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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では平均予定利回り7.75%、劣後比率平均17.5%（判明33件）で、いずれも業界水準と比べ利回り・劣後ともに高めの傾向である。物件タイプは商業・オフィス（一棟）が中心で、商業施設・ホテル・旅館も含み、キャピタル性を含む商業系案件への集中が見られる。募集方式（先着/抽選）を判別できるデータは取得できていないため、投資機会の得やすさは公開情報からは確認できない。1ファンドあたりの平均募集額は約2671万円（累計約8.8億円÷33件の概算）と小型で、少額から参加しやすい規模感である。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	33件
累計募集額	約8.8億円

RE:Insight AIの集計では累計33件・約8.8億円を組成し、内訳は運用終了21件・運用中11件・募集中1件。1ファンドあたりの平均募集額は約2671万円（概算）で、比較的小型の案件を積み重ねる運営スタイルがうかがえる。募集頻度を月次で特定できる公開データは取得できていないため、組成ペースの断定は避ける。正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、事業者は明治株式会社（本社：大阪市浪速区、代表者：西園寺 優真、資本金1億円、非上場）で、設立年は不明である。主要事業は不動産開発・デベロッパー事業を中核に、土地・資金調達から設計・建設、戸建て建設・販売、リノベーション・再生事業までを展開し、関西を中心に全国およびアジア地域で事業を行っているとされる。不動産特定共同事業に関する免許は大阪府知事 第13号を保有している。

財務分析（BS/PL）

売上規模は数十億円ある一方で、自己資本比率が1.4%まで低下し直近営業利益も前年から大きく縮小しており、事業規模に対して自己資本の蓄積が追いついていない点が、この財務の最大の論点である。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、事業者は不動産開発から設計・建設、管理・運用までワンストップで手掛けているとされ、クラウドファンディングで組成する物件の調達・運営と本業が重なる可能性がある。自社の開発・仕入れ機能をファンド組成に活かせる構造は、案件供給面でのシナジーが期待できる。ただしこれは自己申告情報であり、検証済みの事実ではない。

関連当事者取引のリスク

各ファンドの物件売主・マスターリース先・PM先がグループ会社かどうかを判別できる公開データは取得できていない。本業と物件供給が重なる構造上、利益相反リスクの有無は投資判断前に個別ファンドの開示資料で確認する必要がある。

クラファン依存度

売上高が数十億円規模の本業に対し、クラウドファンディングの累計募集額は約8.8億円にとどまり、収益全体に占めるクラファン事業の比重は限定的と推察される（概算）。本業依存度が高いことは、本業の業績変動がファンド運営に波及しうる点で留意が必要である。

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契約上の注意点

• 保有免許は不動産特定共同事業の大阪府知事許可（第13号）であり、公開データからは第1号事業者としての運営が想定される。特例事業（SPCによる倒産隔離）である旨を確認できるデータは取得できておらず、事業者倒産時に出資金が隔離される仕組みかは個別に確認が必要である。
• 運営元の2024年度自己資本比率は1.4%、現金は約8229万円で、財務余力が限定的である。事業者が損失を先に負担する劣後出資（平均17.5%）を超える毀損が生じた場合、投資家元本に影響が及ぶ可能性がある。
• 物件は商業・オフィス・ホテル等のキャピタル性を含む案件が中心で、市況変動により想定利回りや償還が影響を受けるリスクがある。
• ファンドの評価済み件数が33件中2件のみと少なく、過去実績からリスクを定量検証できる情報が限られている。
• 募集方式や運用期間中の中途解約可否を判別できる公開データは取得できていないため、流動性に関する条件は個別ファンドの開示資料で確認する必要がある。