【サービス評価】ちょこっと不動産

総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.37%（範囲3.9%〜7.0%）で、業界の中では標準的な水準に収まる。劣後比率が判明している40件の平均は39.0%と厚めで、安全性を重視した設計傾向がうかがえる。物件はレジデンス（区分・一棟）を中心に、土地・開発や商業施設も含むインカム／キャピタル混在型。募集方式は先着中心とみられ、機動的な申込みが求められる。累計募集額約10.7億円を41件で割ると1ファンドあたり平均約2609万円（概算）で、小口から参加しやすい規模感といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	41件
累計募集額	約10.7億円

累計41件・約10.7億円という実績は、中堅規模のプラットフォームに位置づけられる。運用終了が39件と大半を占め、運用中は2件のみ。組成頻度は月0.54件程度（概算）とゆるやかなペースである。1ファンドあたり平均約2609万円（概算）の規模で、極端に大型の案件は見られず、コンパクトな案件を積み重ねる運用スタイルがうかがえる。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営事業者は株式会社良栄で、平成3年（1991年）2月に有限会社良栄として設立された。資本金は3億8,982万円（資本準備金を含む）、本社は東京都新宿区西新宿の新宿グリーンタワービル22Fにあり、代表取締役は森田良人氏である。非上場企業で、不動産開発事業（戸建・アパート・マンション・テナントビル）、中古マンションのリノベーション再販、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業を主要事業とする。久米川・立川・浦和・横浜に支店を構え、不動産特定共同事業の免許（東京都知事 第123号）のほか、宅地建物取引業や建設業、一級建築士事務所などの登録も保有する。

財務分析（BS/PL）

財務データが未取得のため定量分析は省略する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社は不動産開発・賃貸・リノベ再販を長年手がけており、ファンド対象となる実物不動産の目利きや管理ノウハウを本業から流用できる構造にある。東京圏に複数支店を持つ地域密着型の体制は、物件の取得・運用・出口戦略のいずれにも寄与しうる。

関連当事者取引のリスク

RE:Insight AIが取得した公開データの範囲では、各ファンドの物件売主・マスターリース先・PM先がグループ会社かどうかは明示されていない。運営会社が開発・賃貸・管理を一貫して担う事業構造上、グループ内取引による利益相反の可能性は否定できず、個別ファンドごとに取引関係の開示状況を確認することが望ましい。

クラファン依存度

不動産ファンド事業は同社の複数事業のうちの一つであり、開発・再販・賃貸といった本業が収益の柱と推察される。累計募集額約10.7億円という規模から、クラファン事業は本業を補完する位置づけとみられる。

---

契約上の注意点

• 公開されている「ちょこっと不動産1号」等は不動産特定共同事業法に基づく第1号事業（匿名組合型）とみられ、特例事業のような倒産隔離スキーム（SPCを用いた資産分離）は前提とされていない。事業者の信用リスクがファンドに及ぶ構造である点に留意が必要である。
• 運営事業者が非上場かつ財務データ未取得のため、事業者の財務健全性を数値で検証できない。万一の事業者破綻時に投資家資金がどの程度保全されるかを外形的に確認しにくい。
• 平均劣後比率は39.0%と厚めだが、これは劣後比率が判明している40件（全41件中）の平均であり、残る1件は劣後比率が確認できない。全案件で同水準の劣後出資が確保されているとは限らない。
• 運用中ファンドが2件と少なく、募集は先着中心とみられるため、希望する時期・条件で投資機会を得られない可能性がある。
• 対象物件が東京圏の実物不動産に集中しており、地域経済や首都圏不動産市況の変動が、ポートフォリオ全体の運用成績に影響を及ぼしやすい構造である。