2026/09/19
SMART FUND148号（愛知県尾張旭市北山町、岐阜県岐阜市高田橋駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%、新築7棟、ML10年契約——数字だけ見れば堅牢な城。だが鑑定評価なし・NOI費用欠損・劣後10%は借入込みで7.8%に希薄化。301件無傷の実績も、自己資本9.1%の薄氷の上。余剰資金で踏み込むなら、出口の地価次第という但し書きを忘れずに。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "303日"} -->
2026/09/15
SMART FUND147号（埼玉県春日部市ⅡA棟【4期】）
【Rating: B】 B 利回り6.2%のインカム型、だが足元は借地権という砂上の楼閣。劣後10.1%が物件価格▲10%までのバッファとして機能するものの、NOI明細なし・鑑定なしでは収益の土台が見えない。空室保証は10ヶ月中2ヶ月で消え、残り8ヶ月は8戸の個人テナント頼み。出口の買い手層が狭い借地権物件ゆえ、余剰資金での参加が妥当な一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.2％", "募集額": "9,220万円", "運用期間": "303日"} -->
2026/09/11
SMART FUND146号（東京都小平市鷹の台駅B棟）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後10%・LTV35.8%——数字の三拍子は整うが、その足元は「新築未完成・売却価格非開示・鑑定なし」という砂上の楼閣。売却価格が6.4%下振れすれば劣後バッファは消失する。契約締結済みの看板だけでは、出口の扉が開く保証にならない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,070万円", "運用期間": "242日"} -->
2026/09/09
SMART FUND145号（愛知県知多市長浦駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%・劣後比率10.1%の新築メゾネット4戸。数字だけ見れば手堅いが、鑑定なし・NOI明細なしの二重ベールが6,660万円の実態を覆い隠す。マスターリース先は関連会社BB保証、事業者TSONの自己資本比率はわずか9.1%。出口で買い手がつかなければ延長一直線——余剰資金で臨むのが無難。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "6,660万円", "運用期間": "303日"} -->
2026/09/04
SMART FUND144号（東京都足立区梅島駅Ⅱ・埼玉県川越市川越駅）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後17.7%という数字だけ見れば標準的。だが鑑定なし・NOI非開示・自己資本比率9.1%という三重の霧が足元を覆う。LTV34%の堅さは認めるが、出口の売却益が想定どおり出ればの話。実績297件・元本割れゼロの看板を信じるか、書面の沈黙を警戒するか——判断は投資家に委ねられる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.7億円", "運用期間": "242日"} -->
2026/08/31
SMART FUND143号（三重県鈴鹿市BC棟【5期】）
【Rating: B】 B 築2年・稼働率100%・年間保証賃料880万円──数字だけ見れば堅実なインカム型。だが鑑定評価なし、NOI実額は闇の中、出口は「売れなければ自社保有」という逃げ道付き。劣後10.1%は標準的でも、情報開示の薄さが足を引っ張る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "303日"} -->
2026/08/26
SMART FUND142号（愛知県知多市つつじが丘【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6%の甘い蜜は、鑑定なし・NOI非開示という霧の中に浮かんでいる。新築メゾネット×10年MLの看板は魅力的だが、7,280万円の妥当性を検証する地図は渡されない。劣後10%のクッションも、キャップレート1%上昇で消し飛ぶ薄さ。余剰資金で踏み込むなら、出口の霧が晴れる保証はないと心得よ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,280万円", "運用期間": "303日"} -->
2026/08/21
SMART FUND141号（愛知県愛西市佐屋駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の新築メゾネット、マスターリース10年という看板は魅力的。だが劣後比率10.1%は物件価格わずか4.1%下落で蒸発する薄氷。鑑定なし・NOI非開示・LTV59.6%という霧の中を、206件償還実績という羅針盤だけで航海する構図。自己資本比率9.1%の船体強度が試される。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,420万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/08/19
SMART FUND140号（三重県鈴鹿市A棟【5期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板を支えるのは、劣後10%・鑑定なし・NOI非開示という薄氷の三点セット。築2年の木造7戸を5,780万円で取得し、配当も出口もブルーボックス1社に命運を託す綱渡り設計。保証会社が揺らげば全てが霧散する構造ゆえ、余剰資金の範囲で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,780万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/08/13
「AI勝率一番180」50号（岐阜県大垣市大垣駅B棟＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%・劣後10%という看板の裏で、7,890万円の価格妥当性を担保する鑑定評価は存在しない。空室保証の担い手は自己資本比率9.1%のグループ会社。180日後の売却益に賭けるなら、財布の奥底ではなく手前のポケットから。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "7,890万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/08/08
SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板を掲げるが、足元の土地は「借り物」。8,400万円のうち地べたは一般定期借地権、出口で売り抜ける常套手段が使えない。劣後10.0%＝840万円のクッションはキャップレート1%上昇で吹き飛ぶ計算。命綱はマスターリース先ブルーボックスの信用力一本、ただし財務開示なし。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,400万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/08/04
SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板は魅力的だが、その足元には鑑定評価なし・LTV54%・グループ内マスターリースという三重の霧がかかる。築1年9ヶ月×劣後比率10.1%の構造は悪くないが、NOI非開示のまま「インカム5.0%は賄える」と言われても検証のしようがない。トヨタ城下町の需要に乗るか、情報の薄さに降りるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,940万円", "運用期間": "304日"} -->
