ホテル

【Rating: C】 C 年利24%の甘美な数字も、実態は「1ヶ月で42億円を売り抜ける」という綱渡り。劣後比率1%は価格が1%下落した瞬間に消し飛ぶ薄氷のバッファ。鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という三重苦を、GA系列の看板だけで乗り越えられるか。延長リスクを織り込んだ設計とはいえ、出口の見えない迷路に踏み込む覚悟が問われる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "24.0％", "募集額": "41.7億円", "運用期間": "1.0ヶ月"} -->

【Rating: B】 B 利回り6.2%の正体はキャンペーン込み。実質5.2%で借地権×地方コンテナホテル×鑑定なし、しかも第26号からの再組成——つまり前ファンドの出口を埋める「つなぎ資金」。劣後20%が構造的な緩衝材として機能するが、4ヶ月後には同じ椅子取りゲームが待っている。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.2%", "募集額": "2.7億円", "運用期間": "4ヶ月"} -->

【Rating: C】 C 利回り7.5%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示・出口白紙という三重の霧を抜けねばならない。㎡単価194万円は近隣相場の26倍、キャップレート1%上昇で劣後10%は蒸発する。箱根の湯煙に3億円を賭ける前に、立ち止まる理由は十分ある。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->

【Rating: C】 C 利回り7.4%の甘い蜜を吸うには、2年近い塩漬けと万博反動減の荒波を越える覚悟が要る。劣後比率0%・LTV約50%で元本バッファは存在せず、変動賃料100%依存という綱渡り設計。鑑定評価との乖離は魅力的に映るが、出口価格はホテル収益次第で霧散する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.4%", "募集額": "16.8億円", "運用期間": "36ヶ月"} -->

【Rating: B】 B 劣後比率37.3%の鉄壁と利回り5.2%の安定感。だが3.12億円の価格根拠は「鑑定なし」で霧の中。デベロップ1社依存＋定期借地権という二重の鎖が、6ヶ月後の出口を再組成へと誘導する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "2.0億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->