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利回り4%の切符を握りしめても、行き先は霧の中。築36年木造アパートに1.35億円を投じながら鑑定評価なし、NOI実額も闇の中という情報開示の薄さ。劣後10%は茅ヶ崎の土地値が崩れれば一瞬で蒸発する程度のバッファ。事業者FANTASの282件実績が唯一の拠り所だが、出口は売却先未定のまま。余剰資金で海風に賭けるなら、覚悟の上で。
ポイント
利回り4%の配当原資は売却益頼み、インカムの裏付けなし
本ファンドはキャピタル型と明記されており、配当の原資は対象不動産の売却益である。書面には年間賃料収入8,568,000円（満室時）と記載があるが、運用期間6ヶ月で得られるインカムは約428万円。これに対し優先出資者への配当予定額は112,500,000円×4%×（6ヶ月/12ヶ月）＝約225万円。インカムだけで配当を賄える計算にはなるが、事業者は「キャピタル型」と宣言しており、売却益が出なければ配当が減額される可能性を示唆している。売却先は未定であり、出口の蓋然性は検証不能。
鑑定評価なしで1.35億円の妥当性は検証不能
書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は取得しておりません」と明記されている。取得価格1.35億円の根拠は「外部の調査会社等により、当社が取得した評価額を参考に価格を決定」とあるのみで、第三者による客観的な価格検証が存在しない。築36年の木造アパートに1.35億円を投じる判断が妥当かどうか、投資家は事業者の目利きを信じるしかない。
築36年木造アパートの出口リスクは軽視できない
1989年築の木造2階建て共同住宅。法定耐用年数22年を大幅に超過しており、建物の残存価値はほぼゼロに近い。出口で買い手がつくかどうかは土地値次第となる。茅ヶ崎市中海岸一丁目という立地は海岸まで徒歩圏の住宅地だが、木造アパートの収益物件としての流動性は限定的。売却に時間がかかれば運用期間延長（最大2年）の可能性もある。
事業者FANTASの実績は業界トップクラス
FANTAS technology株式会社は282件のファンド運用実績を持ち、うち275件が償還済み。元本割れ実績なし、平均利回り4.91%、平均劣後比率19.2%という堅実な運営を続けている。直近の財務データでは自己資本比率27.7%、営業利益4.6億円と黒字基調。不動産クラファン事業者としては安定した財務基盤を持つ。ただし第1号事業のため倒産隔離はなく、事業者破綻時には出資金が保全されない点は留意が必要。
情報開示の薄さが判断を難しくしている
本ファンドは取得前物件のため、過去の稼働率・賃料収入・費用実績が一切開示されていない。書面に記載された年間費用合計1,227,598円は「想定値」であり、実績に基づくものではない。また、主要なテナント情報も「該当なし」とされ、12戸の入居者属性は不明。投資判断に必要な情報が著しく不足しており、透明性の観点で高い評価は与えられない。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県茅ヶ崎市中海岸一丁目10551番4 |
| 物件種別 | 共同住宅（賃貸アパート） |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 |
| 築年月 | 1989年8月（築36年） |
| 延床面積 | 453.72㎡ |
| テナント | 12戸（個人入居者・詳細不明） |
| 稼働率 | 不明（取得前のため情報なし） |
収益構造とNOI分析
本ファンドは書面に運営費用の実績記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。以下は書面記載の「想定値」に基づく参考情報である。
| 項目 | 金額（想定） |
|---|---|
| 年間賃料収入（満室時） | 8,568,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | ▲293,854円 |
| 火災保険 | ▲390,000円 |
| インターネット設備等 | ▲262,944円 |
| 建物管理・清掃費・水道光熱費 | ▲244,800円 |
| 法定点検費 | ▲36,000円 |
| 年間費用合計 | ▲1,227,598円 |
