TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND113号（岐阜県大垣市楽田町＜第1期＞）
【Rating: C】 新築アパート1.48億円の中身は謎。年利5.7%はフィー控除で実質3.8%に目減りし、NOI非開示・鑑定なし・ML先と業務委託先が同一という三重の霧。劣後10.1%では竣工遅延や売却不調で一瞬で蒸発する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.7%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "約8ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND114号（埼玉県さいたま市緑区ⅡA・C【第2期】）
【Rating: B】 利回り8%の看板の裏で、2.2%のフィーが出資金を削る二重構造。築3年・稼働率100%の優等生に見えて、借地権×鑑定評価なしで1億1,200万円の値付け根拠は霧の中。劣後10%では、キャップレート1%上昇で優先出資にまで傷が届く。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "1.0億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND115号（東京都江戸川区葛西駅）
【Rating: C】 利回り5.6%の裏側は「まだ存在しない建物」と「未締結のテナント契約」。LTV68.1%の借入が土地を押さえ、劣後10%のクッションは紙より薄い。2期連続赤字からの回復途上の事業者が、NOI非開示・鑑定評価なしで3.2億円の絵に描いた餅を売る構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.6%", "募集額": "1.7億円", "運用期間": "約9ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND116号（愛知県津島市宇治町＜第2期＞）
【Rating: C】 粗利回り5.2%の賃料収入で、6.0%の利回りを約束する錬金術。市街化調整区域の新築木造2棟を鑑定なしで1.65億円自己取引、劣後10%の防波堤は出口の逆風で即座に決壊する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」30号（愛知県愛西市佐屋駅A棟＜第1期＞）
【Rating: C】 表面5.5%の看板の裏で、アップフロントフィー2.2%が先に抜かれ手取りは2.7%。愛西市7,000万円の新築木造に鑑定なし・NOI闇・劣後10%の三重苦。竣工前から180日で売却という綱渡りに、2期連続赤字から這い上がったばかりのTSONが挑む危うい賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "6,300万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」31号（愛知県愛西市佐屋駅B棟＜第1期＞）
【Rating: C】 表面利回り5.5%の看板に対し、フィー先取りで実質年2.7%へ急降下。愛西市新築4戸・6,420万円の物件に鑑定なし・劣後比率10.1%の薄い防波堤。180日でキャピタル回収する超短期勝負は、出口で買い手不在なら即延長の綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "5,770万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND117号（三重県四日市市河原田Ⅱ、四日市市楠町Ⅳ）
【Rating: B】 利回り6.0%の看板の裏側で、NOIは霧の中。劣後10.0%の防波堤はあるが、1億890万円の木造6棟を12ヶ月で捌く出口シナリオに全てを賭ける。鑑定なし・自己取引の二重苦が、価格の客観性を宙に浮かせる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "9,800万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND118号（埼玉県さいたま市緑区ⅡＢ【第2期】）
【Rating: B】 年利8%の看板の裏で2.2%のフィーが先に天引きされる、実質5.8%の化粧直しファンド。5,600万円の物件に鑑定なし・借地権という二重の曇りガラス越しに、劣後10%の薄い盾でサブリース頼みの賃料を守る。余剰資金で試すには面白いが、本気で張るには材料不足。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "5,040万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」32号（岐阜県岐阜市高田橋駅＜第1期＞）
【Rating: B】 新築戸建4棟を180日で捌く短距離走、しかしゴールテープの手前で利回りは5.5%→2.7%に失速。劣後比率10.1%は売却価格10%下落で蒸発、鑑定評価なしで9,720万円の妥当性は事業者の自己申告頼み。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "8,740万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」33号（岐阜県岐阜市萱場町A棟＜第1期＞）
【Rating: C】 年利5.5%の看板の裏で、フィー控除後の手取りは実質2.7%に急降下。鑑定なし7,450万円の自己取引物件を劣後10.1%で支え、180日の短期決戦で売却成功に賭ける綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "6,700万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」34号（岐阜県岐阜市萱場町B棟＜第1期＞）
【Rating: C】 利回り5.5%の看板の裏で、アップフロントフィー2.2%が先食いされ手取りは年2.7%に縮む。鑑定なし・NOI非開示・自己取引の三拍子、劣後10%では出口の売却失敗時に即座に元本割れ。純資産比率9%の事業者が回す超短期ファンドは、薄氷の上のギャンブル。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "8,270万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
「AI勝率一番180」35号（愛知県半田市成岩駅＜第1期＞）
【Rating: C】 年利5.5%の看板を掲げた1億360万円の新築戸建4棟、だが鑑定評価なき自己取引は売り手が値札を自分で貼る青果店。劣後10%では15%下落で優先出資者に毀損が直撃、6ヶ月後の売却一本勝負は綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "9,320万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
