2026/09/11
SMART FUND146号（東京都小平市鷹の台駅B棟）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後10%・LTV35.8%——数字の三拍子は整うが、その足元は「新築未完成・売却価格非開示・鑑定なし」という砂上の楼閣。売却価格が6.4%下振れすれば劣後バッファは消失する。契約締結済みの看板だけでは、出口の扉が開く保証にならない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,070万円", "運用期間": "242日"} -->
2026/09/09
らくたま47号（クリオ横濱元町通り）
【Rating: B】 B 築2年・元町通りという看板は魅力的だが、鑑定なし・賃貸契約なしの純キャピタル型は「売れなければ配当ゼロ」の一本勝負。劣後11.5%が下落耐性として機能するのは価格が約1,500万円下がるまで。過去58日売却の実績を信じるか、出口リスクを警戒するか——判断は投資家次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "363日"} -->
2026/09/04
【トモタクMINI】トモタクCF131号（芦ノ湖元箱根）
【Rating: B】 B 利回り7%の97%は「売れたら払う」という名の空手形。年間賃料わずか25万円、実質インカム0.17%の土地に1.35億円を投じ、鑑定なし・NOI非開示・自己資本比率4.9%の事業者に出口を託す。劣後10%では売却価格8%下落で優先出資が削られる薄氷の構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "9,900万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/09/03
みんなの年金188号ファンド
【Rating: B】 B 利回り8%の甘美な数字、しかし賃料・NOIは完全ブラックボックス。大阪市内16戸の分散構造は一見堅牢に映るが、鑑定評価なし・倒産隔離なしの二重苦が足元を揺らす。劣後10.2%は売却価格15%下落で消し飛ぶ薄氷のバッファ。余剰資金限定の勝負。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "12ヵ月"} -->
2026/09/03
DOTOWN 一宮住宅 Vol.21（ID：191）
【Rating: B】 B 利回り4.5%のインカム型を謳いながら、賃料・NOIは完全ブラックボックス。配当原資の裏付けなき数字を信じろというのか。劣後10%・鑑定ありの構造は悪くないが、地方サーファーズハウスという狭い出口が足を引っ張る。上場シーラの実績頼みで6ヶ月を乗り切れるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "6,342万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/03
利回りくん短期運用ファンドVol.25 ルピナス池袋（ID：190）
【Rating: C】 C 築45年・劣後比率わずか5%——利回り4.6%の配当原資はマスターリース賃料だが、その金額は闇の中。鑑定評価1.23億円の裏側にはエンジニアリングレポート未取得の注記が潜む。東証上場グループの看板を信じるか、NOI非開示の沈黙を疑うか。検証不能な「お任せ投資」の典型例。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.6%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "4ヶ月"} -->
【Rating: B】 B 利回り10%の看板に釣られて扉を開けば、中身は売却益一本勝負のギャンブル構造。鑑定なし・NOI非開示・事業者2期連続赤字という三重苦を、劣後20.3%のクッションがどこまで吸収できるかは未知数。USJとIRの夢を追うなら、夢が覚めたときの損失許容額を先に決めておくべき。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10%", "募集額": "5,500万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/09/03
第2期 新宿区中落合再開発ファンド（ID：188）
【Rating: B】 B 利回り6%の甘い蜜の下に潜むのは、築54年・旧耐震RCと劣後比率わずか5%という薄氷の組み合わせ。鑑定評価を4.5%上回るプレミアム取得で、実質バッファは1%未満まで溶ける計算。「全戸取得で建替え」という壮大な絵図は、残戸数の交渉次第で砂上の楼閣に変わりうる。10ヶ月のインカム狙いと割り切れる余剰資金向け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "2.3億円", "運用期間": "10ヶ月"} -->
2026/09/03
第2期 越谷収益レジデンス（ID：189）
【Rating: C】 C 築34年・鑑定9,280万円に対し取得価格9,350万円の逆ザヤスタート。劣後比率非開示、エンジニアリングレポートなしという「健康診断なき老朽物件」に6%の甘い香り。上場Gの看板が唯一の浮き輪だが、沈む深さは誰にも測れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "9,465万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/09/01
通算50弾達成★DARWIN funding 開発型47号
【Rating: B】 B 利回り8.3%の果実は、まだ存在しない建物の上に実っている。賃料ゼロ・鑑定なし・売却先未定——配当原資は事業者の販売力という一本の糸に吊り下がる構造。劣後10%は売却価格1,820万円下落で消える薄氷のバッファ。26件元本割れゼロの実績が唯一の足場だが、自己資本比率6.1%の財務体質は綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.3%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "12.0ヶ月"} -->
2026/08/19
トモタクCF130号（函館）
【Rating: B】 B 利回り7%の果実は、築45年超RC2棟を2.5億円で売り抜けて初めて手に入る。鑑定評価なし、マスターリース先は身内の子会社、劣後比率10%。函館の縮小市場で買い手が現れなければ、キャップレート1%上昇で劣後バッファは吹き飛ぶ構造。出口の霧は濃い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
