総評公式サイトを見る →

ファンド組成パターン

平均予定利回りは6.06%で、利回りレンジは4.0%〜12.0%と幅広い。初期のODF 1号（12.0%）のような高利回り案件から、直近の5〜6%台の堅実案件へと落ち着いており、インカム型・レジデンス中心の設計が一貫している。劣後出資比率は開示43件平均で22.1%と業界水準以上で、賃料保証・買取保証・再組成といった安全装置を組み合わせる傾向が強い。累計44件・累計募集額約20.7億円から逆算すると、1ファンドあたりの平均募集額は約4,700万円規模（概算）で、比較的小口で参加しやすい水準にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	44件
累計募集額	約20.7億円

累計募集額は約20.7億円に達し、ステータス別では運用終了39件・運用中4件・募集前1件と、大半のファンドがすでに運用を完了している。組成頻度は44件の実績から月あたり約0.57件程度（概算）と、コンスタントな供給ペースを維持。1ファンドあたり約4,700万円規模（概算）の中小型案件が中心で、無理のない資金回転を志向した運営姿勢がうかがえる。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、ONE DROP INVESTMENT株式会社は平成25年1月4日設立、資本金1億円、本社を神奈川県横浜市中区に置く不動産会社である。代表者は井筒秀樹氏。非上場企業であり、不動産クラウドファンディング事業に加え、不動産流動化事業・アセットマネジメント事業を主要業務とする。免許は不動産特定共同事業許可番号（運営会社HPによると神奈川県知事 第28号）を保有し、蓄積データ上は東京都知事 第128号の記載もあるため、事業拠点の位置づけには留意したい。

財務分析（BS/PL）

売上・営業利益ともに回復基調にあり収益性は改善しているが、自己資本比率の低下と非公開のキャッシュフロー情報を踏まえると、成長フェーズ特有の財務変動を継続監視する姿勢が求められる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は不動産流動化事業・アセットマネジメント事業を本業として展開しており、物件の仕入れ・組成・運用のノウハウがクラウドファンディング事業と補完関係にある可能性がある。ただし各事業の具体的な連携内容は公開情報からは確認できない。

関連当事者取引のリスク

賃料保証・買取保証・再組成の担い手やマスターリース先、物件の売主がグループ会社かどうかは公開情報からは確認できない。自社で不動産流動化事業を営む事業者ゆえ、関連当事者取引および利益相反の有無については投資家自身での確認が望ましい。

クラファン依存度

2025年度売上高約3.18億円に対し、クラウドファンディング事業単体の売上構成比は公開情報からは確認できない。ただし主要事業に不動産流動化・アセットマネジメントを併記していることから、収益源が複数に分散している可能性がある。

契約上の注意点

• 直近の個別ファンド（FUNDROP 42号等）は不動産特定共同事業の第1号事業スキームに基づく匿名組合型と見られ、特例事業のような倒産隔離（SPCを用いた資産分別）は基本的に働かない。運営事業者の信用リスクがファンドに及ぶ点に留意が必要。
• 匿名組合出資では投資家は物件の直接所有権を持たず、事業者の運用に依存する構造となる。事業者破綻時には出資金の回収が困難になる可能性がある。
• 劣後出資は下方リスクを緩和する仕組みだが、想定を超える価格下落が生じた場合は優先出資（投資家分）にも損失が及ぶ可能性がある。劣後比率22.1%（開示43件平均）は絶対的な元本保証ではない。
• 賃料保証・買取保証はその保証主体の履行能力に依存する。保証主体の信用力によっては保証が実効性を欠く可能性があり、保証条件の詳細確認が望ましい。
• 運用中・募集前を含む一部ファンドは運用実績が確定しておらず、最終的な分配・償還結果は現時点で評価できない。