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ファンド組成パターン

平均予定利回りは3.17%と控えめだが、判明している全38件で劣後比率30.0%を確保しており、安全性設計に重心を置いた組成方針がうかがえる。物件はいずれも白金高輪・銀座・赤坂など都心の区分レジデンスで構成され、インカム型に寄った安定志向のポートフォリオである。募集方式では抽選式が33件と多く、先着争奪の負担は小さい一方で当選運に左右される側面もある。1ファンドあたりの平均募集額は約2,981万円（累計約11.3億円÷38件の概算）と小ぶりで、少額から参加しやすい規模感といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	38件
累計募集額	約11.3億円

累計38件・約11.3億円を組成し、うち33件が運用終了、4件が運用中というステータス構成である。ファンド番号は#1から連番で積み上がっており、都心区分レジデンスを軸にした安定的な組成が続いている。1件あたりの募集規模は概算で約2,981万円と小ぶりで、大型案件よりも回転型の小口ファンドを積み重ねるスタイルが読み取れる。組成頻度は月0.75件程度と、投資機会は限定的ながら継続性は保たれている。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社ＦＪネクストホールディングスは1980年7月設立、資本金27億7,440万円、本社を東京都新宿区に置く不動産事業者である。代表者は肥田幸春氏・肥田恵輔氏で、東京証券取引所プライム市場に上場している。グループ会社の経営管理、不動産特定共同事業、不動産の売買・賃貸を主要事業とし、「ガーラマンションシリーズ」など新築分譲マンションおよびマンション投資・経営事業を展開している（不動産特定共同事業 東京都知事 第156号）。

財務分析（BS/PL）

売上高1,124億円規模・自己資本比率69.1%という財務体力は、不動産クラウドファンディングの運営母体として十分な安定感を備える一方、直近期は営業CFがマイナス転換しており、在庫積み増しの局面にあることは資金繰りの動向として注視に値する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社グループは新築分譲マンション「ガーラマンションシリーズ」の開発・販売やマンション投資・経営を主力とする。クラウドファンディングの投資対象も都心区分レジデンスであり、本業の物件開発・仕入れノウハウと投資対象が親和的である点は補完関係として評価できる。

関連当事者取引のリスク

ファンド対象物件の売主・マスターリース先・PM先がグループ会社であるかは公開情報からは確認できない。ただしグループが不動産開発・賃貸管理を本業とする構造上、グループ内での物件供給や管理委託が生じる可能性はあり、利益相反の観点からは物件取得価格や賃料設定の妥当性を各自で確認することが望ましい。

クラファン依存度

本業の売上高が1,124億円規模であるのに対し、クラウドファンディングの累計募集額は約11.3億円にとどまる。収益全体に占めるクラファン事業の比重は小さく、本業の補完的・付随的な位置づけであると推察される。

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契約上の注意点

• 運営会社HPによると本サービスは不動産特定共同事業（東京都知事 第156号）に基づく。第1号事業に該当する場合、特例事業（SPCを用いた倒産隔離スキーム）とは異なり、事業者自体が契約主体となるため、事業者の信用リスクが投資家に及ぶ構造となる点に留意が必要である。
• 劣後比率30.0%は投資家元本のクッションとして機能するが、対象物件の価格下落が劣後出資分を超えた場合、優先出資者である投資家の元本も毀損する可能性がある。
• 予定利回り3.0%〜5.0%はあくまで予定値であり、賃料下落や空室、売却価格の変動により実際の分配が予定を下回る可能性がある。
• 直近期は運営母体の営業CFがマイナス転換（在庫積み増しによる）しており、母体の資金繰り動向は間接的に事業継続性に関わるため、継続的な財務モニタリングが望ましい。
• 抽選式が33件と多く、応募しても当選しなければ投資機会を得られないため、資金の待機時間が生じる可能性がある。