総評公式サイトを見る →

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り3.42%・劣後比率23.3%（開示44件平均）と、リターンよりも安全性設計に重心を置いた組成傾向が読み取れる。個別ファンドは京都祇園・豊洲タワー・高松駅前など商業施設・オフィス系が中心で、都市部の実物不動産を裏付けとするインカム寄りの構成が目立つ。募集方式には抽選式も併存しており、先着に出遅れた投資家にも参加機会が残されている。1ファンドあたりの平均募集額は約2.27億円（累計102.0億円÷45件、概算）と規模感があり、募集口数にも比較的余裕が見込まれる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	45件
累計募集額	約102.0億円

累計45件・約102.0億円を積み上げており、うち39件が運用終了、6件が運用中というステータス構成。サービス開始からの組成頻度は月あたり約0.52件（概算）で、コンスタントというよりは選別的なペースといえる。1ファンドあたり平均約2.27億円（概算）と、比較的まとまった規模の案件が中心。なお、正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営事業者は穴吹興産株式会社（運営会社HPでは「あなぶき興産」と表記）で、東証プライム市場に上場している。資本金は7.55億円、不動産特定共同事業に関する免許として金融庁長官・国土交通大臣 第124号を保有する。設立年・本社所在地・代表者名・主要事業は運営会社HPからの抽出情報では「不明」とされており、公開データからは確認できない。母体の売上高は1,310億円規模に達する大手事業者である。

財務分析（BS/PL）

総括すると、売上・利益ともに大きな変動なく高水準を維持しつつ積極的な物件仕入れで在庫を積み上げている拡大局面にあり、母体の規模と自己資本の積み上がりが投資家保護の下支えとなり得る一方、営業CFの薄さは事業特性を踏まえて継続的に注視したい水準である。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPからの抽出情報では主要事業が「不明」とされており、クラファン以外の本業との具体的な補完関係は公開情報からは確認できない。ただし、個別ファンドが自社ブランドと推測される「アルファアセットファンド」名義で組成されている点からは、母体の不動産開発・販売事業との連動が一定程度うかがえる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるか否かは、公開データからは確認できない。大手不動産事業者が母体のプラットフォームでは、物件供給や運営を同一グループ内で完結させる構造となりやすく、利益相反の有無は投資判断前に個別ファンドの開示資料で確認することが望ましい。

クラファン依存度

本業の収益規模（売上高1,310億円）に対し、クラファンの累計募集額は約102.0億円であり、母体の事業全体に占めるクラファン事業の比重は小さいと推測される。クラファン単体の収益に依存しない構造であり、この点は事業継続性の観点では安定要因となり得る。

---

契約上の注意点

• 不動産特定共同事業に基づくスキームでは、投資家は事業者と匿名組合契約等を結ぶ形が一般的であり、事業者が倒産した場合の倒産隔離の有無は契約形態に依存する。公開データからは特例事業（倒産隔離型）か第1号事業かの区分は明確に確認できないため、個別ファンドの契約形態を確認する必要がある。
• 劣後出資は優先出資者の元本を一定範囲で保護する仕組みだが、劣後比率（平均23.3%）を超える価値下落が生じた場合には優先出資者の元本にも毀損が及ぶ可能性がある。
• 平均予定利回り3.42%はあくまで「予定」であり、賃料収入の変動や物件売却価格の下振れにより、実現利回りが予定を下回る、または分配が行われない可能性がある。
• 運用中ファンドが6件存在するが、これらの最終的な償還・分配実績は現時点では確定していない。
• 物件の売主・マスターリース先がグループ会社である可能性を含め、利益相反構造の有無は各ファンドの開示資料で個別に確認することが望ましい。