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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計によると、平均予定利回りは3.09%、平均劣後出資比率は30.3%（開示33件）で、利回りは業界平均を下回る一方、劣後比率は業界水準を上回る「守り重視」の設計傾向が読み取れる。物件タイプは東京・大阪の区分レジデンス（マンション）が中心で、インカム型を軸とした安定志向の構成。募集は先着方式が中心とみられ、投資機会の争奪が発生しやすい。累計募集額約16.6億円を33件で割ると1ファンドあたり平均約5,000万円規模（概算）で、小口分散を前提とした個人投資家でも参加しやすい水準にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	33件
累計募集額	約16.6億円

RE:Insight AIの集計では、累計33件・累計募集額約16.6億円を積み上げており、運用終了32件・運用中1件という内訳から、これまで組成した案件の大半が満期を迎えている段階にある。募集頻度は月あたり約0.52件と緩やかで、1件あたり平均約5,000万円規模（概算）の中小型ファンドが中心。派手な拡大というよりは、区分マンションを軸に着実に実績を重ねるスタイル。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、本プラットフォームを運営するのは株式会社ビーロット（本社：東京都港区、代表者：望月雅博）で、富裕層向けの不動産・資産コンサルティングを主要事業とし、宅地建物取引業・金融商品取引業・賃貸住宅管理業・不動産特定共同事業を展開している。設立年は運営会社HPからは確認できない。不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第125号）を保有し、蓄積データでは東証スタンダード上場企業として位置づけられている。なお資本金は蓄積データでは1億円、運営会社HPでは約19.9億円と記載に差異があり、開示時点の違いによる可能性がある（要確認）。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの総括として、売上・利益の成長と積極的な在庫・子会社投資が同時進行しているフェーズにあり、成長の裏で自己資本比率の低下と大幅な営業CFマイナスをどう平準化していくかが、今後の財務の安定性を左右する分水嶺となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、本業は不動産・資産コンサルティングおよび宅建業・賃貸管理業であり、物件の仕入れ・運用・管理のノウハウをクラウドファンディング案件の組成に活用できる補完関係が想定される。区分マンション中心のファンド構成も、本業の不動産取扱いと親和性が高い。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件売主がグループ会社であるかは、公開情報からは確認できない。ただし賃貸住宅管理業を自社で展開しているため、運用・管理面でグループ内取引が生じる構造は想定され、利益相反管理の開示状況を投資家自身が確認することが望ましい。

クラファン依存度

本業の2025年度売上高377億円に対し、累計募集額約16.6億円というクラウドファンディング事業の規模感からは、本業に対する依存度は限定的と考えられる。クラウドファンディングは事業ポートフォリオの一部との位置づけが読み取れる。

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契約上の注意点

• 本プラットフォームは不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第125号）に基づく事業であり、取得データからは第1号事業に該当する形態とみられる。特例事業のような倒産隔離スキームである確証は公開データからは得られず、運営事業者の信用リスクが投資に影響する構造である点に留意が必要。
• 劣後出資比率は案件ごとに16.7%〜90.4%と大きくばらつく。高い案件が並ぶ一方で15%台の案件もあり、案件ごとに保護水準が異なるため、個別に劣後比率を確認する必要がある。
• 運営元は事業拡大フェーズにあり、2025年度は自己資本比率が前期31.1%から19.8%へ低下、営業CFも△95億円となっている。運営事業者の財務動向が事業継続性に関わるため、上場企業としての開示情報を継続的に確認することが望ましい。
• 募集は先着方式が中心とみられ、募集額に達した時点で締め切られる。希望する金額を確実に投資できるとは限らない点に留意が必要。
• 予定利回りはあくまで予定であり、運用結果によって分配額が変動または元本が毀損する可能性がある。平均2%台という利回り水準では、想定外のコストや空室等が分配に与える影響が相対的に大きくなりうる。