「AI勝率一番180」44号（岐阜県多治見市平和町＜第1期＞）

総評

ポイント

第1期単独では出口が存在しない「分割スキーム」の本質

本ファンドは「AI勝率一番180」44号と銘打たれているが、その実態は建築工程のみを切り出した第1期ファンドである。契約書面には「2026年12月21日」を終了予定日と明記しつつ、プロジェクト概要では「第2期以降にて売却を想定したスキーム」と説明されている。つまり、第1期完了時点で対象不動産が売却される保証はなく、投資家への配当原資は第2期ファンドへの引継ぎ（再クラファン化）または事業者の自己資金に依存する。180日で5.5%の利回りを謳うが、その原資がどこから出るのか、書面上の根拠は薄い。

鑑定評価なしで9,500万円の妥当性は検証不能

契約成立前書面には「不動産鑑定士による鑑定評価の有無：無」と明記されている。価格算定方法は「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」とあるが、具体的な比較対象や算定根拠は開示されていない。新築戸建4棟（延床面積合計297.6㎡、土地面積合計495.96㎡）で9,500万円という価格が、建築コスト＋土地代として妥当かどうか、第三者の検証を経ていない。投資家は事業者の「言い値」を信じるしかない構造だ。

NOI非開示で収益性の裏付けが取れない

書面には「月額賃料444,000円（駐車場代除く）」との記載があるが、管理費・保険料・固都税などの費用項目は一切開示されていない。年間賃料収入は約533万円と推計されるが、NOI（純営業収益）が不明なため、キャップレートの算出も不可能。マスターリース先は「株式会社BB保証（予定）」とされているが、契約締結前の「予定」段階であり、賃料保証の確実性も未確定。事業者は「空室保証付」と強調するが、保証会社の信用力や保証条件の詳細は書面から読み取れない。

自己資本比率9.1%の事業者財務は要注意

運営事業者である株式会社TSONの財務データを見ると、2025年度の自己資本比率は**9.1%**と低水準。不動産クラファン事業者としても下限に近い数値だ。売上高は51億円まで回復し、当期純利益9,194万円と黒字転換を果たしているが、純資産は5.6億円にとどまる。総資産61.8億円に対してレバレッジが高く、市況悪化時の耐久力には疑問符がつく。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、事業者破綻時には出資金が保全されないリスクを投資家は負う。

近隣取引データとの比較で見る土地価格の妥当性

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、多治見市内の宅地取引における㎡単価中央値は約37,391円。本ファンドの土地面積495.96㎡に適用すると、土地価格は約1,854万円と推計される。残り約7,646万円が建物4棟の建築費相当となるが、延床面積297.6㎡で割ると**㎡単価約25.7万円**。新築木造戸建の建築単価としては標準的な範囲内だが、鑑定評価なしでは「適正価格」との断言は避けるべきだ。

物件概要

項目	内容
所在地	岐阜県多治見市平和町七丁目51番の一部
物件種別	新築戸建賃貸住宅（4棟）
構造	木造2階建て（2×4構造）
築年月	2026年12月（予定）
延床面積	297.6㎡（4棟合計：73.30㎡×2棟＋75.50㎡×2棟）
土地面積	495.96㎡（4区画合計）
テナント	株式会社BB保証（予定）
稼働率	建物竣工前のため記載なし

収益構造とNOI分析

本ファンドは開発型（建築フェーズ）であり、運用期間中の賃料収入は発生しない。書面記載の賃料情報は完成後の想定賃料であり、第1期の配当原資とは直接関係しない。

項目	金額
年間賃料収入（想定）	5,328,000円
管理費	非開示
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI	算出不能

• キャップレート: NOI非開示のため算出不能
• 配当原資: ハイブリッド型（書面記載）だが、第1期は建築フェーズのためインカムゲインは発生せず、キャピタルゲインも第2期以降に持ち越し

書面上の「ハイブリッド型」という記載は、第1期・第2期を通じた全体スキームを指すものと推測される。第1期単独での配当原資は、事業者の自己資金または第2期ファンドへの引継ぎ時の精算金に依存する構造。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
土地㎡単価（推計）	約37,391円	37,391円	±0%
土地価格（推計）	約1,854万円	—	—
建物建築費（推計）	約7,646万円	—	—
建物㎡単価（推計）	約25.7万円	20〜30万円（一般的な木造新築）	標準範囲内

近隣取引データに基づく土地価格推計と、一般的な木造新築の建築単価を適用すると、9,500万円という取得価格は概ね妥当な範囲内と推測される。ただし、鑑定評価を経ていないため、これはあくまで公開データに基づく推計であり、確定的な評価ではない。

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土地評価と出口シナリオ

多治見市平和町周辺の公示地価は、プロジェクト概要によると過去15年間で+21.61%上昇、直近2026年も+2.27%上昇とされる。ただし、これは「最近隣の公示地価」であり、対象地そのものの評価ではない点に注意が必要。

第1期の出口シナリオ:

シナリオ	内容	投資家への影響
基本	第2期ファンドへ引継ぎ	元本＋配当を第1期終了時に精算
楽観	建築完了前に一括売却	早期償還＋キャピタル配当
悲観	建築遅延・第2期組成失敗	契約延長（最大6ヶ月）または元本毀損リスク

第1期単独での売却は想定されておらず、出口は第2期ファンドの組成成否に依存する。第2期が組成されない場合、事業者が自己資金で買い取るか、契約延長となる可能性がある。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
建築コスト+10%	約765万円増	取得価格超過リスク	劣後950万円で吸収可能
土地価格▲20%	約371万円減	総額約9,129万円	劣後バッファ内
売却価格▲15%	約1,425万円減	総額約8,075万円	劣後超過、優先出資毀損リスク

劣後出資950万円（10.0%）は、物件価格が約10%下落するまでのバッファとして機能する。建築コスト上昇や土地価格の軽微な下落は吸収可能だが、売却価格が15%以上下落した場合は優先出資者の元本毀損リスクが顕在化する。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: 事業者破綻時、出資金は破産財団に組み込まれ、一般債権者として弁済を受ける立場となる
• 鑑定評価なし: 9,500万円の価格妥当性について第三者検証がない
• マスターリース契約は「予定」段階: 株式会社BB保証との契約は建物着工後に締結予定であり、現時点で確定していない
• 契約延長条項あり: 対象不動産の売却が完了しない場合、6ヶ月を超えない範囲で契約期間を延長可能
• 自己取引: 対象不動産は事業者（株式会社TSON）の固有資産を匿名組合勘定へ振り替えるもの。利益相反リスクが内在する

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結論

第1期単独では出口が存在せず、配当原資の裏付けが不明確な開発型ファンド。鑑定評価なし・NOI非開示という透明性の低さを、劣後比率10.0%と事業者の実績（349ファンド・元本割れゼロ）で補う構造。余剰資金での短期運用なら検討余地はあるが、第2期への引継ぎリスクを許容できる投資家向け。