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ファンド組成パターン

平均予定利回り7.59%・平均実績利回り6.00%と、業界標準（4〜6%）を上回る攻めの設計が特徴。平均劣後比率は開示128件で13.3%と、業界でよく見られる10〜20%帯に収まる水準にある。土地・開発型やオフィス、商業施設など幅広い物件タイプが並び、インカム型とキャピタル型が混在するハイブリッドな構成が見られる。月あたり約1.73件のペースで組成され、抽選式案件も多く、平均募集額は約9.86億円と大型で参加機会は得やすい。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	145件
累計募集額	約1429.0億円

累計募集額は約1429.0億円に達し、運営会社HPによると累計投資額1,000億円突破・累計調達額No.1（いずれも事業者の自己申告・未検証）を掲げている。RE:Insight AIの集計では、145件を運用期間で割ると月あたり約1.73件のペースで組成されており、継続的な案件供給が確認できる。1ファンドあたりの平均募集額は約9.86億円（概算）と大型で、110億円規模の大型案件も含まれる。なお、元本毀損件数・正常償還件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、LAETOLI株式会社は1999年5月設立、資本金1億円、本社を東京都港区に置く非上場企業で、代表者は武藤弥氏。主要事業は不動産特定共同事業による不動産クラウドファンディングサービス「COZUCHI」の運営で、免許は不動産特定共同事業（東京都知事 第60号）、宅地建物取引業（東京都知事(6)77822号）、第二種金融商品取引業（関東財務局長(金商)第740号）を保有していると自己申告している。

財務分析（BS/PL）

総括すると、売上・利益ともに急成長を続け本業の収益性は健全である一方、自己資本比率が10%を下回る水準にとどまる点で、成長性と財務の厚みのバランスに課題を残す構図と評価できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、主要事業はCOZUCHIの運営そのものであり、不動産特定共同事業を軸としている。クラウドファンディング以外の独立した本業の詳細は公開情報からは確認できないため、シナジーの具体的な範囲は判断が難しい。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるか否かは、公開情報からは確認できない。不動産特定共同事業では事業者自身が物件取得・運用に関与する構造上、利益相反の可能性は一般論として留意すべき点である。

クラファン依存度

運営会社の売上高は2026年度で453億円規模に達しているが、その内訳におけるクラウドファンディング事業の比率は公開情報からは確認できない。主要事業がCOZUCHI運営とされる点から、事業全体に占める比重は相応に大きいと推察される（推計）。

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契約上の注意点

• COZUCHIの主力スキームは不動産特定共同事業の**第1号事業（匿名組合型）**が中心とされ、特例事業（倒産隔離スキーム）とは異なり、事業者の倒産リスクから出資金が法的に隔離される構造ではない点に留意が必要。
• 匿名組合型では投資家は事業者に対する契約上の債権者となるため、運営会社の財務状況（自己資本比率9.9%）が出資金の保全に影響し得る。
• 平均劣後比率は開示のある128件で13.3%だが、全145件中17件は劣後比率が判明しておらず、案件ごとに劣後出資による保全の厚みは異なる。個別ファンドでは劣後61.8%（世田谷区 経堂Ⅱ）のように高比率の例もあれば、明示のない案件もある。
• 平均予定利回り7.59%に対し平均実績利回りは6.00%であり、予定利回りはあくまで想定である。特にキャピタル型（利回り範囲上限59.5%）は不動産売却価格に成果が依存し、着地が変動しやすい。