総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.90%で、利回りは1.0%〜10.0%の幅を持つ。一般的な国内不動産クラウドファンディングの平均水準（概ね4〜6%程度）と比べても中庸からやや高めのレンジに位置する。直近ファンドは「中古不動産流通（レジデンス区分）」8.0%が連番で並び、区分レジデンスのキャピタル寄り案件が組成の中核を占める傾向がうかがえる。一方、劣後比率は全件非開示のため、防御設計の水準は定量比較ができない。1ファンドあたりの平均募集額は約2283万円（累計約63.2億円÷277件による概算）と小口寄りで、少額から参加しやすい規模感である。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	277件
累計募集額	約63.2億円

累計約63.2億円を277件で積み上げており、1件あたりの平均募集額は約2283万円（概算）と比較的コンパクトな規模感である。2010年設立からの累計であることを踏まえると、募集頻度は決して過密ではなく、継続的に案件を組成してきたことがうかがえる。運用終了271件・運用中4件・募集中1件という内訳からも、大半のファンドがすでに運用サイクルを終えている点が特徴的である。なお正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できないため、本レポートでは断定的な言及を控える。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

FANTAS technology株式会社（ファンタステクノロジー株式会社）は、2010年2月22日設立、資本金1億円の非上場企業で、本社を東京都渋谷区恵比寿に置く（大阪にも拠点あり）。代表取締役は國師康平氏。運営会社HPによると主要事業は「ウェルス・マネジメント・プラットフォーム事業」および「ウェルス・エデュケーション・プラットフォーム事業」で、総合的な資産運用・住宅コンサルティングや金融教育サービスを展開している。不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業許可（東京都知事 第103号）に基づき運営されている。

財務分析（BS/PL）

売上高が2023年度180億円台から2025年度約260億円へと拡大し営業利益も回復する一方、自己資本比率は年度で大きく振れており、成長スピードに対して財務の安定性がまだ追いついていない発展途上の状態と総括できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、本業は資産運用・住宅コンサルティングおよび金融教育で、宅地建物取引業・マンション管理業・賃貸住宅管理業の免許も保有する。不動産の売買・管理・流通の一連の機能を自社で持つため、クラウドファンディングの物件仕入れ・運用面で本業ノウハウを活かせる補完関係が想定される。

関連当事者取引のリスク

物件の売主・マスターリース先・PM先がグループ内で完結しやすい体制であり、これは仕入れ効率の面で利点である一方、取引価格や条件の妥当性が外部から検証しにくい利益相反リスクを内包する。公開データからは各ファンドの取引相手の詳細を確認できないため、投資判断時には個別ファンドの開示情報での確認が望まれる。

クラファン依存度

売上高約260億円（2025年度実績、運営会社HPによる）に対し、クラウドファンディングの累計募集額は約63.2億円（設立以降の累計）である。本業の年間売上規模に照らすとクラウドファンディング事業の収益寄与は限定的とみられ、本業を主軸とした事業構成のなかの一部門と位置づけられる。

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契約上の注意点

• 本サービスは不動産特定共同事業許可（東京都知事 第103号）に基づく運営であり、特例事業（倒産隔離型のSPCスキーム）ではなく、事業者自身が当事者となる第1号事業型と推定される。この場合、運営事業者の信用力がファンドの履行に直結し、倒産隔離は限定的となる点に留意が必要である。
• 劣後出資比率が全277件で非開示または未取得であり、優先劣後方式による投資家保護の厚みを事前に定量把握できない。案件ごとの劣後割合は個別開示での確認が必須である。
• 運用中に元本割れが生じた場合の実績は公開データからは確認できず、過去の償還状況を根拠とした安全性の断定はできない。
• 平均予定利回り4.90%はあくまで「予定」であり、確定利回りではない。物件の売却価格や賃料状況により実際の分配が変動する可能性がある。
• 自己資本比率が2024年度15.6%から2025年度27.7%へ変動するなど財務指標に振れがあり、事業者信用に依存する第1号事業型では、この財務推移の継続的な確認が投資判断上重要となる。