No.40 練馬区豊玉北1丁目ファンド

総評

利回り13%の甘い蜜の正体は、劣後1%という「ほぼ丸腰」の危うさ。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引の三重苦に、4ヶ月で権利調整完了という綱渡り。1%でも売却価格が狂えば即座に元本割れ、高利回りの裏側は情報の空白地帯。

インカム型高利回り運用4.0ヶ月

予定利回り

13.0％

運用期間

4.0ヶ月

募集総額

4.7億円

劣後比率

1.0%

所在地

東京都練馬区豊玉北1丁目7番10号

種別

不動産

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収益性

透明性

元本安全性

事業者信頼性

ポイント

劣後比率1.0%は「保険なし」と同義

本ファンドの劣後比率は1.0%、金額にして470万円。4.7億円の物件価格に対し、わずか1%の下落で優先出資者の元本が毀損する。通常の不動産クラファンでは10〜30%の劣後比率が標準的であり、1%は業界最低水準。事業者は「優先劣後構造」と謳うが、実質的には投資家がほぼ全リスクを負う構造。4ヶ月の短期運用とはいえ、売却価格が取得価格を1%でも下回れば即座に元本割れとなる。

鑑定評価なし・NOI開示なしの「ブラックボックス」

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。4.7億円という取得価格の妥当性を第三者が検証した形跡がない。価格算定は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるが、その具体的な比較対象や算定根拠は開示されていない。さらに、現入居者は「立退き予定」で賃料収入は月額5.8万円のみ、実質的にNOIはゼロに近い。インカム収益の裏付けがない純粋キャピタル案件であり、売却益が出なければ配当原資は存在しない。

親会社からの取得は利益相反リスク

対象不動産の取得先は親会社エムトラスト株式会社、取得予定額は3億8,790万円。ファンド募集額4.7億円との差額約8,210万円は「本事業組成の対価として優先出資総額の10%」（約4,653万円）等の事業者報酬に充当される構造。関連当事者取引において、取得価格が市場価格より高く設定されていないかを検証する手段が投資家には与えられていない。鑑定評価がない以上、親会社への利益移転リスクを排除できない。

「権利調整後に売却」の具体性ゼロ

サイト記載のプロジェクト概要では「権利調整を行い、売却を予定」とあるが、契約書面には権利調整の具体的内容（立退き交渉の進捗、費用見込み、完了時期）が一切記載されていない。現状、賃貸借契約は1件のみで「立退き予定」とあるが、立退き完了の確約はない。4ヶ月という短期運用期間内に権利調整を完了し、買い手を見つけ、売却を成立させるスケジュールの実現可能性は不透明。契約書面には「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」との延長条項があり、出口が長期化するリスクを投資家は認識すべき。

事業者の財務基盤は脆弱

TORCHES株式会社の直近期（FY2025）の売上高は約4,577万円、営業利益は約81万円。自己資本比率93.2%は高いが、これは資本金1億円に対して事業規模が小さいことの裏返し。累計募集額253億円超に対し、売上高4,577万円という数字は、ファンド組成報酬が主たる収益源であることを示唆する。万が一の元本毀損時に事業者が補填できる財務余力は限定的。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離もなく、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ構造。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都練馬区豊玉北一丁目7番12、16、17
物件種別	土地3筆＋建物2棟（共同住宅・居宅/車庫）
構造	軽量鉄骨造スレート葺2階建／木造スレート葺地下1階付2階建
築年月	平成5年3月（築32年）／昭和57年10月（築43年）
土地面積	479.31㎡（約145坪）
延床面積	371.33㎡（195.58㎡＋175.75㎡）
テナント	1件（立退き予定）
稼働率	7.2%（17.10㎡/236.61㎡）

収益構造とNOI分析

本ファンドは純粋なキャピタルゲイン型であり、インカム収益はほぼ存在しない。

項目	金額
年間賃料収入	696,000円（58,000円×12ヶ月）※立退き予定
管理費	非開示
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI	算出不能（立退き後はゼロ）

キャップレート: 算出不能（NOI非開示・立退き後は賃料収入ゼロ）
配当原資: キャピタルゲイン型（売却益のみ）

契約書面には「対象不動産の管理運営の対価として、対象不動産の賃料収入の0%」とあり、運用期間中の賃料収入からの配当は想定されていない。13%の利回りは全額が売却益から捻出される構造であり、売却価格が取得価格＋諸費用を上回らなければ配当は発生しない。

市場価格検証

近隣取引事例データは主に中古マンションが中心であり、本ファンドの対象物件（土地3筆＋築古建物2棟）との直接比較は困難。ただし、練馬区の土地取引データから概算を試みる。

比較項目	ファンド物件	近隣参考値	備考
土地㎡単価	約98万円（4.7億円÷479.31㎡）	60.6万円（公示地価）	乖離率+62%
土地価格（公示地価ベース）	約2.9億円（60.6万円×479.31㎡）	-	推計値

サイト記載のプロジェクト概要では「豊玉北エリアの地価は10年で約47.1%上昇」と強調されているが、2026年の公示地価60.6万円/㎡をベースに計算すると、土地のみの価値は約2.9億円。ファンドの取得価格4.7億円との差額約1.8億円は、建物価値＋権利調整後のプレミアム＋事業者報酬で説明される必要があるが、築32〜43年の建物に1.8億円の価値を見出すのは困難。

公開取引データによる厳密な検証は実施できませんでしたが、公示地価ベースでの概算では取得価格に割高感がある。

土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）

公示地価（練馬-20）: 60.6万円/㎡（2026年）
土地面積: 479.31㎡
土地価値概算: 約2.9億円

築32〜43年の建物は経済的耐用年数を超過しており、解体前提での評価が妥当。解体費用を考慮すると、土地のみの実質価値は2.7〜2.8億円程度と推計される。

出口シナリオ

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（開発業者への売却成功）	5.5億円	元本全額償還＋13%配当達成
基本（市場価格での売却）	4.7億円	元本全額償還、配当は限定的
悲観（権利調整難航・市況悪化）	4.0億円	元本毀損（▲15%、約7,000万円）

13%の配当を実現するには、4ヶ月で約6,000万円の売却益が必要。取得価格4.7億円に対し、売却価格5.3億円以上（+13%）での売却が必須条件となる。

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	4.7億円→4.47億円	▲2,350万円	劣後470万円を大幅超過
売却価格▲10%	4.7億円→4.23億円	▲4,700万円	優先出資者に約4,230万円の損失
権利調整費用増加	+1,000万円	実質▲1,000万円	劣後超過

物件価格が470万円（1%）値下がりするまで、個人投資家の財布は無傷。 それを超える下落は即座に元本毀損となる。劣後比率1%は実質的に「保険なし」と同義であり、売却価格の変動リスクをほぼ全て投資家が負担する構造。

契約上の注意点

鑑定評価なし: 4.7億円の取得価格の妥当性を第三者が検証していない
関連当事者取引: 親会社エムトラスト株式会社からの取得であり、利益相反リスクあり
第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ
契約延長条項: 「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」との記載あり
立退き未完了: 現入居者の立退きは「予定」であり、完了の確約なし
事業者報酬10%: 優先出資総額の10%（約4,653万円）が組成報酬として事業者に支払われる

結論

劣後比率1.0%で4.7億円の物件を買い、4ヶ月で13%のキャピタルゲインを狙う構造は、投資家にほぼ全リスクを転嫁している。鑑定評価なし・NOI開示なし・売却先未定という情報の空白を、高利回りで埋め合わせようとする設計に見える。余剰資金での投機的参加を否定はしないが、堅実な資産形成を目指す投資家には不向き。