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ファンド組成パターン

平均予定利回りは3.14%と業界内では控えめだが、平均劣後出資比率30.0%は業界水準（一般的に10〜30%）の上限に位置し、安全性設計に重点を置いた組成傾向が読み取れる。物件タイプは区分レジデンスを軸に一部オフィスを組み入れ、賃料収入を主軸とするインカム型が中心である。募集方式は抽選式が中心で、人気案件では申込多数となりやすく、投資機会は月あたり約1.64件のペースで供給されている。累計募集額約74.7億円を125件で割ると1ファンドあたり平均約6,000万円規模で、少額から参加できる設計が個人投資家の裾野を広げている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	125件
累計募集額	約74.7億円

累計125件のうち114件が運用終了、11件が運用中で、継続的な組成が続いている。約74.7億円の累計募集額を運営期間で均すと月あたり約1.64件のペースで組成されており、供給の安定性は一定水準にある。1ファンドあたり平均約6,000万円規模と中小型が中心で、区分レジデンスを主軸とする構成が規模感にも反映されている。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できないため、本レポートでは評価対象から除外している。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、プロパティエージェント株式会社は2004年2月6日設立、資本金1億円、本社を東京都新宿区に置く不動産事業者で、代表者は中西聖氏。上場市場は非上場とされ、DX不動産事業、不動産クラウドファンディング事業、不動産開発販売事業、プロパティマネジメント事業を展開している。免許は不動産特定共同事業（金融庁長官・国土交通大臣第90号）のほか、宅地建物取引業（東京都知事(5)第83227号）、マンション管理業（国土交通大臣(4)第033619号）を保有している。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの総括として、売上高472億円・営業利益29億円を計上する事業規模と3年連続の安定した純利益は評価できる一方、総資産の約8割を販売用・仕掛販売用不動産が占める在庫偏重構造のため、投資判断では不動産市況の変動感応度を見ておく必要がある。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は不動産開発販売・プロパティマネジメント・DX不動産事業を本業として展開している。開発・仕入れから賃貸管理までを自社グループで担う体制は、クラウドファンディングの投資対象物件の調達・運用面で補完関係を持ち得る。

関連当事者取引のリスク

物件の売主やマスターリース先・PM先がグループ会社であるか否かは、公開データからは確認できない。自社グループで賃貸管理・建物管理を手がける体制上、対象物件の運用に同一グループが関与する可能性はあり、その場合は価格・条件設定における利益相反の有無を個別ファンドの開示で確認する必要がある。

クラファン依存度

売上高472億円に対し、クラウドファンディング事業（累計募集額約74.7億円）の位置づけは相対的に小さく、本業の不動産開発販売・管理事業が収益の中心とみられる。クラファン事業単体への依存度は低いと推察される。

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契約上の注意点

• 本サービスの契約形態は不動産特定共同事業の**第1号事業（匿名組合型）**であり、特例事業（第3号・第4号）で用いられる倒産隔離スキームは採用されていない。運営事業者の信用リスクが出資に影響し得る点に留意が必要。
• 匿名組合型では出資者に物件の直接的な所有権はなく、運営事業者を通じた分配・償還に依存する構造となる。
• 総資産の約79%が販売用・仕掛販売用不動産で構成される在庫偏重型の資産構造であり、不動産市況の下落局面では事業者財務への影響が生じ得る。
• 平均劣後出資比率は30.0%と手厚いが、劣後出資はあくまで一定範囲の損失を吸収する仕組みであり、想定を超える価格下落時には優先出資者の元本も毀損する可能性がある。
• 運営事業者は非上場のため、上場企業と比べ適時開示の頻度・情報粒度に差があり、財務状況の継続的なモニタリングは投資家自身で行う必要がある。