2026年9月の不動産クラウドファンディング市場

サマリー

新規35ファンド、募集総額91億円。平均利回り7.3%は前月の8.5%から1.2ポイント下落、一方で平均劣後比率は15.1%と大幅に厚みを増した。利回りの「防火壁」を高く積み上げる守りの姿勢が鮮明に。市場は静かに成熟への階段を登る。

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市場全体の動き

※ 本レポートはRE:Insightが対応する19サービスのデータに基づく集計であり、日本国内の全サービスを網羅するものではない。

指標	2026年9月
新規組成ファンド数	35件
募集総額	91.1億円
平均利回り（予定）	7.3%
平均劣後比率	15.1%
募集中件数（月末時点）	3件

募集総額91億円は、月間としては堅調な水準を維持。ただし前月比で平均利回りが1.2ポイント低下した点は見逃せない。8%台から7%台への後退は、事業者側が「高利回り競争」から一歩引いた姿勢を示唆している。

注目すべきは平均劣後比率の急騰だ。前月の9.6%から15.1%へ、実に5.5ポイントの上昇。これは単なる数字の揺れではなく、市場参加者の意識変化を映す鏡。利回りを削ってでも投資家保護を厚くする——その構造転換が進行中と見てよいだろう。月末時点の募集中件数がわずか3件という事実も、需給の逼迫ぶりを物語る。

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プラットフォーム別の活動量

順位	プラットフォーム	新規組成数	平均利回り
1	TSON	7件	6.0%
2	利回りくん	4件	4.9%
3	TOMOTAQU	3件	7.0%
4	TORCHES	3件	20.0%
5	ちょこっと不動産	2件	4.3%

TSONが7件で首位。平均利回り6.0%は市場平均を下回るが、これは安定志向の表れ。レジデンス系を中心としたコンスタントな組成が強みとなっている。

対照的なのがTORCHES。組成数は3件ながら平均利回り20.0%と突出。後述する高利回りファンドの震源地だ。利回りくん、ちょこっと不動産は5%を下回る水準で、ローリスク・ローリターン志向の投資家層を取り込む戦略が見える。

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アセットクラス別の動向

アセットクラス	件数	平均利回り
レジデンス（一棟）	9件	6.2%
レジデンス（戸建）	6件	5.5%
レジデンス（区分）	6件	4.6%
ホテル・旅館	3件	12.0%
土地・開発	2件	18.0%
ヘルスケア	2件	9.1%
その他	4件	6.3%

レジデンス系が全35件中21件を占め、圧倒的な主役。一棟・戸建・区分を合わせると市場の6割に達する。利回りは4.6〜6.2%のレンジに収まり、「住宅という底堅い出口」を前提とした保守的な組成姿勢が浮かぶ。

一方、ホテル・旅館（12.0%）と土地・開発（18.0%）は高利回りゾーンを形成。ただし件数は計5件と限定的であり、ハイリスク・ハイリターン案件は市場の「スパイス」に留まる構図。出口の狭いトンネルを抜けられるかは、個別案件の精査が必須となる。

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利回り帯別の分布

利回り帯	件数	構成比
〜4%	2件	5.7%
4〜6%	10件	28.6%
6〜8%	15件	42.9%
8〜10%	3件	8.6%
10%〜	5件	14.3%

ボリュームゾーンは6〜8%帯の15件（42.9%）。4〜8%を合算すると7割超を占め、市場の「常識的な水準」がこのレンジに収斂していることを示す。

10%超の高利回り帯は5件（14.3%）。構成比としては小さくないが、後述のTORCHES案件が3件を占めており、特定プラットフォームへの集中が顕著。高利回りの裏には必ずリスクの根拠がある。劣後比率1%という数字が何を意味するか、冷静に読み解く必要がある。

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注目ファンド

ファンド名	プラットフォーム	利回り	劣後比率	所在地
Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド	TORCHES	24.0%	1.0%	東京都中央区
香川県三豊市 系統用蓄電池用地ファンド	TORCHES	18.0%	1.0%	香川県三豊市
新潟県新潟市 系統用蓄電池用地ファンド	TORCHES	18.0%	1.0%	新潟県新潟市
大阪市谷町六丁目PJ	SENSE OWNERS	15.0%	61.0%	大阪市中央区
札幌市つばさ北20条 スタンダードレール	CONDO	10.2%	8.6%	北海道札幌市

利回りトップ3はすべてTORCHES。24%のホテルファンドと18%の蓄電池用地ファンドが並ぶが、劣後比率はいずれも1%。事業者の「皮一枚」のバッファでどこまでリスクを吸収できるか、慎重な判断が求められる。対照的にSENSE OWNERSの谷町PJは劣後比率61%と極めて厚い防壁を構築。利回り15%でこの安全設計は、市場のもう一つの流れを象徴している。

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来月以降の論点

平均劣後比率15%超という水準が定着するかどうか。これが今後の焦点となる。利回り低下と劣後比率上昇が同時に進行する「守りの市場」への移行は、短期的には投資家にとって旨味が減る展開に映るかもしれない。しかし中長期では、市場の信頼性向上に寄与する構造変化と捉えることもできる。

レジデンス偏重の傾向が続くか、あるいはホテル・開発系の比率が高まるか。アセットクラスの構成変化にも注意を払いたい。高利回りを求める声と安全性を求める声、その綱引きの行方が市場の輪郭を決めていく。