TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND105号（愛知県刈谷市重原本町＜第2期＞）
【Rating: B】 新築4棟1.39億円、利回り6.0%の看板の裏側は鑑定なし・NOI非開示・自己取引の三点セット。劣後10%は新築プレミアム剥落で消し飛ぶ薄さ、賃料だけでは配当を賄えず出口頼み。余剰資金で様子見する程度の温度感が正解。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND106号（愛知県豊明市栄町＜第2期＞）
【Rating: C】 表面6.0%の看板の裏で、アップフロントフィー2.2%が利益を削り実質3.8%に目減り。鑑定なし1.73億円の自己取引、劣後10%、豊明市郊外の木造アパート——出口は1年後の売却頼みだが、キャップレート6%なら優先出資まで毀損する綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND107号（愛知県名古屋市名東区梅森坂西＜第2期＞）
【Rating: B】 利回り6.0%の看板の裏側は、鑑定なし8,500万円の自社物件を自社ファンドに流し込む「お手盛り劇場」。劣後比率10%の薄い壁は、キャップレート1%上昇で容易に崩壊——賃料だけでは分配不足、売却一本勝負の綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "7,650万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND108号（岐阜県各務原市川島＜第2期＞）
【Rating: B】 新築の輝きと年利6.0%の看板の裏で、賃料700万円に対し分配金915万円が必要な逆ザヤ構造。劣後10%の薄氷を踏み、鑑定なし1.24億円の自己取引物件を岐阜・川島の流動性砂漠で1年後に売り抜ける綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND109号（東京都葛飾区新小岩駅Ⅱ）
【Rating: C】 利回り5.5%の看板の裏側は、NOI非開示・鑑定なし・自己取引の三点セット。3.053億円の値札は事業者の自己申告、劣後10%では売却価格11%下落で優先出資が傷つく。未竣工物件に賭けるには、安全マージンが薄すぎる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "約7ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND110号（愛知県知多市つつじが丘、知多市長浦＜第1期＞）
【Rating: B】 手取り3.8%の実質利回りと劣後10%の薄い盾で、新築2棟×8ヶ月の短期転売勝負に挑む。鑑定なし・NOI非開示・ML契約は「予定」、頼みの綱は自己資本比率9%の事業者が仕掛ける出口の腕一本。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.7%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "約8ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND111号（愛知県犬山市上野郷・小牧市小松寺＜第2期＞）
【Rating: B】 利回り6.0%の正体は「賃料5%＋売却益1%」のハイブリッド設計。劣後10%のクッションはあるが、犬山・小牧の新築木造3棟を1年後に買い手が現れるかは神のみぞ知る。NOI非開示・鑑定なしの1.5億円、出口が見つからなければ延長戦へ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.4億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND112号（東京都葛飾区四ツ木駅Ⅱ、東京都足立区江北駅）
【Rating: C】 利回り5.7%の看板の裏で、アップフロントフィー2.2%が先に消える手数料先食い構造。物件価格1億1,620万円に鑑定評価なし、片方は竣工前で賃料は「予定」の空手形、劣後比率10.1%の薄い盾では賃料10%下落で優先出資が毀損する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.7%", "募集額": "7,930万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND113号（岐阜県大垣市楽田町＜第1期＞）
【Rating: C】 新築アパート1.48億円の中身は謎。年利5.7%はフィー控除で実質3.8%に目減りし、NOI非開示・鑑定なし・ML先と業務委託先が同一という三重の霧。劣後10.1%では竣工遅延や売却不調で一瞬で蒸発する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.7%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "約8ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND114号（埼玉県さいたま市緑区ⅡA・C【第2期】）
【Rating: B】 利回り8%の看板の裏で、2.2%のフィーが出資金を削る二重構造。築3年・稼働率100%の優等生に見えて、借地権×鑑定評価なしで1億1,200万円の値付け根拠は霧の中。劣後10%では、キャップレート1%上昇で優先出資にまで傷が届く。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.8%", "募集額": "1.0億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND115号（東京都江戸川区葛西駅）
【Rating: C】 利回り5.6%の裏側は「まだ存在しない建物」と「未締結のテナント契約」。LTV68.1%の借入が土地を押さえ、劣後10%のクッションは紙より薄い。2期連続赤字からの回復途上の事業者が、NOI非開示・鑑定評価なしで3.2億円の絵に描いた餅を売る構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.6%", "募集額": "1.7億円", "運用期間": "約9ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/04/15
SMART FUND116号（愛知県津島市宇治町＜第2期＞）
【Rating: C】 粗利回り5.2%の賃料収入で、6.0%の利回りを約束する錬金術。市街化調整区域の新築木造2棟を鑑定なしで1.65億円自己取引、劣後10%の防波堤は出口の逆風で即座に決壊する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->
