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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは4.54%（範囲3.0〜10.0%）で、業界水準として突出した高利回りではなくインカム型主体の堅実設計と読み取れる。劣後比率は判明34件の平均で19.6%と、一般的な市場データと比較しても標準的な水準にある。ファンドの多くはレジデンス（区分）を対象とするインカム型で、募集方式は先着方式が中心のため、人気案件では早期完売の可能性がある。累計募集額約30.2億円を39件で割ると1件あたり平均概算約7,700万円規模で、比較的参加しやすい水準にある。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	39件
累計募集額	約30.2億円

累計39件のうち運用終了35件・運用中3件・不成立1件で、累計募集額は約30.2億円。1ファンドあたり平均概算約7,700万円規模の中小型案件が中心となっている。設立2015年からの累計として月換算0.64件程度の組成頻度であり、大量供給型ではなく限定的なペースで案件が投入される傾向にある。なお正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できないため、本評価では言及しない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、運営母体は株式会社リビングコーポレーション（設立2015年8月、資本金1億円、本社：東京都渋谷区、代表者：鈴木英樹）で、非上場企業である。主要事業は投資用物件を中心とした不動産の企画開発・売買・賃貸借・仲介・運営・管理、建築の設計監理・施工、不動産特定共同事業等とされる（不動産特定共同事業許可 東京都知事第150号／宅地建物取引業 国土交通大臣（3）第008917号）。

財務分析（BS/PL）

直近3期は売上高108〜118億円規模を維持しつつ黒字を継続しており、自己資本比率も直近39.8%と一定の財務余力を保つ点で、非上場ながら財務の透明性・安定性は相対的に確認しやすい水準にある。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、運営母体は不動産の企画開発から施工・管理までを手掛ける。自社で開発・管理する物件をファンド組成対象にできる可能性があり、本業とクラファン事業には補完関係が見込まれる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件売主がグループ会社かどうかは公開情報からは確認できない。自社開発物件を扱う場合は売主とファンド運営者が同一グループとなる利益相反リスクが構造的に生じうるため、個別ファンドの開示書面での確認が望ましい。

クラファン依存度

売上高108〜118億円規模の本業に対し、累計募集額約30.2億円のクラファン事業は規模的に本業の一部門と位置づけられる。クラファンへの収益依存度は低いと推測される（概算）。

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契約上の注意点

• 本プラットフォームのファンドは不動産特定共同事業の第1号事業に基づく匿名組合型で、特例事業（SPCを用いた倒産隔離型）ではないため、運営事業者の信用リスクがファンドに直接影響しうる構造である。
• 匿名組合型では出資者は運営事業者に対する債権者的立場となり、運営事業者が倒産した場合に出資金の全額回収が保証されるものではない。
• 募集は先着方式が中心で、人気案件は早期に締め切られる可能性があり、希望額の出資ができない場合がある。
• 劣後出資は損失を一定程度吸収する仕組みだが、劣後比率（判明34件平均19.6%）を超える損失が生じた場合は優先出資者の元本にも影響が及ぶ。
• 全39件中1件が不成立となっており、募集不成立時には出資予定資金が運用されないまま返還される点に留意が必要である。