総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計によると、平均予定利回りは8.00%で全181件が同一利回りに統一されており、業界一般水準（3〜6%程度）を上回る高めの設計である。平均劣後出資比率は11.1%（開示181件平均）で、不動産クラウドファンディング業界としては標準的な範囲に収まる。募集方式（先着/抽選）や運用類型（インカム型/キャピタル型）についてはデータベース上で「その他」「不明」の表記が多く、明確な傾向の断定は困難である。1ファンドあたりの平均募集額は約2720万円（累計49.2億円÷181件の概算）とやや小型で、少額分散を志向する投資家には参加しやすい規模感といえる。

トラックレコード

累計募集額約49.2億円を181件で積み上げた実績は、平均すると1件あたり約2720万円（概算）の規模感である。運用終了146件・運用中35件という内訳から、ファンドの回転が継続的に行われている状況が読み取れる。ただし各ファンドの募集日データが判明していないため、月あたりの正確な募集頻度は特定できない。全体として小型ファンドを数多く組成する運営スタイルであると推測される。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社ネクサスエージェントは2016年1月27日設立、資本金1億円の非上場企業である。代表取締役社長は岩田講典氏。本社は東京本社（東京都港区新橋）と大阪本店（大阪府大阪市北区中崎西）の2拠点体制をとる。主要事業は不動産流通WEBサービスブランド『イエリーチ』シリーズの運営と、共同出資サービス『みんなの年金』の運営であり、不動産特定共同事業（大阪府知事 第14号）の免許を保有している。

財務分析（BS/PL）

売上高201億円規模を背景に、自己資本比率23.9%・利益剰余金7.9億円という財務構造は不動産事業者として堅実な水準にあり、2023年度の当期純赤字から2年連続で黒字を積み上げた回復基調が全体像として評価できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、本業は不動産流通WEBサービス『イエリーチ』シリーズであり、不動産の売買・流通に関するノウハウを保有している。この不動産取扱いの知見は、クラファン事業『みんなの年金』における物件選定・組成に活かせる補完関係が想定される。

関連当事者取引のリスク

公開データからは、各ファンドのマスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社かどうかを特定できない。宅建業免許（国土交通大臣（2）第9256号）や賃貸住宅管理業登録を有していることから、自社グループ内で物件取得・管理を完結できる体制が想定され、利益相反リスクの有無は各ファンドの重要事項確認が必要である。

クラファン依存度

売上高201億円という本業規模に対し、クラファン累計募集額は約49.2億円にとどまる。フロー収益の大部分は不動産流通事業が担っていると推測され、クラファン事業への財務的依存度は限定的であると考えられる。

契約上の注意点

• 契約形態と倒産隔離: 事業者は不動産特定共同事業（大阪府知事 第14号）の免許を保有しているが、公開データからは第1号事業か特例事業（倒産隔離あり）かを特定できない。運営会社破綻時に出資金がどう扱われるかは、各ファンドの契約形態確認が必須である。
• 劣後比率のばらつき: 個別ファンドの劣後出資比率は9.1%〜20.0%と幅があり、劣後比率が低い号数では元本毀損に対する防御力が相対的に薄くなる点に留意が必要である。
• 利回りの一律性: 全181件が予定利回り8.0%で統一されているが、これはあくまで「予定」であり、運用結果を保証するものではない。
• 元本安全性の実績未検証: デフォルト件数が公開データから確認できず、ファンドrating集計も評価済みファンドなしのため、元本の安全性を実績データで裏付けることはできない。
• 非上場ゆえの開示制約: 運営会社は非上場であり、キャッシュフロー計算書等の詳細な資金繰りデータが未取得のため、資金流動性の完全な把握には限界がある。