【サービス評価】ASSECLI

総評

ファンド組成パターン

平均予定利回り6.18%は不動産クラウドファンディングの業界水準からみて中庸な位置づけで、平均劣後比率7.3%は一般的な市場データと比べてやや控えめな水準。物件タイプはレジデンス（区分・一棟・戸建）が中心で、物流施設や商業・オフィスも一部混在するハイブリッドな構成が見られる。募集方式は先着中心とみられるなか抽選式ファンドも一部確認でき、投資機会の得やすさは月あたり約0.65件の組成頻度で担保されている。累計募集額約21.6億円を45件で割ると1ファンドあたり平均約4,800万円（概算）の規模で、小口分散を前提とすれば個人でも参加しやすい水準といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	45件
累計募集額	約21.6億円

累計45件・約21.6億円という実績は、不動産クラウドファンディング事業者として一定の運営継続力を示す規模感である。組成頻度は月あたり約0.65件のペースで、突出した大量組成ではなく着実な積み上げ型といえる。1ファンドあたり平均約4,800万円（概算）の中小規模が中心で、45件すべてが運用中のため、償還フェーズの実績はこれから蓄積される段階にある。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社エボルゾーンは2011年6月設立、資本金1億円、本社を東京都港区北青山に置く不動産・金融系の企業である。代表取締役会長は藤本保雅氏、代表取締役社長は北野孝氏が務める。非上場企業であり、公式サイト上では不動産テック事業・不動産小口化事業・M&A事業など幅広い事業領域を掲げている。不動産特定共同事業許可（東京都知事 第115号、第1号・2号事業／電子取引業務）のほか、宅地建物取引業（国土交通大臣(3)第8397号）、第二種金融商品取引業（関東財務局長(金商)第3061号）など複数の登録を有する。

財務分析（BS/PL）

財務データが未取得のため定量分析は省略する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

公式サイトによると、運営元は不動産投資・保有事業、収益不動産再生事業、不動産開発事業、賃貸・管理事業を本業として掲げている。これらは物件の仕入れ・再生・管理といったクラウドファンディングの対象資産のバリューチェーンと重なり、案件組成における自社完結性が高いと考えられる。

関連当事者取引のリスク

賃貸住宅管理業者登録を保有し賃貸・管理事業を自社で行う体制のため、対象物件のマスターリースやPM業務が自社ないしグループ内で完結する可能性がある。この場合、賃料設定や売買価格の妥当性に関して利益相反が生じ得る点は、投資家として確認しておきたい観点である。

クラファン依存度

公式サイトでは不動産小口化事業は掲げる事業領域の一つに過ぎず、M&A事業や株式投資事業など多角的な事業構成が示されている。本業全体の収益規模が非開示のため定量的な依存度は算出できないが、事業ポートフォリオ上はクラファンが唯一の収益源ではない構成とみられる。

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契約上の注意点

• 本プラットフォームの不動産特定共同事業は第1号事業（東京都知事 第115号）に基づく契約形態であり、特例事業（SPCを用いた倒産隔離スキーム）ではない。そのため、運営事業者の信用リスクが投資家の出資に直接影響し得る構造である。
• 匿名組合型の契約では、投資家は事業者に対する債権者的立場にとどまり、対象不動産の所有権を直接持たない。事業者の経営状況が出資の保全に関わる点に留意が必要。
• 劣後出資比率が案件により0.0%〜15.0%と大きく異なり、劣後0.0%のファンドでは事業者による優先劣後構造の保護が働かない。案件ごとに劣後比率を個別確認する必要がある。
• 運営元は非上場で財務情報が公開されておらず、RE:Insight AIとしては事業者の財務健全性を定量的に検証できない。信用リスクの判断材料が限定的である点は構造的な留意点となる。
• 全45件が運用中で償還完了案件がないため、出資金が計画通り返還されるかどうかの実績データがまだ存在しない。運用実績による検証は今後を待つ必要がある。