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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの分析では、平均予定利回りは7.13%（範囲5.2%〜10.5%）で、不動産クラウドファンディング業界の一般的な5〜6%水準を上回るやや高めの設計である。平均劣後比率は判明36件で**13.3%**と、業界標準とされる10〜20%レンジの中位に位置する。実績はサービス付き高齢者向け住宅・介護施設などヘルスケア型と区分マンションのインカム重視型が中心で、キャピタルゲイン狙いよりも安定運用志向がうかがえる。募集方式や1件あたり平均募集額の詳細は公開データからは確認できないが、累計32.9億円÷39件から1件あたり概算8,400万円規模と推計される。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	39件
累計募集額	約32.9億円

RE:Insight AIの集計では、39件のうち運用終了が23件、運用中が16件となっており、複数案件を継続的に組成してきた実績が確認できる。累計募集額は約32.9億円で、1件あたりの規模は概算8,400万円前後と中規模帯に収まる。組成頻度は運用実績を踏まえると月あたり約0.89件で、案件を選びながら参加できる中程度のペースといえる。デフォルト件数は公開データからは確認不可のため、本評価では判定対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

ゴールドトラスト株式会社は2006年設立、本社を愛知県名古屋市中村区に置く非上場企業で、代表者は林義明氏。資本金は1億円で、運営会社HPによると不動産投資コンサルティング・資産形成支援・賃貸管理のほか、ホテル運営や障がい者福祉施設運営まで手掛けるコンサルティング会社とされる。免許は不動産特定共同事業許可（愛知県知事 第9号）を軸に、宅地建物取引業免許（国土交通大臣（１）第10642号）、一級建築士事務所登録（愛知県知事登録（い-5）第12810号）などを保有している。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの総括として、売上・営業利益ともに成長基調にある一方、自己資本比率20.4%は業界平均下限に位置し、CF未開示ゆえに財務の"厚み"までは公開データで見切れない点が評価の分岐点となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、賃貸管理・資産形成支援・不動産投資コンサルティングを本業とし、クラウドファンディング事業と親和性がある。特にヘルスケア施設や賃貸管理のノウハウは、ファンド対象物件の運営面で補完関係を持ちうる。

関連当事者取引のリスク

ファンド対象物件のマスターリース先・PM先・売主がグループ会社であるか否かは公開データからは確認できない。ヘルスケア施設の運営も自社事業に含まれるとされるため、対象物件と自社事業の重複による利益相反の有無は個別に精査が必要である。

クラファン依存度

2025年度売上高81.4億円に対し、クラウドファンディング累計募集額が約32.9億円である点を踏まえると、クラファンは本業を補完する一部門と位置づけられる。本業の不動産・コンサルティング収益が事業の中核を占めていると推測される。

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契約上の注意点

• 免許は不動産特定共同事業許可（愛知県知事 第9号）であり、契約形態が第1号事業に該当する場合、特例事業（倒産隔離あり）と異なり運営事業者の倒産リスクが投資家に及ぶ可能性がある。契約形態の詳細は個別ファンドの募集条件で確認が必要。
• キャッシュフロー計算書が未開示のため、事業者の資金繰りの詳細は公開データからは検証できない。運用中16件の償還は運営事業者の財務状態に依存する。
• 劣後出資比率が判明分で4.5%〜22.7%と案件差が大きく、劣後クッションが薄い案件では価格下落時の元本毀損リスクが相対的に高まる。
• 非上場企業のため、上場企業に比べ開示情報が限定的であり、運営体制やガバナンスの外部検証手段が乏しい。
• ヘルスケア型ファンドが実績の中心であり、施設の稼働率や介護事業運営の巧拙が収益に直結する。運営会社HPは入居率95%以上を自己申告しているが、これは未検証の情報である。