2026/09/11
らくたま48号（クラッシィハウス新宿中落合）
【Rating: B】 B 利回り6.1%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示という霧の中を歩く覚悟がいる。劣後比率16.7%が下落耐性を構造的に支えるが、出口は事業者の自己買戻し頼み。1.2億円の値札が適正かどうか、第三者の検証なしに判断する材料はない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.2億円", "運用期間": "363日"} -->
2026/09/09
らくたま47号（クリオ横濱元町通り）
【Rating: B】 B 築2年・元町通りという看板は魅力的だが、鑑定なし・賃貸契約なしの純キャピタル型は「売れなければ配当ゼロ」の一本勝負。劣後11.5%が下落耐性として機能するのは価格が約1,500万円下がるまで。過去58日売却の実績を信じるか、出口リスクを警戒するか——判断は投資家次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "363日"} -->
2026/08/18
No.58 北区赤羽西3丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という甘い果実の正体は、劣後比率わずか1.0%＝52万円という紙一枚のバッファで支えられた綱渡り。鑑定なし、賃料なし、売却先なしの三重苦に加え、借地権という足枷が出口を狭める。建築コストが10%上振れすれば、52万円の劣後は一瞬で蒸発する構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "5,148万円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/08/10
らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス）
【Rating: B】 B 神楽坂の1室1.91億円、鑑定なし・NOI非開示という"ブラックボックス"に6.1%の利回りが灯る。劣後14.1%は物件価格15%下落まで優先出資を守る構造だが、売却益が出なければ配当ゼロ。事業者の「平均58日売却」実績を信じるか、出口なき迷路と見るか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "361日"} -->
2026/07/29
らくたま45号（横浜シティタワー馬車道）
【Rating: B】 B 利回り6.1%・劣後22.1%の数字は悪くない。だが「36号で売れなかった物件」の再募集という事実が重い。鑑定なし・NOI非開示で2.31億円の根拠は事業者の肌感のみ。関内再開発の追い風が築22年の1室にどこまで届くかは未知数。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "2.3億円", "運用期間": "363日"} -->
2026/07/19
No.51 港区芝2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という甘美な果実の正体は、劣後比率わずか1.0%——物件価格が1%下落すれば優先出資者が即被弾する薄氷構造。鑑定なし・賃料なし・売却先未定の三重苦を抱え、2.15億円の妥当性を検証する術は存在しない。借地権×キャピタル一本勝負という構図は、当たれば豪華だが外せば丸焦げになる博打に近い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "2.1億円", "運用期間": "6.0ヶ月"} -->
2026/07/04
No.46 渋谷区 新築ペントハウスファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という華やかな看板の裏側は、劣後比率わずか1%という綱渡り。8.66億円の新築ペントハウスを5ヶ月で売り抜ける前提だが、鑑定評価なし・賃料収入ゼロ・買い手未確定の三拍子。価格が1%下落すれば劣後バッファは蒸発し、優先出資者の財布に直撃が及ぶ構造。投資というより、渋谷の地価に張る短期の賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "8.6億円", "運用期間": "5.5ヶ月"} -->
2026/07/02
No.45 北区西が丘2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%という甘美な果実の足元には、劣後比率わずか1.0%＝59万円という紙一枚の防波堤しかない。売却価格が1%下落すればバッファは消滅し、投資家の元本が直接波をかぶる構造。鑑定評価なし、売却先未定、3ヶ月で新築売却という綱渡りの出口戦略──高利回りの代償を冷静に見極めたい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "5,841万円", "運用期間": "3.0ヶ月"} -->
2026/07/01
No.44 北区中十条1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%という甘美な果実の下には、劣後比率わずか1.0%＝187万円という紙一重のセーフティネット。売却価格が1%揺らいだ瞬間、投資家の元本が削られ始める構造。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引という霧の中で、5.5ヶ月の開発スケジュールを走り切れるか。高配当の代償を見極めたい案件。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "5.5ヶ月"} -->
2026/06/23
No.42 墨田区向島5丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の蜜に群がれば、待つのは劣後比率1.0%という紙一重の綱渡り。物件価格が1%揺れるだけで107万円のバッファは蒸発し、投資家が全損を引き受ける構造。鑑定なし・売却先未定・8ヶ月で出口という楽観シナリオ頼み。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/06/18
No.41 墨田区横川1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の看板の下に潜むのは、劣後比率1.0%という紙一枚の防波堤。物件価格が1%でも下振れすれば優先出資者の元本が即座に毀損する、鑑定評価なし・親会社取引・8ヶ月完売前提の危うい三段跳び。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "7,425万円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/04/25
らくたま41号（ザ・ヨコハマタワーズタワーイースト）
【Rating: B】 B 利回り6.1%×劣後23%の数字は悪くないが、鑑定なしで1.07億円の値付けは事業者の言い値。再開発ストーリーは運用6ヶ月では絵に描いた餅、出口は自社買戻し頼み。区分マンションの流動性に賭けるギャンブル性あり。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "8,239万円", "運用期間": "184日"} -->
