2026/09/03
第2期 越谷収益レジデンス（ID：189）
【Rating: C】 C 築34年・鑑定9,280万円に対し取得価格9,350万円の逆ザヤスタート。劣後比率非開示、エンジニアリングレポートなしという「健康診断なき老朽物件」に6%の甘い香り。上場Gの看板が唯一の浮き輪だが、沈む深さは誰にも測れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "9,465万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
【Rating: B】 B 利回り7.0%の看板を掲げるのは、築49年・耐用年数を30年も超えた軽量鉄骨アパート。1,800万円の値札に鑑定士のお墨付きはなく、子会社マスターリースが「賃料」を演出する。NOI費用は闇の中、9ヶ月で売り抜ければ御の字——ただし買い手が現れればの話。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "1,620万円", "運用期間": "9ヵ月"} -->
2026/09/01
通算50弾達成★DARWIN funding 開発型47号
【Rating: B】 B 利回り8.3%の果実は、まだ存在しない建物の上に実っている。賃料ゼロ・鑑定なし・売却先未定——配当原資は事業者の販売力という一本の糸に吊り下がる構造。劣後10%は売却価格1,820万円下落で消える薄氷のバッファ。26件元本割れゼロの実績が唯一の足場だが、自己資本比率6.1%の財務体質は綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.3%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "12.0ヶ月"} -->
2026/08/20
東京レジデンスⅣ（王子・八広）
【Rating: C】 C 劣後比率0%は「盾なき戦場」への出陣を意味する。利回り6.3%のうち4.4%は売却益頼み、バリューアップが空振れば配当は3割減。鑑定評価額との11.8%乖離が唯一の緩衝材だが、都市計画道路リスクを抱える物件①の出口は霧の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.3%", "募集額": "0円", "運用期間": "36ヶ月"} -->
2026/08/19
トモタクCF130号（函館）
【Rating: B】 B 利回り7%の果実は、築45年超RC2棟を2.5億円で売り抜けて初めて手に入る。鑑定評価なし、マスターリース先は身内の子会社、劣後比率10%。函館の縮小市場で買い手が現れなければ、キャップレート1%上昇で劣後バッファは吹き飛ぶ構造。出口の霧は濃い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
【Rating: B】 B 利回り7.0%・劣後15%の数字だけ見れば及第点。だが中身を開けると、築35年の鉄骨造を9,200万円で買い付けながら鑑定評価なし、NOI実額も闇の中。マスターリースの相手は身内の子会社K-PLAN。8.5ヶ月後の売却出口が開くかどうかは、蓋を開けるまで誰にもわからない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "7,820万円", "運用期間": "9ヵ月"} -->
2026/08/02
夏の特別企画！累計実績ボーナスキャンペーン付き★DARWIN funding 開発型46号
【Rating: B】 B 利回り8.1%の果実は、鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という霧の中にぶら下がる。劣後10%が売却価格▲10%までのバッファとして機能するが、自己資本比率6.1%の事業者が7.25億円の出口を約束できる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "6.5億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->
2026/07/08
No.48 世田谷区奥沢7丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という甘美な果実の正体は、劣後比率わずか1.0%——物件価格が1%下落した瞬間に優先出資者の元本が直撃を受ける紙一重の構造。鑑定評価なし、NOI非開示、配当原資は売却益100%依存。自由が丘の地価上昇を信じるなら賭けられるが、10ヶ月で権利調整・解体・売却の三段跳びを決められるか、冷静な見極めが必要。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "3.7億円", "運用期間": "10.5ヶ月"} -->
2026/07/07
No.47 世田谷区奥沢6丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の甘い蜜の正体は、劣後比率わずか1.0%という紙一枚の防波堤。物件価格が1%揺れただけで投資家の財布が波をかぶる薄氷構造だ。鑑定なし・NOI未開示・売却先未定の三拍子が揃い、4億円超の値付けは事業者の「勘」頼み。世田谷の好立地も、出口が開かなければ絵に描いた餅。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "4.0億円", "運用期間": "6.5ヶ月"} -->
2026/07/01
夏本番！高分配率×特典付き★DARWIN funding 開発型45号
【Rating: B】 B 利回り10.1%の甘美な果実、だがその根は「売却益」一本に賭けた空中庭園。鑑定なし・NOI非開示・建築中という三重の霧の中、劣後比率10%は売却価格▲10%で消し飛ぶ薄氷。9ヶ月で竣工から売却完了まで走り切れるか——余剰資金で挑む綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.1%", "募集額": "5.0億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->
2026/06/28
みらファン第44号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 利回り5.5%・劣後20%という数字だけ見れば堅実な外観。だが蓋を開ければNOI非開示・鑑定なし・自己資本比率8%の事業者が10.44億円の値付けを握る構造。築18年・徳川エリアの閑静な立地は悪くないが、「見えない経費」が配当原資を侵食する可能性は排除できない。劣後バッファが機能するかは出口価格次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "7ヶ月"} -->
2026/06/18
No.40 練馬区豊玉北1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%の甘い蜜の正体は、劣後1%という「ほぼ丸腰」の危うさ。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引の三重苦に、4ヶ月で権利調整完了という綱渡り。1%でも売却価格が狂えば即座に元本割れ、高利回りの裏側は情報の空白地帯。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "4.7億円", "運用期間": "4.0ヶ月"} -->
