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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.63%、利回り範囲は2.4%〜10.0%と、レンジは広いものの平均は業界標準的な水準に収まる。劣後出資比率は開示された11件の平均が0.0%であり、全144件に対する開示率が低いため、防御設計の全体像は公開データからは把握しづらい。物件タイプはレジデンス（一棟・区分）を中心に、商業・オフィス、ホテル、ヘルスケアと多様に分散している。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約6.72億円と規模が大きく、募集枠に余裕が生まれやすいため、比較的参加はしやすいと考えられる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	144件
累計募集額	約968.2億円

累計募集額は約968.2億円と、不動産クラウドファンディングの中でも最大級の規模に達している。累計144件を運営期間で均すと、月あたり概算1.60件程度の組成頻度となり、継続的にファンドが供給されている。1件あたりの平均募集額は概算で約6.72億円と大型で、レジデンスを軸に多様な物件タイプへ分散している点が特徴である。なお、正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できないため、本評価では言及しない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、クリアル株式会社は2011年5月に設立され、本社を東京都港区に置く。代表者は横田大造氏で、主要事業は資産運用プラットフォーム事業として不動産ファンドオンラインマーケット「CREAL」、個人向けの「CREAL PB」、機関投資家・超富裕層向けの「CREAL PRO」を展開している。同社は東証グロースに上場しており、不動産特定共同事業（金融庁長官・国土交通大臣 第135号）のほか、第二種金融商品取引業・投資助言代理業、宅地建物取引業の免許を保有している。なお資本金は蓄積データでは約12.7億円、運営会社HP抽出では約34.5億円と差異があり、参照時点により異なる可能性がある。

財務分析（BS/PL）

総括すると、成長投資フェーズにありながら営業CFが黒字転換し、売上・利益ともに大幅拡大を遂げた一方で、自己資本比率11.6%という水準が今後の成長スピードとどうバランスするかが評価の分かれ目となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は機関投資家向けの「CREAL PRO」や個人向けの「CREAL PB」を展開しており、これらの資産運用ノウハウや物件ソーシング力が個人向けクラウドファンディング「CREAL」と相互に補完し合う関係にあると考えられる。RE:Insight AIの見立てでは、複数チャネルで不動産を扱う体制は、案件供給面での強みとなり得る。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるか否かについては、公開情報からは確認できない。複数の資産運用サービスを自社グループで完結させる体制は効率性を持つ一方で、利益相反の観点からは取引条件の透明性が重要となるが、その具体的な検証は公開データの範囲を超える。

クラファン依存度

運営会社HPによると事業は個人向け・機関投資家向け・超富裕層向けの複数領域にわたり、蓄積データでも「CREAL PRO」「CREAL PB」を含む全サービス領域での成長が確認されている。本業の収益規模に対する個人向けクラファン単体の比率は公開データからは切り分けできないが、クラファン依存に偏らない多角的な収益構造を志向していると推察される。

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契約上の注意点

• 保有免許は不動産特定共同事業の許可（金融庁長官・国土交通大臣 第135号）であり、契約形態が第1号事業型か特例事業型（倒産隔離の有無）かは公開データからは特定できない。倒産隔離スキームの有無は事業者への確認が推奨される。
• 劣後出資比率が開示されているのは全144件中11件のみで、その平均は0.0%である。元本の下方リスクを緩衝する劣後出資の水準が個別ファンドで異なる可能性があり、投資前に各案件の条件確認が必要となる。
• 運営事業者の自己資本比率は11.6%と、不動産業界の一般的な水準（20〜30%）と比較してやや低めであり、財務余力は限定的である。ただし現預金157億円、純資産61億円と一定の資金基盤は確認できる。
• 平均予定利回りは4.63%だが利回り範囲は2.4%〜10.0%と幅が広く、高利回り案件ほど背後の事業リスクも相応に高まる可能性があるため、利回りのみで判断しないことが望ましい。
• ファンドの多くは先着方式とみられ、人気案件は募集開始直後に完売する可能性があるため、投資機会の確保にはタイミングの管理が必要となる。