ちょこっと不動産の評判・実績をデータで検証｜平均利回り4.4%・累計41件

総評公式サイトを見る →

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.37%（範囲3.9%〜7.0%）と業界の中では控えめな水準にとどまる。一方、劣後比率が判明している40件の平均は39.0%と厚めで、利回りより安全性設計に軸足を置いた構成が見て取れる。物件タイプはレジデンス（区分）を中心に、土地・開発、商業施設が混在し、インカム／キャピタル両面を含む構成。募集方式は先着中心で、後述の通り1件あたりの規模も小さいため、参加機会は限られる傾向にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	41件
累計募集額	約10.7億円

累計募集額は約10.7億円で、41件を積み上げた実績となる。組成頻度は月あたり0.69件程度（概算）と決して高くはなく、着実に案件を重ねてきた印象。1ファンドあたりの平均募集額は約2609万円（概算）と小型で、大型案件を連発するタイプではなく、中小規模の物件を回す運営スタイルがうかがえる。なお、正常償還・元本毀損の内訳は公開データからは確認不可能であるため、本レポートでは言及しない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社良栄は平成3年2月18日設立、資本金3億8,982万円、本社を東京都新宿区に置く非上場企業で、代表者は森田良人氏。主要事業は不動産開発事業（戸建、アパート、マンション、テナントビル）、中古マンションリノベーション再販、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業と多角的に展開しているとされる（宅地建物取引業：国土交通大臣（2）第9740号、不動産特定共同事業：東京都知事第123号ほか）。

財務分析（BS/PL）

財務データが未取得のため定量分析は省略する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、株式会社良栄は不動産開発・リノベーション再販・賃貸事業を本業として展開している。自社で物件の仕入れ・開発・管理を行える体制があれば、ファンド組成の物件供給面で本業との補完関係が期待できる。ただしその具体的な連動状況は公開情報からは確認できない。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるかどうかは、公開情報からは確認できない。自社開発・自社管理型の事業者では物件供給や管理をグループ内で完結できる利点がある反面、価格設定や取引条件における利益相反の可能性には留意が必要となる。

クラファン依存度

累計募集額約10.7億円に対し、本業の収益規模を示す財務データが未取得のため、クラファン事業が事業全体に占める位置づけは定量的に確認できない。設立30年超の多角的な事業構成から、クラファンは事業の一部門と推測されるが、確定的な判断はできない。

---

契約上の注意点

• 本プラットフォームのファンドは不動産特定共同事業法上の第1号事業（東京都知事第123号）に基づく匿名組合型と見られ、特例事業（SPCによる倒産隔離）ではないため、事業者の信用リスクが投資家に及ぶ構造となる点に留意が必要。
• 事業者が非上場かつ財務データ未取得のため、運営会社の財務健全性を投資判断前に定量的に検証する手段が限られる。
• 募集方式が先着中心であり、人気案件では募集開始直後に締め切られる可能性があるため、投資機会の確保には制約が生じ得る。
• 平均予定利回りが4.37%と控えめな水準であり、高利回りを狙う投資家の期待とは乖離する可能性がある。
• 劣後出資比率は判明している40件の平均で39.0%と厚めだが、全41件中1件は劣後比率が公開データで確認できず、全案件で同水準の防御が担保されると断定はできない。