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ファンド組成パターン

平均予定利回り14.00%は業界一般水準を大きく上回る高利回りゾーンで、京都市中京区PJ（16.0%）に代表されるキャピタル寄りの案件が中心。劣後比率は判明2件で0.0%〜5.0%（平均2.5%）と薄めで、高リターンとリスクがセットの設計といえる。募集方式は抽選式を含む案件があり、少額分散よりも当選狙いの参加スタイルになりやすい。1ファンドあたりの平均募集額は約2.09億円（累計約4.2億円÷2件）と比較的規模が大きく、募集枠は確保されやすい傾向。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	2件
累計募集額	約4.2億円

累計募集額は約4.2億円、平均すると1ファンドあたり約2.09億円規模で、案件単位のボリュームは比較的大きい。ただし累計2件はいずれも運用中であり、募集頻度・成長性を語るには母数が不足している。ファンドの規模感は数億円級で、東京都中央区・京都市中京区といった都市部の商業・オフィス物件を対象とする傾向が見られる。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、センス・トラスト株式会社は2019年4月設立、資本金1億4750万円、本社を大阪府大阪市北区に置く不動産事業者で、代表者は今中康仁氏。不動産買取再生事業・収益不動産事業・ディベロップメント事業・不動産クラウドファンディング事業を展開している。上場区分については蓄積データではTOKYO PRO Market上場とされる一方、運営会社HPでは非上場と自己申告されており、両者に相違が見られる点に留意が必要。免許は大阪府知事第35号（運営会社HPでは国土交通大臣(2)第9857号との記載もあり）。

財務分析（BS/PL）

売上急拡大と在庫先行によるキャッシュアウトが同居する、典型的な成長期の不動産開発企業の財務であり、リターン期待とともに拡大局面特有のブレも織り込んで見るべき数字である。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、本業は不動産買取再生・収益不動産・ディベロップメント事業であり、これらはクラファン向けの物件仕入れ・再生・供給と直結しやすい。自社の開発・買取パイプラインをファンド案件に活用できる余地があり、シナジーは働きやすい構造といえる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるかは公開情報からは確認できない。不動産開発を本業とする事業者では、売主やリース先が自社・グループに寄る可能性があり、その場合は利益相反の観点から取引条件の妥当性を確認する必要がある。

クラファン依存度

2025年度売上高263億円に対し、クラファン累計募集額は約4.2億円と規模差が大きく、本業が収益の主柱でクラファンは付随的な位置づけと推察される。母体の資金調達がクラファンに依存していない点は、事業継続性の観点ではプラスに働きやすい。

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契約上の注意点

• 劣後比率が判明2件で0.0%〜5.0%（平均2.5%）と薄く、対象物件の価格下落局面では優先出資者である投資家の元本にも影響が及びやすい。
• 累計2件がいずれも運用中で償還実績がなく、出口（売却・償還）の実行力を検証できる公開データが存在しない。
• キャピタル型中心・平均利回り14.00%という設計は、物件売却価格に収益が左右されやすく、不動産市況の影響を受けやすい構造である。
• 蓄積データと運営会社HPで上場区分・免許番号に相違があり、契約主体や監督官庁の確認を投資判断前に行うことが望ましい。
• 第1号事業（匿名組合型）か特例事業（倒産隔離あり）かの契約形態は、蓄積された公開データからは特定できず、倒産隔離の有無は個別ファンドの開示書面で確認する必要がある。