2026/05/13
トモタクCF124号（我孫子）
【Rating: B】 B 劣後10%の防波堤で守る1.377億円の築20年アパート。年間賃料725万円は子会社取引、NOI非開示で収益の中身は見えず、鑑定評価なしで価格の妥当性も不明。1年後の売却益頼みの配当設計は、出口が見つからなければ塩漬け必至の片道切符。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.6%", "募集額": "1.0億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/05/13
SMART FUND126号（愛知県碧南市碧南中央駅【5期】）
【Rating: N】 N 契約成立前書面が募集要項のみで詳細な財務情報が欠落。物件価格・鑑定評価額・NOI・LTVが一切開示されず、劣後比率10%の実効性を検証不能。空室保証の保証会社名も非開示で、6.0%配当の裏付けが確認できない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,210万円", "運用期間": "365日"} -->
2026/05/11
SMART FUND125号（愛知県愛西市C棟＜第2期＞）
【Rating: B】 B 利回り6.0%を支えるのは月額36.4万円のマスターリース賃料という細い命綱。鑑定評価なしで7,000万円の妥当性は闇の中、劣後比率10.0%では出口のキャップレート7.0%超で元本毀損のカウントダウンが始まる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "6,300万円", "運用期間": "365日"} -->
2026/05/11
みらファン第40号(岐阜県瑞浪市)
【Rating: B】 B 利回り5.8%×劣後20%の安定感と、鑑定なし×底地×再組成の不透明感が綱引きする。借地人の意向次第で出口が左右される底地市場で、1.1億円の妥当性は検証不能のまま。前ファンドの成功体験を免罪符に新規資金を募る構図。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "6,400万円", "運用期間": "8ヶ月"} -->
2026/05/03
SMART FUND124号（埼玉県越谷市大道Ⅱ【2期】）
【Rating: B】 B 築3年の若さと利回り6.0%の数字に目を奪われるな。鑑定評価なし・借地権・劣後10%という三層の不透明性が、1億3千万円の取得価格を霧の中に包む。賃料保証で下支えされたインカム配当の裏で、出口は借地権物件の流動性という細い綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "365日"} -->
2026/05/03
No.34 港区白金台3丁目ファンド
【Rating: B】 B 劣後比率1.0%という薄皮一枚のバッファで23.9億円の親会社仕入れ案件を支える構造。白金台の地価上昇ストーリーは魅力的だが、鑑定評価なし・NOI非開示・テナント情報ゼロの三重苦で、投資判断に必要な客観データが致命的に不足している。配当原資は売却益100%依存、利回り16.0%の実現は「権利調整後の売却価格次第」という一点張り。親会社エムトラストから20.1億円で仕入れた物件を23.9億円で評価し <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "23.7億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/04/29
SMART FUND123号（三重県川越町Ⅱ【2期】）
【Rating: N】 N 契約成立前書面・重要事項説明書が閲覧不可のため、投資判断に必要な基礎情報（物件価格、鑑定評価額、NOI、LTV等）が一切取得できず。劣後比率10.0%と利回り5.7%は確認できるが、その前提となる物件評価の妥当性を検証する手段がない。判定不能。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.7％", "募集額": "7,470万円", "運用期間": "365日"} -->
2026/04/29
みらファン第39号(愛知県瀬戸市)
【Rating: B】 B 劣後20%の防壁に守られた底地インカムだが、鑑定なしで8,600万円は更地価格の上限値。NOI非開示・自社物件売却という二重の霧の中、利回り5.5%とセブンイレブンの看板だけが頼り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "6,880万円", "運用期間": "7ヶ月"} -->
2026/04/29
利回り不動産85号ファンド（青森県ヘルスケア施設3 第2回）
【Rating: B】 B 利回り9.5%に引き上げても売れなかった青森の老人ホーム、劣後10%で受け止めるのは新規投資家。界壁工事完了でも鑑定なし3.98億円の妥当性は闇の中、12ヶ月で買い手が現れる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "9.5%", "募集額": "3.6億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/25
「AI勝率一番180」40号（愛知県碧南市宮町B棟＜第1期＞）
【Rating: N】 N 契約書面に物件価格・鑑定評価額・NOIの具体的数値が一切記載されておらず、劣後比率も「10％※劣後出資が増える場合があります」と確定値でない。投資判断に必要な最低限のファクトが欠落しているため、定量評価は不可能。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,230万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/04/25
らくたま41号（ザ・ヨコハマタワーズタワーイースト）
【Rating: B】 B 利回り6.1%×劣後23%の数字は悪くないが、鑑定なしで1.07億円の値付けは事業者の言い値。再開発ストーリーは運用6ヶ月では絵に描いた餅、出口は自社買戻し頼み。区分マンションの流動性に賭けるギャンブル性あり。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "8,239万円", "運用期間": "184日"} -->
2026/04/25
No.33 渋谷区恵比寿2丁目ファンドⅡ
【Rating: B】 B 劣後比率1.0%という紙のような安全バッファで23.9億円の物件を支える構造。利回り16.0%の魅力は認めるが、鑑定評価なし・NOI非開示・親会社からの相対取引という三重苦が透明性を著しく損なう。恵比寿×広尾の立地ブランドと隣地一体開発の出口ストーリーに賭けるなら、劣後1%が吹き飛ぶリスクを飲み込む覚悟が要る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "23.7億円", "運用期間": "9.5ヶ月"} -->
