総評

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは5.29%（範囲4.0%〜6.5%）で、業界の一般的な水準（3〜6%台）の中位に位置する。劣後出資比率は開示のある8件平均で11.8%と、業界水準を上回る案件も含まれる。物件はレジデンス（区分マンション）が大半を占め、インカム重視の安定志向が強い傾向。募集方式は先着中心だが抽選式も2件確認でき、平均募集額は約1.96億円と1件あたりの規模は比較的大きく、参加余地は確保されている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	12件
累計募集額	約23.6億円

累計募集額は約23.6億円、1ファンドあたり平均約1.96億円（概算）の規模感。月あたり約0.22件の組成ペースで、案件供給は堅実だが多くはない。運用終了9件・運用中3件という構成から、着実に運用サイクルを回している段階と評価できる。なお、正常償還・元本毀損の実績は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

トーセイ株式会社は1950年（昭和25年）設立、資本金66億2,489万円、本社を東京都港区芝浦に置く総合不動産会社である。代表者は山口誠一郎氏。東京証券取引所プライム市場（証券コード8923）およびシンガポール証券取引所メインボードに上場し、不動産再生・開発・賃貸・ファンド／コンサルティング・管理・ホテル事業を展開する。不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣許可第102号）を保有している。

財務分析（BS/PL）

売上・利益ともに5期連続で伸長し、上場企業としての開示体制と資本基盤を備えており、クラウドファンディング事業を支える母体としての財務的裏付けは総じて厚い。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

トーセイは不動産再生・開発・賃貸・管理を一貫して手掛けており、自社で仕入れ・再生・運用まで対応できる。クラウドファンディングの対象物件をグループの目利き・管理体制で扱える点は、案件供給と運用面での補完関係が期待できる。

関連当事者取引のリスク

運営母体が不動産管理・賃貸事業を持つため、対象物件のPM先や売主がグループ会社となる可能性がある。この場合、取引価格や手数料設定における利益相反への配慮が論点となるため、各ファンドの開示情報で取引関係を確認することが望ましい。

クラファン依存度

2025年度の売上高は約946億円規模であり、累計募集額23.6億円のクラウドファンディング事業は本業全体に対して小さな位置づけ。事業者としてはクラファン収益への依存度が低く、経営の安定性という観点ではプラスに働く。

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契約上の注意点

• 全12ファンドが特例事業（SPC）スキームで組成されており、物件が運営会社本体のバランスシートから分離される倒産隔離が図られている一方、SPC自体の運用リスク・出口リスクは残る点に留意が必要。
• 劣後出資比率は開示8件で平均11.8%だが、5.0%の案件では劣後による損失吸収バッファーが相対的に薄く、価格下落時の元本影響が大きくなり得る。
• 劣後比率が公開データで確認できない案件が全12件中4件存在するため、投資判断時には各ファンドの個別条件を必ず確認する必要がある。
• レジデンス（区分マンション）中心の構成のため、対象エリア・物件タイプの分散が限定的で、特定市場の変動リスクを受けやすい。
• 予定利回りはあくまで想定であり、賃料収入や売却価格の変動により実際の分配・償還が想定を下回る可能性がある。