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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り6.79%・平均劣後比率9.5%（開示130件ベース）で、いずれも業界の中位帯に位置する。物件種別はレジデンス（区分）・商業施設・土地など多様で、インカム収益を軸とする案件が中心的な傾向を示す。募集方式は先着に加えて抽選式の案件も存在し、応募機会の得やすさは相対的に高い。累計131件・約163.5億円から逆算する1ファンドあたりの平均募集額は概算で約1.25億円規模となり、小口投資家にも参加余地のある設計となっている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	131件
累計募集額	約163.5億円

累計131件・約163.5億円という実績は、不動産クラウドファンディング事業者として一定の厚みを持つ規模である。ステータス別では運用終了104件・運用中23件・募集中2件・運用前1件・運用中止1件で、運用終了案件が全体の約8割を占める。組成頻度は概算で月2.5件程度と活発で、1ファンドあたりの規模は約1.25億円（概算）が目安となる。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できないため本評価には含めていない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社イーダブルジーは2009年8月設立、資本金1億円、本社は東京都港区に置き、代表者は田中克尚氏である。非上場企業で、不動産の売買・仲介・賃貸管理、不動産特定共同事業、損害保険代理業、人材サービスなどを主軸に、ウェブ事業やデベロップメント事業を含む複数事業を展開しているとされる（不動産特定共同事業許可番号：東京都知事第133号 第1号・2号事業、宅建業免許：東京都知事(3)第93945号）。

財務分析（BS/PL）

売上高45億円規模で黒字を維持している一方、自己資本比率4.9%と負債依存度が高く、営業外費用の重さが経常段階の利益を圧縮している——収益は出ているが財務基盤の厚みには課題が残る構造といえる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は不動産の売買・仲介・賃貸管理やプロパティマネジメント、デベロップメント事業を展開しており、物件の取得から管理までを自社で手掛ける体制がクラウドファンディング対象物件のソーシング・運用と補完関係を持ちうる。ただし各事業の具体的な連携度合いは公開情報からは確認できない。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社であるかどうかは、公開データからは確認できない。同社が不動産管理・PM事業を自社で保有している点を踏まえると、対象物件の管理や売買にグループ内取引が生じる可能性は構造上想定されるが、その実態や利益相反の有無は公開情報からは判断できない。

クラファン依存度

2025年度の売上高約45.4億円のうちファンド事業が占める割合は公開情報からは確認できない。同社は複数事業を掲げており、クラウドファンディングは複数の事業ラインの一つと位置づけられるが、本業全体に対する具体的な収益貢献度は開示情報の範囲では特定できない。

契約上の注意点

• 本プラットフォームのファンドは不動産特定共同事業の第1号事業（東京都知事第133号）に基づく匿名組合型と見られ、特例事業（倒産隔離型）とは異なり、投資家の出資は事業者の財産と明確には分離されない構造となる。事業者の信用リスクが投資に直接影響しうる点に留意が必要。
• 運営元の自己資本比率が2025年度4.9%と低水準であるため、事業者の信用リスクが相対的に大きく意識される契約構造となる。
• 劣後出資比率は判明分130件で平均9.5%（多くが10.0%）であり、この範囲を超える価格下落や賃料下落が生じた場合、優先出資者である投資家の元本にも影響が及ぶ可能性がある。
• 運用中止となった案件（トモタクCF4号）が1件確認できるため、募集後の運用状況が当初計画どおり進まないケースが構造的に存在しうる点を認識しておく必要がある。
• 匿名組合契約では中途解約や持分譲渡に制約が課されるのが一般的で、運用期間中の資金拘束が生じる点に留意が必要となる。