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ファンド組成パターン

平均予定利回り13.75%は業界水準を大きく上回り、明確に高利回り志向。個別ファンドはいずれも商業施設・商業オフィス（一棟）を対象とし、レーティングもC寄り（A以上0件）で、キャピタル型に軸足を置く組成傾向がうかがえる。平均劣後比率17.8%は数字上は一定水準だが、実測レンジは0.0%〜61.0%と極端に広く、案件ごとに防御力が大きく異なる点に注意。募集方式は抽選式が3件あり、1ファンドあたり平均募集額は約1.81億円（概算）と規模感は確保されているため、参加機会自体は比較的得やすい設計といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	4件
累計募集額	約7.2億円

累計募集額約7.2億円を4件で組成しており、1件あたり平均約1.81億円（概算）と、小口すぎない規模感。現時点では4件すべてが運用中で、償還完了の実績データは未蓄積のフェーズにある。ファンド番号がNo.01〜No.04と連番で推移しており、運用開始から日が浅くサービスとしては立ち上げ期。募集頻度については公開データからは月あたり件数を確定できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社はセンス・トラスト株式会社で、運営会社HPによると2019年4月設立、資本金1億4750万円、本社は大阪府大阪市北区に所在する。代表者は今中康仁氏。不動産買取再生事業・収益不動産事業・ディベロップメント事業・不動産クラウドファンディング事業を展開しており、蓄積データ上は上場（TOKYO PRO）と整理されている（宅建免許は運営会社HPでは国土交通大臣(2)第9857号、蓄積データ上は大阪府知事第35号と記載）。

財務分析（BS/PL）

総括すると、営業利益20億を確保しつつ在庫先行で営業CFがマイナスという、不動産開発業の成長期に典型的な「攻めの拡大局面」の財務であり、自己資本比率10.7%の薄さと現預金10億のバランスをどう見るかが評価の分かれ目となる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、事業者は不動産買取再生・ディベロップメント事業を本業とし、自社で仕入れ・再生した物件をクラファンの投資対象として供給できる構造にある。物件ソーシング力が本業に裏打ちされている点は、ファンド供給面での補完関係が期待できる。

関連当事者取引のリスク

ファンド対象物件の売主・マスターリース先・PM先がグループ会社に該当するかは、公開情報からは確認できない。自社開発物件を組み入れるモデルの場合、物件評価や売買価格に利益相反が生じうるため、各ファンドの構造確認が望ましい。

クラファン依存度

2025年度売上高263億に対し、クラファン累計募集額は約7.2億円と、本業（不動産買取再生等）が収益の中核を占める。クラファン事業は現時点では本業に対して小規模であり、事業全体の収益を左右する位置づけには至っていない。

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契約上の注意点

• 元本保証はない：予定利回りはあくまで想定値であり、対象不動産の運用・売却成否により分配・元本が変動する。特にキャピタル型は売却価格の下振れが元本に直結する。
• 劣後出資0%案件のリスク：劣後比率0.0%のファンドでは事業者による損失の先行吸収が働かず、損失がそのまま出資者に及ぶ。案件ごとに劣後比率を必ず確認する必要がある。
• 運用中案件のみで償還実績が未蓄積：全4件が運用中のため、償還・分配の完遂を裏付ける実績データは現時点で確認できない。
• 事業者の財務は拡大局面：自己資本比率10.7%と薄めで、営業CF△57億・フリーCF△63億と在庫先行のキャッシュアウトが続く。財務CFでカバーされているが、資金調達環境の変化が事業継続に影響しうる点は留意。
• 契約形態（倒産隔離の有無）：第1号事業か特例事業（倒産隔離型）かは取得データから確定できないため、各ファンドの契約スキームを個別に確認する必要がある。