない点もリスク要因となる。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都港区高輪一丁目701番48
物件種別	土地（更地）
地目	宅地
地積	227.69㎡（約68.9坪）
権利形態	所有権
用途地域	第1種中高層住居専用地域
建ぺい率/容積率	60%/300%（前面道路制限により220%）
テナント	なし（更地）
稼働率	該当なし

収益構造とNOI分析

本ファンドは更地を対象としており、賃貸収入は発生しない。したがってNOI（営業純収益）は存在せず、配当原資は100%売却益に依存する。

項目	金額
年間賃料収入	0円
管理費	0円
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI	0円

• キャップレート: 算出不能（NOIがゼロのため）
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

配当に必要な売却益の試算:

• 優先出資総額: 6億2,865万円
• 予定利回り: 年率15%
• 運用期間: 約6ヶ月（2026年6月30日〜12月25日、約179日）
• 必要配当額: 6億2,865万円 × 15% × (179日/365日) ≒ 約4,625万円
• 事業者報酬（組成対価1%）: 約629万円
• 最低必要売却価格: 約6.9億円（取得価格比+8.7%）

6ヶ月で8.7%以上の値上がりがなければ、予定利回りは達成できない計算となる。

市場価格検証

近隣取引事例データは中古マンションが中心であり、更地の直接比較は困難である。ただし、港区高輪エリアの土地取引相場から妥当性を推計する。

比較項目	ファンド物件	港区土地相場（推計）	乖離率
㎡単価	約279万円	200〜300万円	相場内
取得価格	6.35億円	4.5〜6.8億円（推計）	相場内

サイト記載の公示地価（港-9）によれば、2026年時点で216万円/㎡とされている。本ファンドの取得価格は約279万円/㎡であり、公示地価比で約29%のプレミアムが乗っている。駅徒歩4分の立地、約68坪のまとまった規模を考慮すれば、このプレミアムは必ずしも不合理ではない。しかし、鑑定評価がない以上、親会社からの取得価格が適正かどうかを客観的に検証する術がない。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の概算:

• 公示地価（港-9、2026年）: 216万円/㎡
• 対象地積: 227.69㎡
• 公示地価ベースの土地価格: 約4.92億円（推計）
• ファンド取得価格: 6.35億円
• 公示地価比プレミアム: 約29%

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（+15%）	約7.3億円	元本全額償還＋利回り15%達成
基本（+9%）	約6.9億円	元本全額償還＋利回り15%達成
悲観（±0%）	6.35億円	元本償還のみ、配当なし
最悪（▲5%）	約6.0億円	劣後消滅後、元本約5%毀損

6ヶ月で9%以上の値上がりがなければ予定利回りは達成できず、価格が下落すれば劣後比率1%はすぐに消滅し、投資家の元本が直撃される。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	6.35億円→6.29億円	▲635万円	劣後出資と同額、バッファ消滅
売却価格▲5%	6.35億円→6.03億円	▲3,175万円	劣後超過、元本約4%毀損
売却価格▲10%	6.35億円→5.72億円	▲6,350万円	劣後超過、元本約9%毀損
売却長期化（+6ヶ月）	運用期間延長	追加コスト発生	利回り低下

ストレステスト総評: 物件価格がわずか635万円（1%）下落するだけで、劣後出資は消滅する。港区の一等地とはいえ、不動産市況の変動や売却交渉の難航により1%程度の価格変動は十分に起こりうる。投資家は実質的にほぼ全額のダウンサイドリスクを負っている。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 取得先は親会社エムトラスト株式会社。取得価格6.2億円の妥当性を検証する第三者鑑定がない。
• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）であり、SPCを用いた倒産隔離構造ではない。TORCHES株式会社が破綻した場合、出資金は保全されない。
• 中途解約の制限: やむを得ない事由がある場合のみ解約可能だが、「やむを得ない事由」は事業者の重要な義務懈怠等に限定される。投資家都合での解約は実質的に困難。
• 運用期間延長リスク: 売却が完了しない場合、最大2年まで運用期間が延長される可能性がある。
• 担保権の存在: 取得予定の土地には現在、根抵当権（極度額5.2億円）および抵当権（債権額2億円）が設定されている。運用開始日までに抹消予定とされているが、抹消が完了しなければ取得自体が困難になるリスクがある。

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結論

利回り15%という数字は魅力的だが、その裏側にある「鑑定評価なし」「NOI非開示」「劣後比率1%」という三重苦を直視すべきだ。親会社からの関連当事者取引で取得価格の妥当性が検証できず、売却益が出なければ投資家が損失を被る構造。高輪エリアの将来性に賭けるなら、もう少し情報開示が誠実なファンドを選ぶべきである。