利回りくんの評判・実績をデータで検証｜平均利回り4.4%・累計176件

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ファンド組成パターン

平均予定利回りは**4.40%で、利回り範囲は2.0%〜7.0%。業界水準と比べると中庸〜やや控えめな設定で、高利回り追求型というより安定志向のレンジに収まる。劣後出資比率は判明している140件の平均で6.9%**と業界標準的な水準だが、初期の抽選ファンドでは30.0%と手厚い設計も見られる。募集方式は先着・抽選が併存し、抽選式ファンドが多数存在するため、資金力に依存せず参加しやすい設計となっている。1ファンドあたりの平均募集額は約1.29億円で、少額から幅広い投資家が参加できる規模感である。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	176件
累計募集額	約226.7億円

累計募集額は約226.7億円、累計176件と、サービス開始以降に着実な組成実績を積み上げている。運用終了129件・運用中46件・募集中1件という内訳から、月あたり約3.08件のハイペースな組成が継続していることがわかる。1ファンドあたりの平均募集額は約1.29億円で、大型案件から小規模案件まで幅広い規模感が混在する。なお、正常償還・元本毀損の件数は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社シーラは2010年9月29日設立、資本金446,522,660円、本社を東京都渋谷区に置く不動産事業者である。代表者は湯藤善行氏。主要事業は不動産売買、マンション開発、賃貸・管理・仲介、不動産クラウドファンディング、総合建設業と多岐にわたる。不動産特定共同事業の免許（東京都知事 第155号）のほか、宅地建物取引業（国土交通大臣（2）第9715号）等の各種免許を保有している。なお上場市場について、DB上は東証スタンダード上場とされる一方、運営会社HP抽出情報では非上場と記載されており、記載に相違があるため一次情報での確認が必要である。

財務分析（BS/PL）

財務データが未取得のため定量分析は省略する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、シーラは不動産売買・マンション開発・賃貸管理・総合建設業を本業として展開している。開発から管理まで自社で手掛ける垂直統合型の事業構造であり、クラウドファンディングの組成対象物件を本業のパイプラインから調達できる補完関係が想定される。

関連当事者取引のリスク

物件の売主・マスターリース先・PM先がグループ会社となる可能性は、垂直統合型の事業構造上、否定できない。この場合、物件取得価格や賃料設定の妥当性について利益相反リスクが生じうるため、各ファンドの契約スキームを個別に確認することが望ましい。

クラファン依存度

本業の収益規模に対するクラファン事業の位置づけは、財務データが未取得のため公開情報からは確認できない。ただし主要事業として不動産開発・売買が明記されていることから、クラファンは事業ポートフォリオの一部と推察される。

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契約上の注意点

• 契約形態による倒産隔離の差異: 免許は不動産特定共同事業（東京都知事 第155号）に基づくものであり、第1号事業スキームの場合は事業者倒産時の倒産隔離が特例事業（第3号・第4号）と比べて限定的となる可能性がある。各ファンドの契約類型を確認する必要がある。
• 劣後出資比率のばらつき: 平均劣後比率は6.9%（判明140件）だが、直近ファンドでは5.0%前後の案件が見られる。劣後比率が低いファンドは、元本割れ発生時に投資家が負担するリスクの緩衝が薄くなる。
• キャピタル要素を含むファンドの存在: 大樹町ロケットファンド（5.71%）等、テーマ性の強い案件では収益源の性質がインカム中心の案件と異なる場合がある。想定利回りの根拠となる収益構造を個別に確認することが望ましい。
• 入居率クレームは未検証: 運営会社HPによると入居率98.7%・SYFORMEの入居率99.9%と記載されているが、これは事業者の自己申告であり、RE:Insight AIとして検証済みの数値ではない。