総評公式サイトを見る →

ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回りは5.27%、利回り範囲は4.0%〜6.5%と堅実な水準。劣後出資比率は判明している9件（全13件中）の平均で10.8%だが、25.0%・24.0%・18.0%と厚い案件も含まれ、ファンドごとのばらつきが大きい。対象アセットは目黒・世田谷・新宿など都内区分マンション（レジデンス）が中心で、オフィス案件はTREC2号の1件のみとインカム重視のレジ型に偏る傾向。募集方式は一部に抽選式が含まれ、1ファンドあたりの平均募集額は約1.78億円（累計約23.2億円÷13件の概算）で、比較的規模のある案件が並ぶ。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	13件
累計募集額	約23.2億円

累計募集額は約23.2億円、1ファンドあたり平均約1.78億円（概算）と、規模のある案件が中心。内訳は運用終了9件・運用中3件・不成立1件で、運用終了が過半を占める点は運用実績の積み上げが進んでいることを示す。募集頻度は月0.24件程度の概算にとどまり、案件供給ペースは緩やか。都内区分マンションを軸とした一定規模のファンドを継続的に組成している点が特徴である。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、トーセイ株式会社は1950年2月設立、資本金66億2489万円、本社を東京都港区に置く不動産事業者である。代表者は山口誠一郎氏。東証プライム市場（証券コード8923）およびシンガポール証券取引所メインボード（S2D）に上場し、不動産再生事業・不動産開発事業・不動産賃貸事業・不動産ファンド／コンサルティング事業・不動産管理事業・ホテル事業を展開している（不動産特定共同事業許可：金融庁長官・国土交通大臣許可第102号）。

財務分析（BS/PL）

結論として、売上高946億円・営業利益223億円規模で5期連続増収増益を続ける事業基盤は、クラウドファンディング運営母体としての信用力を十分に支える水準にある。棚卸資産の積み増しによる営業CFのマイナスは事業拡大局面特有のものであり、財務全体の健全性を損なうものではないとRE:Insight AIは評価する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、トーセイは不動産再生・開発・賃貸・管理を一貫して手掛ける事業体。TREC FUNDINGの主力である都内区分マンションは、本業の物件仕入れ・再生・管理ノウハウと親和性が高く、案件ソーシングと運営面で相互補完が期待できる構造にある。

関連当事者取引のリスク

不動産再生・開発・管理を自社グループで担う総合不動産事業者であるため、対象物件の売主・管理先がグループ内で完結する可能性がある。この場合、物件取得価格や運営条件の妥当性に利益相反が生じ得るが、具体的な取引関係の内訳は公開情報からは確認できない。

クラファン依存度

本業の売上高は946億円規模であるのに対し、クラウドファンディングの累計募集額は約23.2億円。収益規模から見ればクラファン事業は本業に対して小さく、事業者としてクラファン収益に依存する構造ではないと考えられる。

---

契約上の注意点

• RE:Insight AIが取得したデータでは、対象ファンドは特例事業（SPC）を用いる形態とされており、この場合は倒産隔離が図られやすい構造となる。一方で、スキームの詳細や具体的な倒産隔離の実効性は個別ファンドの書面で確認する必要がある。
• 劣後出資比率が判明しているのは全13件中9件にとどまり、TREC7号・9号・10号・11号など比率が確認できない案件がある。劣後による元本保護の厚みはファンドごとに異なるため、案件単位での確認が必要。
• 平均利回り5.27%はあくまで「予定」利回りであり、運用実績や賃料変動・売却価格により実際の分配が変動する可能性がある。
• 対象アセットが都内区分マンションに集中しており、地域・アセットタイプの分散が効きにくい。特定エリアの不動産市況の影響を受けやすい構造である。
• 過去にTREC9号（学芸大学マンション、予定利回り5.0%）が不成立となった実績があり、募集額に達せず組成が見送られるケースがある点は留意が必要。