| 想定NOI | 7,340,402円 |
- 想定キャップレート: 7,340,402円 ÷ 135,000,000円 ≒ 5.4%
- 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益が主たる配当原資）
上記はあくまで事業者が提示した想定値であり、実際の費用が上振れすればNOIは低下する。また、稼働率が100%を下回れば賃料収入も減少する。キャピタル型ファンドのため、最終的な配当は売却価格に依存する。
市場価格検証
| 比較項目 | ファンド物件 | 近隣取引中央値 | 乖離率 |
|---|---|---|---|
| 土地㎡単価 | 約304,600円（推計） | 約355,556円 | ▲14% |
| 取得価格 | 135,000,000円 | — | — |
算出根拠: ファンド物件の土地面積442.84㎡に対し、取得価格1.35億円。建物は築36年木造で残存価値をゼロと仮定すると、土地㎡単価は約30.5万円となる。
茅ヶ崎市の近隣取引データ（2024年〜2025年）によると、住宅地の土地㎡単価中央値は約35.6万円。ファンド物件の推計土地単価はこれを約14%下回っており、割安に見える。ただし、近隣取引事例には第一種低層住居専用地域の整形地（㎡単価27〜28万円）も含まれており、第一種中高層住居専用地域の本物件と単純比較はできない。
海岸エリアの立地プレミアムを考慮すれば、土地値としては妥当な水準と推測されるが、鑑定評価がないため客観的な検証は不可能。
土地評価と出口シナリオ
茅ヶ崎市中海岸一丁目は、JR茅ヶ崎駅から南へ約1.5km、サザンビーチまで徒歩圏の住宅地。周辺の公示地価（2024年）は㎡あたり20〜25万円程度が目安となる。本物件の土地面積442.84㎡に公示地価水準を適用すると、土地持分相当額は概算で8,800万円〜1.1億円程度と推計される。
ただし、収益物件としての売却を想定する場合、買い手はキャップレートベースで価格を算定する。以下に出口シナリオを示す。
| シナリオ | キャップレート | 想定売却価格 | 投資家への影響 |
|---|---|---|---|
| 楽観 | 5.0% | 約1.47億円 | 元本全額償還＋キャピタル配当 |
| 基本 | 5.5% | 約1.33億円 | 元本全額償還（配当減額の可能性） |
| 悲観 | 6.5% | 約1.13億円 | 劣後バッファ超過・元本毀損リスク |
※想定NOI 7,340,402円を基準に算出
ストレステスト
| 変動要因 | 変動幅 | 物件価値への影響 | 劣後バッファとの関係 |
|---|---|---|---|
| キャップレート+1% | 5.4%→6.4% | ▲約2,000万円（▲15%） | バッファ超過 |
| 空室率+20% | 100%→80% | NOI▲約170万円 | 売却価格▲約300万円 |
| 賃料下落10% | 714千円→643千円/月 | NOI▲約86万円 | 売却価格▲約150万円 |
劣後バッファの限界: 劣後出資額1,250万円は、物件取得価格1.35億円に対し約9.3%の下落まで吸収可能。つまり、売却価格が1.225億円を下回ると優先出資者の元本が毀損し始める。築36年木造アパートの流動性を考えると、悲観シナリオでは劣後バッファを超過するリスクがある。
契約上の注意点
- 第1号事業のため倒産隔離なし: 事業者破綻時、出資金は保全されない。匿名組合勘定による分別管理は信託法上の分別管理とは異なる。
- 運用期間延長の可能性: 売却が完了しない場合、最大2年まで延長可能。資金拘束リスクあり。
- 取得前物件のため情報不足: 過去の稼働率・賃料実績・費用実績が一切開示されていない。
- 鑑定評価なし: 取得価格の妥当性を第三者が検証していない。
- クーリングオフ期間: 契約書面受領日から8日間は解除可能。
結論
FANTAS fundingの実績と財務基盤は信頼に足るが、本ファンドは築36年木造アパートを鑑定評価なしで取得するキャピタル型案件。情報開示の薄さと出口リスクを許容できる余剰資金の範囲であれば、検討の余地はある。
⚠️ 免責事項：本記事はRE:Insight AIが公開情報・PDF書面を元に自動生成したファンド紹介・分析情報です。 投資助言には該当しません。投資判断は必ずご自身の責任のもとで行い、各事業者の公式情報を直接ご確認ください。