No.41 墨田区横川1丁目ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険なし」と同義

本ファンドの劣後比率はわずか1.0%、金額にして75万円。7,500万円の物件価格に対し、投資家の元本を守るバッファは1%しか存在しない。物件価格が1%下落した時点で、優先出資者の元本毀損が始まる計算だ。通常の不動産クラファンでは10〜30%の劣後比率が標準的であり、1%は「事業者が形式的に参加しているだけ」と言っても過言ではない。売却価格が想定を下回れば、投資家が真っ先に損失を被る構造である。

鑑定評価なしで7,500万円の根拠は「自社算定」

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方法は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、具体的な比較対象や算定ロジックは開示されていない。親会社エムトラストから借地権を4,125万円で取得し、建築工事費3,050万円を加えて総額7,175万円。これに諸経費を上乗せして7,500万円という構図だが、第三者による客観的な価値検証がない以上、投資家は「事業者の言い値」を信じるしかない。

借地権＋新築開発＋売却益依存の三重リスク

本ファンドは土地を所有せず、借地権のみを取得する。借地権は所有権と比較して流動性が低く、売却時に買い手が限定される傾向がある。さらに、建物は「令和8年12月新築予定」とあり、ファンド期間中に建築を完了させ、売却まで行う必要がある。8ヶ月という短期間で「借地権取得→建築→売却」を完遂するスケジュールは、工期遅延や売却難航のリスクを内包している。配当原資は100%キャピタルゲイン依存であり、賃料収入によるインカムは見込めない。

親会社取引の利益相反リスク

対象不動産の取得先は親会社エムトラスト株式会社であり、取得予定額は4,125万円と明記されている。建築工事請負契約もエムトラストを注文者として締結されたものを承継する形態だ。親子間取引は利益相反の温床となりやすく、取得価格が市場価格より割高に設定されていないか、投資家が検証する手段は限られる。書面には「エムトラスト株式会社を支払代理人兼連帯債務者として支払を予定」とあり、グループ内での資金循環構造が見て取れる。

事業者の財務基盤は脆弱

TORCHES株式会社の直近期（FY2025）の売上高は4,577万円、営業利益は81.5万円。自己資本比率93.2%は高いが、これは資本金1億円に対して事業規模が小さいことの裏返しでもある。現預金1億円超を保有しているものの、累計調達額253億円に対して自社の財務規模は極めて小さい。万が一の事態で投資家への償還原資を確保できるかは疑問が残る。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ構造である。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都墨田区横川一丁目22番1
物件種別	借地権付き新築戸建（居宅）
構造	木造カラーベストコロニアル葺3階建
築年月	令和8年12月新築予定（築0年）
延床面積	94.21㎡
土地面積	53.717㎡（借地権）
テナント	なし（新築後売却予定）
稼働率	該当なし

収益構造とNOI分析

本ファンドは新築開発・売却型であり、賃料収入を前提としていない。したがって、NOI（営業純収益）は発生せず、配当原資は100%キャピタルゲインに依存する。

項目	金額
借地権取得費	41,250,000円
建築工事費	30,500,000円（税込）
諸経費等	3,250,000円（推計）
総投資額	75,000,000円

• キャップレート: 算出不可（賃料収入なし）
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

利回り14%を実現するためには、8ヶ月間で優先出資者に対し約693万円（74,250,000円×14%×242日÷365日）の配当が必要となる。これに劣後出資者への配当と諸経費を加えると、売却価格は最低でも8,200万円程度が必要と推計される。7,500万円の取得価格に対し、約9%以上の売却益を確保しなければならない計算だ。

市場価格検証

近隣取引事例データを用いて、本ファンドの物件価格の妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約796,000円	約1,000,000円	-20.4%
取引価格	75,000,000円	約66,320,000円	+13.1%

※ファンド物件の㎡単価は総投資額75,000,000円÷延床面積94.21㎡で算出

近隣の中古マンション取引事例では、㎡単価の中央値は約100万円となっている。本ファンドの物件は新築木造3階建てであり、中古マンションとの単純比較は困難だが、延床面積94.21㎡に対して7,500万円という価格設定は、近隣の新築戸建取引事例（京島エリアで土地60㎡・建物90㎡・2024年築が5,800万円）と比較しても割高感がある。

ただし、本物件は借地権であり、土地所有権を含まない点を考慮すると、価格の妥当性判断は一層困難となる。借地権の評価は地代・契約期間・更新条件などに大きく左右されるが、これらの詳細は書面から読み取れない。

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土地評価と出口シナリオ

墨田区横川エリアの公示地価は、近隣の墨田区業平（押上駅徒歩圏）で㎡あたり約70〜80万円程度と推計される。本物件の土地面積53.717㎡に対し、所有権ベースでの土地価値は概算で3,800〜4,300万円程度。借地権割合を60〜70%と仮定すると、借地権価値は2,300〜3,000万円程度となる。

エムトラストからの取得価格4,125万円は、この推計値を上回っており、建築工事費の一部が土地取得費に含まれている可能性、または借地権評価が高めに設定されている可能性がある。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観	85,000,000円	元本全額償還＋想定利回り達成
基本	78,000,000円	元本全額償還＋利回り低下
悲観	72,000,000円	劣後バッファ超過、元本毀損

悲観シナリオでは、売却価格が7,200万円を下回った時点で優先出資者の元本毀損が始まる。劣後比率1.0%（75万円）では、物件価格の1%下落で防波堤が決壊する。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	75,000,000円→71,250,000円	▲3,750,000円	バッファ超過（元本毀損）
売却価格▲10%	75,000,000円→67,500,000円	▲7,500,000円	元本毀損約10%
工期遅延3ヶ月	期間延長	金利負担増・機会損失	利回り低下

劣後比率1.0%の本ファンドでは、売却価格が75万円（1%）下落した時点で優先出資者の元本毀損が始まる。物件価格が5%下落すれば、投資家は約370万円（優先出資総額の約5%）の損失を被る計算となる。新築開発型ファンドは売却価格の不確実性が高く、この薄い劣後バッファでは投資家保護として機能しない。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、TORCHES株式会社が破綻した場合、投資家の出資金は保全されない。
• 親会社取引: 対象不動産の取得先・建築工事請負契約の承継元がいずれも親会社エムトラスト株式会社であり、利益相反リスクが存在する。
• 鑑定評価未取得: 不動産鑑定士による鑑定評価がなく、価格の客観的検証が不可能。
• 借地権の流動性リスク: 土地所有権ではなく借地権のため、売却時に買い手が限定される可能性がある。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、事業者判断で最大2年間の期間延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 住宅瑕疵担保責任保険: 新築住宅として10年間の瑕疵担保責任保険が付保される点は評価できる。

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結論

利回り14%という数字は魅力的だが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・親会社取引・借地権という複合リスクを考慮すると、リスクリターンのバランスは投資家に不利。売却価格が1%下落しただけで元本毀損が始まる構造は、「ハイリターン」ではなく「ハイリスク」と評価すべきである。