「AI勝率一番180」38号（愛知県碧南市宮町A棟＜第1期＞）

総評

ポイント

鑑定評価なしで7,530万円の妥当性は検証不能

物件価格7,530万円は「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」とされるが、不動産鑑定士による鑑定評価は実施されていない。近隣取引事例（碧南市宮町）では土地200㎡が970万円（㎡単価4.9万円）で取引されており、本物件の土地399㎡を同水準で評価すれば約1,955万円。建物289㎡を新築木造の坪単価60万円で概算すれば約5,250万円。合計7,205万円となり、事業者の取得価格7,530万円は近隣相場と概ね整合するが、鑑定評価の裏付けがない以上、投資家は「事業者の言い値」を信じるしかない。透明性スコアは2.7に留まる。

NOI非開示でインカムゲインの実現根拠が不明

年間賃料収入は月額32.8万円×12ヶ月=393.6万円だが、NOI（純収益）は開示されていない。管理費・保険料・固都税・ファンド管理費の内訳が一切不明で、NOI利回りの検証ができない。契約書面には「アップフロントフィー実質1.08493%（年利2.2%）」「分配金実質3.79726%（年利7.7%）」との記載があるが、これは出資額に対する利回りであり、物件のNOI利回りとは異なる。マスターリース先のブルーボックスが10年契約で賃料を保証する前提だが、同社の財務情報は非開示。賃料保証の実効性を検証する手段がない。

劣後比率10.1%は新築木造の出口リスクに対して薄い

劣後出資760万円÷出資総額7,530万円=10.1%。新築木造アパートは築10年で資産価値が2〜3割減少するのが通例だが、本ファンドの運用期間は180日（約半年）と短い。短期売却が前提なら築浅プレミアムを維持できる可能性はあるが、売却先が未定の状態で「不動産市況その他の状況を踏まえ、終了予定日以前に売却を完了することが元本毀損リスクの軽減に繋がる蓋然性が高いと見込まれる場合は、本事業者の判断で終了日を早める」との条項がある。これは裏を返せば、売却先が見つからなければ運用期間を6ヶ月延長する可能性を示唆している。劣後10.1%では、物件価格が7%下落すれば優先出資者の元本に影響が及ぶ。

事業者の自己資本比率9.1%は業界最低水準

TSONの2025年度財務データでは、総資産61.8億円に対して純資産5.6億円、自己資本比率9.1%。不動産クラファン事業者の業界平均（20〜30%）を大きく下回る。売上高は51.3億円と成長しているが、営業利益は非開示、当期純利益9,195万円は売上高の1.8%に過ぎない。過去263ファンド中、元本割れ実績はゼロだが、自己資本比率の低さは倒産リスクの高さを示唆する。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、TSONが破綻すれば本ファンドの財産も保全されない可能性がある。

マスターリース先ブルーボックスの信用力が出口の鍵

賃貸管理業務を委託されるブルーボックスは、10年間のマスターリース契約（予定）を締結する。月額32.8万円の賃料保証が10年間履行されれば、インカムゲインは安定する。しかし、同社の財務情報・過去実績は一切開示されていない。契約書面には「建物着工後に契約締結を行うため、予定する契約内容を記載」とあり、契約が未確定の状態でファンド募集が開始されている。ブルーボックスが契約を履行できなければ、空室リスクが顕在化し、NOIが想定を下回る可能性がある。

物件概要

項目	内容
所在地	愛知県碧南市宮町七丁目257番の一部
物件種別	共同住宅（木造2階建て）
構造	木造2階建て
築年月	2026年10月（新築）
延床面積	289.02㎡
テナント	株式会社ブルーボックス（マスターリース）
稼働率	建物竣工前のため記載なし

収益構造とNOI分析

契約書面にはNOIの明示がなく、費用内訳も非開示のため、以下は推計値となる。

項目	金額
年間賃料収入	3,936,000円（月額32.8万円×12ヶ月）
管理費	▲データなし
火災保険料	▲データなし
固都税	▲データなし
NOI	データなし

