2026/10/19
FUNDROP 44号「東京都目黒区」賃料保証×再組成
【Rating: A】 A 中目黒・築3年、利回り6%、劣後20.0%、借入ゼロ。骨格は教科書どおりでも、足元は残り約5年9ヶ月の借地で、家賃を払うのは身内。費用の裏付けは自己申告止まり、ただし12ヶ月ならバッファ内。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "5,250万円", "運用期間": "12 ヶ月"} -->
2026/10/17
No.68 福岡市博多区・中央区 ホテルファンド
【Rating: C】 C 利回り16%の看板の裏は、鑑定なしの23.17億円を約10カ月で売り切るキャピタル一本勝負。劣後比率1.0%は価格1%の下落で溶ける薄紙、書面に賃料実績は皆無。静観が妥当。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "22.9億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/10/14
SMART FUND153号（岐阜県大垣市楽田町A棟【第2期】）
【Rating: B】 B 新築メゾネット6戸、手取り6%の裏でファンドが稼ぐべきは年8.2%。推計NOIでは約250万円足りず、売却益頼みの設計。劣後10%は盾だが薄い。インカム重視という看板と中身は別物。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "9,860万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/10/10
みらファン第51号(東京都大田区)
【Rating: B】 B 30日で戻る元本の出口は、鑑定なし・事業者算定4.27億円の身内の数字。満室もグループ借上げ12戸頼みで、賃料は割高の可能性。劣後20.0%は、キャップレート+1%で価値が約17%下がる局面を吸収しきれない。B判定は慎重な余剰資金限定。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "1ヶ月"} -->
2026/10/09
No.05 大阪府茨木市藤の里二丁目PJ
【Rating: B】 B 利回り14%・劣後43.3%の看板の裏で、運用開始時に損失を受け止める劣後は2,110万円、物件価格の1.4%。出口は拘束力なしの意向表明書20億円と、2028年2月に切れる地上権付き更地の売却頼み。想定どおり売れればの話。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "4億円", "運用期間": "244日"} -->
2026/10/06
仙台市つばさ南小泉 スタンダードレール 再投資終了
【Rating: A】 A 年8.1%・借入ゼロ・劣後10.0%と数字は整うが、固定賃料1,244万円は実賃料1,051万円を約2割上回る下駄履き。劣後10.0%のバッファは薄く、配当の源泉は建物でなく親会社の財布。ただし親会社の財務は未開示。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/10/02
募集ファンド第51弾！分配率8.1％★DARWIN funding 開発型48号
【Rating: B】 B 利回り8.1%という果実は、「4.7億円で建てて5.2億円で売る」という皮算用の上に実っている。鑑定なし・NOIなし・賃料想定なしの三重苦に加え、事業者の自己資本比率はわずか6.1%。劣後10%のバッファは売却価格が1割下落した瞬間に蒸発する薄さ。出口が開くかは神のみぞ知る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "4.2億円", "運用期間": "12.0ヶ月"} -->
2026/10/01
トモタクCF133号（函館一棟マンション）
【Rating: B】 B 築41年・鉄骨造の"骨董品"に8,500万円の値札。鑑定なし・グループ内マスターリース・自己資本比率4.9%という三重の霧の中、劣後10%は売却価格9.5%下落で消える薄氷。函館の人口減少エリアで1年後の買い手探しは、地図なき航海に等しい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.2%", "募集額": "7,290万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/09/28
ゴールドエイジあま市 AMA（４期）
【Rating: B】 B 利回り7.31%・劣後24.4%の数字だけ見れば「堅実な一皿」に映るが、肝心のNOIが霧の中。サ高住特有の運営コストは賃料の30〜40%を食う重量級、それが一切開示されていない。配当原資の正体が見えないまま飛び込むのは、レシピなしで厨房に立つようなもの。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.31%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "1年"} -->
【Rating: B】 B 利回り10%の甘い果実、しかし中身は「鑑定なし・NOI非開示・売却先未定」の三重苦。築3年の区分マンション3戸を9,500万円で仕入れ、13ヶ月後の売却益に全てを賭けるキャピタル型。劣後16.5%は一定のクッションだが、事業者の自己資本比率1.4%・2期連続赤字という足元の脆さが影を落とす。物件を買うのか、事業者リスクを買うのか、見極めが問われる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10%", "募集額": "6,600万円", "運用期間": "13ヶ月"} -->
2026/09/20
仙台市つばさ南小泉 スタンダードレール
【Rating: B】 B 利回り8.1%の看板に惹かれても、その裏側にある帳簿は白紙同然。運営費用ゼロ開示でNOI検証は不能、築33年RCを親会社マスターリースで回す親子密室取引。劣後10%は鑑定額と取得価格が同額ゆえ、出口で1円でも下振れればバッファは蒸発する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/17
TREC16号 板橋区新高島平マンションファンド
【Rating: B】 B 利回り5.6%の果実を摘むには、劣後比率2.6%という紙一枚の防波堤を信じる覚悟がいる。鑑定評価額から約10%安く仕入れた余白は魅力だが、築27年RCの出口は霧の中。東証プライム上場の看板が最後の命綱となる構造だ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.6%", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "24ヶ月"} -->