• キャップレート: NOI非開示のため算出不可
• 配当原資: ハイブリッド型（インカムゲイン+キャピタルゲイン）

契約書面の「分配シミュレーション」では、優先出資額6,770万円に対して年利7.7%（実質3.79726%、180日換算）の分配金257万円が想定されている。これは出資額ベースの利回りであり、物件のNOI利回りとは異なる。アップフロントフィー（年利2.2%、実質1.08493%）を差し引くと、実質利回りは年利5.5%となる。

インカムゲインの配当原資は、マスターリース賃料393.6万円から費用を控除したNOIだが、その金額が不明なため、インカムゲインだけで年利5.5%の配当を賄えるかは検証不能。キャピタルゲインに依存する可能性が高いが、売却先は未定であり、売却益の蓋然性も確認できない。

市場価格検証

近隣取引事例データ（碧南市、2024年第1四半期）を用いて、ファンドの物件取得価格の妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（土地）	推計4.9万円	6.0万円	▲18%
取引価格（土地+建物）	7,530万円	推計7,205万円	+4.5%

近隣取引事例では、碧南市宮町の土地200㎡が970万円（㎡単価4.9万円）で取引されている。本物件の土地399㎡を同水準で評価すれば約1,955万円。建物289㎡を新築木造の坪単価60万円（業界標準）で概算すれば約5,250万円（289㎡÷3.3㎡×60万円）。合計7,205万円となり、ファンドの取得価格7,530万円は近隣相場より約4.5%高い。

ただし、近隣取引データは土地のみの取引が多く、新築木造アパートの取引事例は限定的。碧南市神田町の新築木造4LDK（土地175㎡+建物100㎡）が2,300万円で取引されているが、本物件は共同住宅（アパート）であり、戸建てとは用途が異なる。近隣相場との比較には限界があるが、鑑定評価がない以上、7,530万円の妥当性を客観的に検証する手段はない。

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土地評価と出口シナリオ

碧南市宮町の公示地価・路線価は公開情報からは確認できなかったが、近隣取引事例（宮町の土地200㎡が970万円）から、㎡単価4.9万円程度と推計される。本物件の土地399㎡を同水準で評価すれば、土地持分相当額は約1,955万円（概算）。

出口シナリオをテーブルで示す:

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	5.0%	8,000万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	6.0%	7,530万円	元本全額償還
悲観	7.0%	7,000万円	劣後出資で吸収可能

楽観シナリオは、築浅プレミアムを維持し、NOI利回り5.0%で売却できる場合。基本シナリオは、取得価格と同額で売却できる場合。悲観シナリオは、NOI利回り7.0%まで上昇（物件価格下落）した場合だが、劣後比率10.1%（760万円）で吸収可能な範囲内。ただし、NOIが非開示のため、キャップレートの妥当性は検証不能。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	推計6.0%→7.0%	▲530万円（▲7.0%下落）	バッファ内（760万円）
空室率+10%	0%→10%	NOI▲39.4万円	影響軽微
賃料下落10%	32.8万円→29.5万円	NOI▲39.4万円	影響軽微

物件価格が530万円値下がりするまで、個人投資家の財布は無傷。劣後比率10.1%（760万円）は、物件価格の7%下落まで吸収可能。ただし、マスターリース契約が履行されない場合、空室率上昇や賃料下落が顕在化し、NOIが想定を下回る可能性がある。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: TSONが破綻した場合、本ファンドの財産は保全されない可能性がある。
• マスターリース契約が未確定: 契約書面には「建物着工後に契約締結を行うため、予定する契約内容を記載」とあり、ブルーボックスとの契約が未確定の状態でファンド募集が開始されている。
• 運用期間の延長条項: 「終了予定日までに対象不動産全部の売却等が完了しない場合、6ヶ月を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」との条項があり、売却先が見つからなければ運用期間が最大1年に延長される可能性がある。
• 自己取引: 本事業者TSONが保有する物件を対象不動産として取得する自己取引であり、利益相反の可能性がある。
• 鑑定評価なし: 物件価格7,530万円の妥当性を客観的に検証する手段がない。

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結論

劣後比率10.1%と鑑定評価なしの組み合わせは、新築木造アパートの出口リスクに対して脆弱。マスターリース先の信用力が未検証の状態で、インカムゲインの実現根拠も不明確。余剰資金で短期運用を試すなら選択肢だが、元本保全を重視するなら静観が賢明。